这种土地增值税计税收入的计算方法正确吗？

子宁

【案例】品税阁房地产开发公司(一般计税方法)，销售一套住房收取含税销售收入为1110万元，假设对应的土地成本为400万元，该项目已完工，并达到清算条件。（假设税率为11%。为便于分析，不考虑其他任何开发成本、开发费用、加计扣除、税金等因素）

A、会计处理为：
借：银行存款 1110
贷：主营业务收入 1000
应交税费---应交增值税（销项税额）110

借：主营业务成本 400
贷：开发成本 400

借：应交税费---应交增值税（销项税额抵减）39.64（400/1.11*11%）
贷：主营业务成本 39.64

B、品税阁观点：土地增值税计税收入的两种算法：
方法一：1110-（1110-400）*11%=1039.64万
方法二：1000+39.64=1039.64。


【方法一的推导过程】

第一步：看总局2016年70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

也就是说，计算土增税计税收入必须要搞清楚销项税额到底是什么？如何计算？

第二步：看《增值税暂行条例》第五条：纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率。

也就是说，该文件对如何计算销项税进行了明确，其中销售额的确定是关键。

第三步：看总局2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）

也就是说，该文件明确了房企一般计税销售额的计算方法，即差额计算。

第四步：综合以上三个文件，依次代入每步得出的结论，可以得出：

房企（一般计税）土增税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-销售额*税率=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）*税率。（公式一）

具体到本题，土增税计税收入=1110-（1110-400）/(1+11%)*11%=1039.64万元。


【方法二的推导过程】

用数学方法进一步分解第四步的公式一可以得出：

土增税应税收入=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）*税率

=全部价款和价外费用-【全部价款和价外费用÷（1+税率）*税率-当期允许扣除的土地价款÷（1+税率）*税率】。（简称公式二）
公式二中“全部价款和价外费用÷（1+税率）*税率”即会计上计提的销项税额，“当期允许扣除的土地价款÷（1+税率）*税率”就是（财会[2016]22号）中第一条第2点的“销项税额抵减额”。

将上面这个结论代入公式二得出：销售额=全部价款和价外费用-【全部价款和价外费用÷（1+税率）*税率-当期允许扣除的土地价款÷（1+税率）*税率】

=全部价款和价外费用-【会计上计提的销项税额-销项税额抵减额】。

具体到本题，土增税应税收入=1110-（110-39.64）=1000+39.64=1039.64万元。