个人购买住房，缴纳契税最好趁早

晶晶亮的税月

最近遇到这么一个案例，张三想把自己已经住了十年的住房卖给李四，打听了一下，增值税满两年免税，个人所得税有“满五唯一”免征，心中暗想，自己名下确实只有这一套住房，享受这些优惠没有问题。
等准备办理过户的时候才发现，张三的房产证是2019年10月才办理的，距离现在2020年8月还不到一年，不但享受不了个人所得税免税优惠，连增值税免税优惠都无法享受。

税务人员问他：契税是什么时候缴的？
他说：是办房产证之前缴的，也是2019年10月。
税务人员说：如果现在想过户，就需要缴税，如果想免税，就再等几年再转让房产。
张三想不通了，我的房子10年前就买了，有发票上的日期可以证明，凭什么说我购房不到五年？
税务人员耐心解释说：房屋产权证通常来说办理得都比较晚。所以政策也允许参考其他日期，根据孰先的原则来确定购房时间。但具体参考哪个日期，不是由纳税人和税务人员自行确定的，而是有明确政策文件规定的。
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）“个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。”

可以看出，确定购房日期分了两种情况：
如果是房改购买的公有住房，除了房屋产权证，可以参考购房合同生效日期，房款收据开具日期。
如果是房改房之外的其他住房，除了房屋产权证，就只能参考契税完税凭证上注明的日期了，不能参考销售发票上注明的日期。

张三后悔地说：我不知道啊，如果早知道这个规定，我早点缴契税就好了。

通过这个事情，我想给所有购买住房的个人提个醒。

《中华人民共和国契税法》第十条规定 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
虽然法律是2021年9月1日才实施，但实际上目前很多地方对个人购买住房缴纳契税的纳税期限，也基本上是这么处理的。
也就是说，哪怕你已经实际购买住房了，但只要没办产权证，就可以一直不缴契税，而有的房产证可能十几年都办不下来。
很多人都觉得，既然一直办不下房产证，国家都不着急收契税，我何必着急缴税呢？
如果是自己长住，当然没问题，也确实不用着急缴。
如果今后有可能要转让，在房屋产权证迟迟办不下来的时候，最好能早做打算，如果能享受满五唯一的个税优惠，最好提前五年缴了契税，如果个税优惠确定享受不了，至少提前两年享受增值税的优惠。总之，早缴契税可以早点固定购房日期，确保今后转让住房的时候不会因为购房年限不足，而和税收优惠失之交臂。


END