山东省青岛市地方税务局 青地税发〔2003〕166号 青岛市地方税务局关于下发营业税、财产行为税若干税收政策问题解答的通知

山东政策君

山东省青岛市地方税务局
青岛市地方税务局关于下发营业税、财产行为税若干税收政策问题解答的通知
青地税发〔2003〕166号

  青岛市地方税务局关于下发营业税、财产行为税若干税收政策问题解答的通知
  青地税发〔2003〕166号
  全文有效
  2003-08-19
  市稽查局、征收局,各分局、各市地税局:
  针对近期营业税和财产行为税政策变化较大、税收征管中政策问题较多等情况，市局近期召开了全市地税系统营业税和财产行为税业务视频会议，对若干税收政策进行了交流和疏理，现将会议中涉及的部分问题进一步明确如下：
  1、问：财税[2003]16号文件有关规定，是否对个人销售二手住房的营业税优惠政策进行了调整？
  答：根据财税字[1999]210号文件的规定，个人销售居住满一年的普通商品住宅仍免征营业税，销售居住不满一年的普通商品住宅就差征收营业税。财税〔2003〕16号文件中的有关规定，是对营业额的具体解释，原有的免税规定继续执行。
  普通住宅可按开发或建设项目立项审批时所确定的住宅建设项目类别确定。若立项审批时住宅项目类别不明确的，可按照房屋销售的每平方米（建筑面积）单价确定，凡房屋销售的每平方米单价在上年度本区域商品住房平均售价两倍以内的，为普通住宅。
  上年度本区域商品住房平均售价，根据建设行政主管部门公布的数字每年进行调整，市南、市北、四方、李沧作为一个区域，2002年市内四区商品住宅平均售房单价为3291元/平方米，其他区、市根据本地建设行政、统计等部门统计测算的情况确定，并报市局备案。
  2、问：财税[2003]16号文中规定单位和个人销售其购置的不动产或土地使用权允许抵扣购置或受让原价后问题，怎样把握抵扣原则和抵扣价值？
  答：销售购置的房产，只能扣除房产的原购置价格；销售受让的土地使用权，只允许扣除土地使用权的原受让价格。对特殊情况涉及销售不动产抵扣土地使用权的，须书面上报市局正式批复后方可抵扣。
  不动产或土地使用权的购置或受让原价，是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。
  “购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产；
  土地使用权的“受让原价”中不包括向政府交纳的土地出让金。
  3、问：在计算建筑安装工程计税营业额时，哪些设备的价值允许扣除，扣除价值包括那些项目？
  答：对通信线路工程和管道输送工程计税营业额的扣除设备范围问题按财税〔2003〕16号文件的规定执行。
  对其他建筑安装工程计税营业额的扣除设备范围问题，在省局未作明确之前，对大型施工项目的设备扣除应报送市局审批，未经批准的不得扣除。
  扣除的设备价值，包括设备买价（含增值税、消费税）、包装费、运输费、保险费。
  4、问：关于对从事快递业务适用“邮电通信业”税目问题，应如何确定快递业务？营业额如何确定？
  答：对于取得省级以上邮政主管部门的快件寄递业务经营批准文件或许可证书的单位从事快递业务取得的收入，可按“邮电通信业”税目征收营业税。对未经批准、没有快递业务经营资格的单位或个人，从事快件承揽相关或边缘业务的，按“服务业—代理业”或其他适用税目征收营业税。
  关于营业额问题，根据财税〔2003〕16号文件规定，快递单位与邮政或其他快递单位合作，共同为用户提供快递业务及其他服务并由合作方的一方统一收取价款的，快递单位与邮政或其他快递单位可以分别按分割后各自取得的收入，按“邮电通信业”税目缴纳营业税。
  5、问：对不拥有运输车辆等基本运输能力的物流企业，是否可以购领交通运输业发票并按“交通运输业”税目征收营业税？
  答：近期，部分不拥有运输车辆、堆场等货物运输条件的物流企业持省经委发放的《山东省联运业务经营许可证》，到地税部门购领交通运输业发票，从事货物运输承揽配载业务，将承揽的运输业务分别交付其他运输单位，不参与具体货物运输业务，仅居中收取差价。对该类纳税人取得的此类差价收入应按“服务业—代理业”税目缴纳营业税，并应将交通运输业发票收回。
  6、问：对房地产开发企业以房产补偿被拆迁单位或个人，是否征收营业税？
  答：根据青地税发〔2002〕123号文件的规定，对2002年以后发生的房屋拆迁补偿行为，对开发商以房产抵顶补偿费返还给被拆迁单位和个人的房产，一律视同销售房产并按“销售不动产”税目征收营业税。
  7、问：房地产开发企业将自建房屋转作自用是否征收营业税？如何征收？
  答：房地产开发企业将自己建设开发的商品房转为自用或者以下用途的，应视同销售房地产，并于办理产权过户环节或者移送环节，按“销售不动产”税目征收营业税：
  （1）将开发的商品房转为自用固定资产
  （2）将开发的商品房分配给职工，不收取任何费用或者只收取少量补偿费；
  （3）以开发的商品房抵顶所欠债务；
  （4）将开发的商品房用于对外投资；
  （5）将开发的商品房作为股利或投资分红分配给股东或投资者的；
  （6）将开发的商品房无偿赠予他人的；
