租户举报房企土地增值税超期未清算，税局：不违法

子宁

案情简介
2017年5月25日，周某向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令J市地方税务局依法履行法定职责，对X集团在J市房地产项目征收土地增值税，请求责令J市地税局按国税总局规定奖励举报人。

5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周某补正后的行政复议申请。周某明确的申请事项为责令J市地税局依法履行法定职责，向X集团在J市房地产项目X广场征收土地增值税；责令J市地税局依法履行法定职责，向X集团在J市房地产项目A、B项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。

6月6日，省地税局向J市地税局寄送《行政复议答复通知书》。

6月15日，J市地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。

8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，J市地税局稽查局于2016年9月8日收到省地税局转交的周某举报信，检举X集团某广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。J市地税局稽查局于当日进行登记。此后，J市地税局稽查局又收到周某对上述事项的检举。J市地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。

9月28日，J市地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，X集团已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对某广场项目启动相关程序。

10月20日，周某签收了该告知书。J市地税局稽查局于2016年10月14日收到周某的举报信，检举浙江X置业有限公司A、B项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。

此后，J市地税局稽查局又收到周某对上述事项的检举。J市地税局稽查局于10月17日组织调查。

税局观点
涉案房产企业在J市A、B项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，A项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；B项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，B项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。

法院判决
支持税局的观点。

要点提示
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定：

1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

○ 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

○ 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

○ 直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

○ 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

○ 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

○ 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

○ 省税务机关规定的其他情况。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

上述法规规定了土地增值税清算分“应清算”和“可清算”两类情形，符合“可清算”情形的，需由税务机关向房企发出《土地增值税清算通知》，进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料；在税务机关未发出通知时，房企无须进行土地增值税申报、清算。