清远市地方税务局 清地税发〔2007〕187号 关于印发《清远市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

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清远市地方税务局
关于印发《清远市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
清地税发〔2007〕187号

第一章 总则
第一条 为规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《广东省土地增值税征收管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 凡在本市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税以转让的房地产所在地为纳税地点。由转让的房地产所在地的税务机关负责征收管理。
第二章 纳税时间和清算条件
第四条 房地产开发企业取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，应到主管税务机关进行项目登记，登记的内容包括：项目的名称、地点、规模、期限等。开发项目清算前取得的销售（转让）收入，应按规定预缴土地增值税。
第五条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
第六条 符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；
（二）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第七条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）税务机关认为应进行清算的其他情况。
第八条 符合本办法第六条规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本办法第七条规定的纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
第三章 清算程序
第九条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，须提交下列资料：
（一）要求清算土地增值税的书面申请；
（二）填报《土地增值税清算申报表》
1、对单一用途的房产开发项目，计算增值额时按照收入与扣除项目金额配比的原则填报《土地增值税清算申报表》；
2、对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额，分别填报《土地增值税清算申报表》。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、缴纳土地增值税的完税凭证复印件、无偿提供公共配套设施等相关扣除项目的原始凭证；
（四）商品房购销合同统计表（并加盖企业公章），统计表的内容包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售时间、用途等；
（五）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》；
（六）税务机关要求报送的其他资料。
第十条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
对纳税人转让房地产收入明显偏低，又无正当理由的，主管税务机关有权根据《中华人民共和国征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定进行核定。
第十一条 土地增值税的计算扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。取得政府以协议、招标、拍卖等方式出让土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款的合法凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。
(二) 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
（五）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第十二条 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第十三条 计算清算税额
纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别清算应交土地增值税。公式为：
清算应补（退）土地增值税税额＝应纳税额－已预征税额
预征税额=转让（预售）收入×预征率
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额
第十四条 对已全部竣工结算的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让并取得收入的部分，按土地面积或房产建筑面积分摊成本费用，计征土地增值税。
第十五条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确定的其他方式计算分摊。
第十六条 对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
第十七条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第十八条 其他成本费用的规定
（一）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（二）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（三）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第十九条 清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
第四章 征收管理
第二十条 存在以下情形的，税务机关应当及时对纳税人的房地产项目进行清算：
（一）经纳税评估发现房地产项目利润异常或存在虚报房地产成交价格或瞒报收入等情况的；
（二）由本级或上级税务机关或其他有关单位或个人转来举报案件；
（三）纳税人有涉及偷税漏税等税收违法行为等其他情形的；
（四）税务机关认为有必要进行清算的。
第二十一条 清算土地增值税时，经主管税务机关审核确认纳税人出售建造的普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；出售建造的普通标准住宅增值额超过扣除项目金额之和20％的，就全部增值额征收土地增值税。
第二十二条 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
第二十三条 土地增值税清算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应重新清算或移交稽查部门立案稽查。
第二十四条 主管税务机关应妥善保存土地增值税清算项目的资料。
第五章 对税务中介机构的管理
第二十五条 税务中介机构从事房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务时，应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。
第二十六条 税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按房地产实际销售情况和税务机关规定的清算内容出具《土地增值税清算鉴证报告》，并接受税务机关对清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
第六章 清算处罚
第二十七条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、未如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷逃税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国征收管理法》有关规定进行处罚。
第二十八条 主管税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假《土地增值税清算鉴证报告》，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国征收管理法》及其实施细则有关规定进行处罚外，还应对违纪税务中介机构进行通报。被通报的税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
第二十九条 本办法由清远市地方税务局负责解释。
第三十条 本办法自2007年10月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。