南宁市人民政府 南府发〔2009〕9号 南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施的通知

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南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施的通知
南府发〔2009〕9号

  南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施的通知
  南府发〔2009〕9号
  全文有效
  2009.01.22
  各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
  为进一步贯彻落实科学发展观及中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的决策，促进我市房地产市场平稳较快发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）等规定，结合我市实际，提出如下措施。
  一、进一步营造良好的市场环境，鼓励合理住房消费。
  （一）放宽对首次购房和自住型购房的界定标准。
  凡在南宁市房屋产权交易中心无商品住房（含二手住房）权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房（含二手住房）交易申请的，视为首次购房。首次购房，视为自住型购房。首次购房证明由南宁市房屋产权交易中心出具。
  已购有商品住房的家庭中，满十八周岁的子女以个人名义另购一套普通商品住房的，可按照首次购房政策执行。
  （二）加大对普通自住房和改善型普通自住房消费的信贷支持力度。
  对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款的，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。
  对已贷款购买一套住房，但人均住房建筑面积低于南宁市市区2007年度人均住房建筑面积28平方米标准的，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
  （三）放宽住房公积金贷款政策。
  用公积金贷款购买首套商品房，人均建筑面积未达到南宁市市区2007年度人均住房建筑面积28平方米标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。
  下调个人住房公积金贷款利率，在执行2008年12月23日以前国家已经公布的住房公积金贷款利率下调的政策的基础上，自2008年12月23日起，住房公积金贷款各档次利率分别下调0.18个百分点，其中个人住房公积金贷款五年以下（含五年）的年利率由3.51％降至3.33％，五年以上年利率由4.05％降至3.87％。
  适度放宽住房公积金贷款额度。住房公积金贷款最高额度由25万元提高到40万元；用住房公积金贷款购买首套商品住房的贷款首付比例按20%计。
  住房公积金贷款最长年限为男65岁、女60岁。用住房公积金贷款购买二手住房的，贷款最长期限为30年，首付比例为20%。
  扩大住房公积金消费范围，开展住房公积金自治区内异地贷款业务，支持外地居民来南宁市购房。简化公积金贷款手续。从2009年1月1日起所有办理住房公积金贷款手续应在20个工作日内完成。
  （四）减免交易费用，活跃市场交易。
  从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下的普通商品住房，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
  将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
  减半收取个人购买普通商品住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。
  在二手住房交易中属于南宁市收取且权限在南宁市的各种费用一律按50％收取。
  （五）放宽购房入户政策。
  凡在我市购买商品住房，除可凭房产证申请《南宁市人民政府批转市
  公安局关于进一步改革我市户籍管理制度意见的通知》（南府发[2003]44号）第一条第（一）款规定人员的南宁市城镇常住户口外，还可另外申请办理不超过2人的南宁市城镇常住户口。境外居民购买我市价值50万元（含）以上房产，并实际居住满一年的，可凭房产证申请办理其本人的长期居留证。
  二、进一步营造良好的开发企业发展环境，促进开发项目开工建设。
  （一）调整土地增值税预征率，按下限按季度预征企业所得税。
  自2009年1月1日起，对房地产开发企业土地增值税预征率进行调整，房
  地产开发企业的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%；非普通住宅预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%；商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率为3%；经济适用住房仍暂不预征土地增值税。
  对房地产开发企业的企业所得税按下限预征，对房地产开发项目完工前的预
  售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
  （二）缓征项目报建费用。
  房地产开发项目的城建配套费、劳保基金、墙改基金、建筑垃圾处置费、人
