最让粑粑麻麻头疼的十大学区房问题

纵横四海

Q1 身边很多朋友啊同事都买了学区房，也有人说买学区房得不偿失，买还是不买呢？
答：之所以会出现学区房受捧的现象，主要是由于教育资源分布不均衡。一方面，如果想要让孩子上热门学校，买学区房可以大大提高被录取的可能性;另一方面，相对于同片区的其他房产，学区房价格普遍偏高，而不少名校周边的房子本身条件并不好，居住起来并不舒适。是物有所值，还是得不偿失，就要看购房者的需求了。
Q2 买了学区房，孩子就可以上学了吗?
答：前段时间热播的电视剧《虎妈猫爸》中，“虎妈”毕胜男为了让孩子上重点小学，花尽积蓄买了一套学区房，可万万没有想到的是，政策突然改了，必须落户满2年才有学区名额，“虎妈”咬了咬牙，硬生生地让孩子在家待了一年。现实生活中这种情况屡见不鲜，花天价买来的学区房，孩子也不一定能上学。
我们在买学区房时，需要明确一些重要问题，比如 学区房的上学名额是否被占用，学区划片有没有变动等。另外，还需注意的是，有的小学非京籍即使买房也不能入学。即使有名额，大部分学校还是将非京籍学生排在最后进行录取的，具体情况根据每个学校而定。
特别提醒：非京籍的孩子要在北京入学，不管是自住房还是租房，所有的材料都需要提前通过网络审核，所以非京籍的家长要提前做好准备好五证。然后拿着五证向街道办事处提出申请，街道办事处对符合就读条件的来京务工就业农民工的适龄子女，开具在京借读证明。持在京借读证明到附近的公办小学、初中或批准的民办学校联系就读。


Q3 提前多长时间购买学区房最保险?
答：一般来说，越早买越好，根据北京的现行政策，适龄儿童与父母户籍一致、住自有产权房且落户年限越长越有保障。但有两个需要考虑：第一，学区划片每年都会变，可能中意的学校有变动;第二，不同区不同学校具体招生政策不同。各区的政策也有差异，道理却差不多。
如果想孩子上特别好的小学，起码在孩子上幼儿园的时候就要买学区房了，并且还要真的住进去，如果学校查到实际并不是住在这里，也会降低入学资格。由于学区范围不断有微调，尽量买离学校近一点的房子。买之前需要到该区域目标学校详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等。
Q4 二孩能和第一个孩子用同一学区房吗?
答：据我了解，目前北京、南京区域的政策是，同一套学区房只能一个孩子上学。等第一个孩子小学毕业了(小升初可以以学籍升学)，第二个孩子可以上学。所以要看2个孩子的年龄差，能不能等到第1个孩子小学毕业了再让第2个孩子上学，如果可以，就行了。如果2个孩子年龄挨得很近，建议先等一等!以前的政策是，政策允许的二胎是可以用同一个房子的，像双胞胎、少数民族二胎、独生子女二胎都可以上学的。依我判断，未来应该有新政策出台，否则二胎都上不了学了!
我个人观点哈，如果政策迟迟未出，不要太桑心，按照国家政策再买一套。二胎政策就是国家促进消费的。
Q5 有必要为了孩子上学，牺牲居住品质、上班距离吗?
答：这是个“仁者见仁、智者见智”的问题，孩子上学很重要，但是一家人的居住品质也很重要，最好是能选择一个比较折中的办法。
如果购房预算有限，不能一步到位购买面积较大适合居住的学区房，不妨参考这个方案：首先，在为孩子选择学校的时候，充分考虑上班距离等因素，选取一个合适的学区;然后，购买一个小面积的学区房，能落户上学就行;接下来，可以把这个房子租出去，添一点钱在附近租一个两居或三居，这样一家人的居住品质能够得以保证，孩子上学、父母上班也都会比较方便。
Q6 优质小学的学区房价已经很高了，房子又老，买了还有升值空间吗?
答：要具体到某一个小学来讨论。如果是“牛小”周边的学区房，还是不用太担心的。在现行的教育制度下，想上“牛小”的人本来就多，录取比例小，“牛小”周边的学区房资源更显稀缺，升值空间也更被看好。
举个例子来说，北京实验二小周边的学区房，以90年代建成的房子为主，单价目前已经超过10万元/平方米，但还是处于房源供不应求的状态。今年年初，新文化街80号楼成交了一套一居，总价500万，而新近挂出来的同样户型的房子，总价是650万;今年2月，该小区还有一套3居以700万成交，而它楼上的一套同样户型的房子，新近挂出来的价格是920万。
需要注意的是，一些建成年代太老的房子，可能会在转手时面临贷款难得问题，一般情况下，房龄超过30年的房子，银行就很难批贷了。
Q7 哪些学区房涨价最快?
通常来看，学区房的价格会比周边非学区房高一些，影响学区房价格的因素很多，总体来说，以下情况价格上涨动力比较强：
1) “ 牛小 ” 周边的学区房。与普通学区房相比，“牛小”学区房更显稀缺，由于追捧者众，价格一般也是只涨不落。举例来说，北京实验二小周边的学区房，尽管单价已经超10万元/平方米，但还是处于供不应求的状态。
2) 政策变化，受利好影响的学校周边的学区房。比如一些直升校对应的学区房，或是由普通小学升级为重点小学的学区房，房价上涨速度往往比较快。
值得一提的是，据链家数据监测，部分没有完全合并、仅成为重点小学分校或者对口中学水平一般的的普通小学学区房价格变化相对较小。
Q8 最近买了一个期房，开发商说是学区房，我怎么判断是不是学区房?
答：在期房阶段，学区划分往往没有确定。如果购房者有孩子上学的需求，买房前尽量做好前期准备，可以参考以下两种情况：
开发商配建学校。如果买房时开发商承诺有上学名额，最好能把“可以上学”的条款写进合同，以免日后有变。配建也有两种类型，一种是开发商和学校共建，一般业主会有入学名额;另一种是开发商负责建设，但需由教委来规定划片，一般情况下该小区是会被划入学区的。
若是开发商没有配建学校，业主的孩子日后需要根据教委划片的规定来上学。因为一般期房是要等交房后才会划分学区，所以在买房阶段，学区还没有划定。购房者可以询问开发商，同时到周边学校实地考察咨询，并且查看区教委此前发布的文件，以及学校的招生简章，做出大致判断。
Q9 担心买的学区房名额被占用，怎么查?
答：买学区房，通常最担心的一种情况，就是入学名额被占用，买了房却上不了学。要查询学区房名额是否被占用，主要有三种方式：
1)观察或询问卖方及其子女或子孙的年龄及现在上学情况可作初步判断。
2)去居委会查询即可知道结果。因为如果此房的租户想上片内学校需要居委会开具居住证明的，居委会需要备案。
3)直接去片区派出所，找户籍警察查询。
Q10 是不是上了小学，房子就可以卖了?会影响升中学吗?对口中学也跟着换吗?
答：根据教育部《中小学生学籍管理办法》,只要孩子上了小学，有了学籍就可以上相应的初中。换房不换小学，还是原来的对口中学，不会受卖房的影响。现在有不少家长买了学区房入了学有了学籍之后就把学区房卖了，有一些一年级就卖了，大部分在三四年级卖。事实上，现在也有政策允许学生可回户籍所在地参加小升初。比如2015年东城区教委发布了《2015年回户口所在地家庭实际居住地初中入学办理须知》，其中规定，具有北京市常住户口且户籍与学籍不在同一区县的小学毕业生，可自愿选择户籍或学籍所在区县入学，入学手续按市教委统一规定时间办理。
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