黑龙江政策君 发表于 2020-12-2 06:00:34

房地产开发企业销售自行开发商品该如何计算土地增值税?

http://file.tax100.com/o/202012/02/512_1606860034185.gif?width=640&size=6261 房地产开发企业销售自行开发商品主要有:普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。

应纳税额计算:
第一步,计算土地增值额
增值额 =收入额 -扣除项目金额
第二步,计算增值率
增值率 =土地增值额÷扣除项目金额× 100%
第三步,根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数
第四步,套用公式计算税额。公式为:
应纳税额 =增值额×税率 -扣除项目金额×速算扣除系数

【注意】出售新房、旧房,出售土地与房屋,扣除项目不同。
土地增值税扣除项目共 6项:1. 取得土地使用权所支付的金额,2. 房地产开发成本,3. 房地产开发费用,4. 与转让房地产有关的税金,5. 财政部规定的其他扣除项目,6. 旧房及建筑物评估价格


例: 2020年6月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢,取得不含税收入 7000万元,转让环节可扣除的税金及附加合计 70万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费 2500万元,房地产开发成本 1500万元,利息支出 100万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%。该公司应缴纳多少土地增值税?

答:(1)确定转让收入 7000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:①取得土地使用权所支付的金额为 2500万元,②房地产开发成本为 1500万元,③房地产开发费用为 100+( 2500+1500)× 5%=300(万元),④与转让房地产有关的税金为 70万元,⑤从事房地产开发的加计扣除为:( 2500+1500)× 20%=800(万元),⑥转让房地产的扣除项目金额为:扣除项目金额合计 =2500+1500+300+70+800=5170(万元)
(3)计算转让房地产的增值额 =7000-5170=1830(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率 =1830/5170× 100%=35.4%,适用税率为 30%
(5)应纳土地增值税 =1830× 30%=549(万元)



内容| 大庆市税务局财产和行为税科
排版 | 大庆市税务局纳税服务中心
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