  防易地建设费（非商品房开发项目除外）等报建费，在开发企业作出缓缴书面承诺后，推迟至办理商品房预售许可证时缴清。
  凡在2009年12月31日前办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》并开工的房地产开发项目，其城建配套费按50%收取，但2008年6月30日前应缴未缴城建配套费的项目除外。
  （三）放宽新出让的经营性用地地价款支付期限。
  本措施下发前已公开出让经营性用地使用权，且受让人已按出让合同约定足额支付首期出让价款的，由受让人提出书面申请，经市人民政府批准后，可调整合同约定余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息，免交出让金的延长期滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。
  对本措施下发之日起新出让土地使用权的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对地价款总额在3亿元人民币（含）以上或规模较大（150亩以上）的地块，其出让价款支付期限最高可到18个月。
  对以出让方式获得经营性用地土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用
  权与他人合作，对具备转让条件的开发项目，鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴。
  （四）简化办事程序，提高服务水平。
  全面落实房地产开发项目建设条件制度，对项目建设要求实行一次性告知。对于“招标、拍卖、挂牌”出让土地使用权的房地产开发项目，市建设管理部门在征求和编制房地产开发项目建设条件时，应汇总各相关部门对该项目开发建设提出的要求，市规划管理部门在对项目出具规划设计条件时应对项目的规划要求细化，以指导项目业主与设计单位对设计方案的编制。经确定的开发项目建设条件应列为“招标、拍卖、挂牌”出让土地使用权的依据之一，在此基础上，取消在报建过程中由开发商与监管部门签订《房地产开发项目协议书》环节，对应在《房地产开发项目协议书》中载明的事项，改为由开发企业在商品房预售时向社会承诺。
  实行房地产开发项目区域评估制度。可由政府相关职能部门组织实行房地产开发项目的地质灾害评估、水土保持方案与环境影响评价等区域评估制度。对已实施区域评估的，在土地出让时予以明确相关结论，不再要求出具单个开发项目的评估报告。
  （五）优先安排开发项目配套设施建设。
  坚持“熟地出让”原则，对周边配套设施不完善的地块，原则上不予出让。对已出让土地使用权的房地产项目，周边市政道路以及供（排）水、供电、供气等市政配套设施，要优先列入城建计划，优先予以建设和完善。有关单位要积极配合，提高效率，完善配套服务。
  三、进一步改革住房保障方式，拓宽住房保障渠道。
  （一）改革经济适用住房保障方式。
  由政府组织建设经济适用房的实物分配方式为主改为货币补贴为主，对于符合购买经济适用住房资格的城市居民，政府给予一定资金补助，鼓励其购买普通商品住房，拓宽经济适用房的保障渠道。有关经济适用房货币补贴实施方案由市房改办会同市建设、国土、房产、财政等部门另行制订。
  （二）扩大保障性住房房源。根据需要，在价格合理的基础上，按照公平、公开、公正的原则，通过政府采购的方式，购买中低价位商品房，以增加经济适用房、廉租房、拆迁安置房的房源。
  四、加强统筹协调力度，营造健康的舆论环境，确保房地产市场稳定发展。
  （一）充分发挥政府对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。
  成立由市政府领导任组长，分管副秘书长、市建委主任、市房产局局长任副组长的南宁市促进房地产市场健康稳定发展领导小组。领导小组办公室设在市建委。领导小组建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决我市房地产市场的重大问题，组织研究制订本市房地产市场发展政策，确保政府对房地产市场的有效调控和统筹协调，促进房地产市场平稳较快发展。
  （二）建立房地产市场信息发布制度。
  加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，及时发布有关信息。
  （三）营造良好的社会舆论环境。
  要充分利用各种媒体，大力宣传我市房地产发展的状况及良好条件，着力稳定市场信心；要客观、公正地报道房地产市场以及涉房消费中的投诉类问题；对各种散步虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处；加强对法律、法规以及购房和购房投资风险意识的宣传和教育工作，把握好舆论导向。
  五、本《若干措施》所称普通商品住房是指：建筑面积144平方米以下，住宅小区容积率1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
  改善型自住房是指：已有一套住房，但人均住房建筑面积低于南宁市市区2007年度人均住房建筑面积28平方米标准的，为改善居住条件再购买一套商品住房（含二手住房），视为改善型自住房。
  改善型普通自住房是指：改善型自住房中符合普通商品住房标准的住房。
  六、本《若干措施》适用于南宁市行政区范围内房地产开发建设经营管理。本《若干措施》自公布之日起实施，其中《若干措施》中第一条（一）—（五）款、第二条（一）—（三）款实施期限暂定到2009年12月31日止。如国家、自治区出台相关新政策，按新政策规定实施。