  对已按“销售不动产”税目征收营业税的自己开发的商品房，房地产开发纳税人对外再次或正式销售时，可视为该纳税人转让其购置的房产，以其当初转为自用时的征税价格作为购置原价，在计算营业税时以售房全部收入减去购置原价后的余额作为营业额。
  8、问：保险公司开展无赔偿奖励业务，对部分投保人以较高的返还率返还现金，应如何确定保险企业的营业额？
  答：无赔偿奖励业务，是指保险公司以本期合同约定的无赔偿奖励金额冲减本期或后期应向投保人收取的保费金额，则对本期或后期以实际收取的保费金额作为营业额。
  如果保险公司采取以现金或实物形式单独返还无赔偿奖励，未将返还的无赔偿奖励在收取保费的发票中注明，则不得冲减应税营业额。
  9、问：企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房是否征收房产税？
  答：企业和自收自支事业单位按政府规定价格向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税。各基层局原执行与上述规定不一致的，应及时纠正。
  10、问：对个人按市场价格出租的居民住房房产税税率如何掌握？
  答：财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》第二条规定，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。因此，只要出租的是居民住房，一律享受该低税率征收房产税。
  11、问：个人对外出租的房屋、其房产证中注明“商住”两用房，如何界定房产税税率？
  答：对房产证中注明“商住”两用房出租后用于办公经商的，按租金的12%计征房产税；用于居住的按租金的4%计征房产税；若既用于办公经商又用于居住的，一律按租金的12%计征房产税。
  12、问：自建自用房产“地价”是否征收房产税？
  答：财政部、税务总局（86）财税地字008号通知中规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，对“地价”是否征收房产税，取决于会计制度规定。凡会计制度规定列入“固定资产”科目的，一律征收房产税。
  （有关会计制度规定摘录，供参考：（1）2001年1月1日起新施行《企业会计制度》第47条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。（2）财政部关于印发《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》的通知第九问：“土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销期限如何确定？”答：“执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做调整，其土地使用权价值按《企业会计制度》规定的期限平均摊销。）
  13、问：宾馆酒店等“长包房”如何征收房产税？
  答：经研究，凡同时满足以下两个条件的的包房业务为长包房业务：（1）合同约定包租半年以上的；（2）挂牌用于办公、经营的。对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税，其他房产一律按原值计征房产税。
  14、问：有租赁合同但长期未按合同收取房产租金的出租房产如何征收房产税？
  答：纳税人出租房产在一个纳税年度内未取得租金收入的，凡与承租方签订租赁合同的，应按照租赁合同中约定的年租金计算缴纳房产税；纳税人实际收到的租金高于合同确定的租金，应就增加部分补缴房产税。
  15、问：疗养院自用房产、土地、车船如何纳税？
  答：疗养院指专门为某些慢性疾病（如结核病、风湿病、职业病等）的诊疗、休养而设立的一种医疗预防机构，能使疗养者在医务人员的指导下得到良好的疗养条件，加速恢复健康。
  对非营利性疗养院自用的房产、土地、车船，经主管地方税务局审核批准后，可免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税；对营利性疗养院取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，其自用的房产、土地、车船，经主管地方税务局审核批准后，可免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税3年。
  16、 问：物业管理自用房产、土地是否征收房产税、城镇土地使用税？
  答：房产税、城镇土地使用税减免属于列举法性质。凡无减免税规定的房产、土地，一律征收房产税、城镇土地使用税。因此物业管理自用房产及土地应按规定征收房产税、城镇土地使用税。对无房产原值、土地面积的物业管理自用房产、土地，由税务部门按规定核定房产原值从价征收。
  17、问：商品房经营单位或其他建设单位出售商品房与个人购房者签订的售房合同是否继续暂免征收印花税？
  答：今年初，省局下发了鲁地税函[2003]76号文件，规定房地产开发企业销售商品房签订的应税合同，应按“购销合同”和万分之三的税率缴纳印花税，这是对该问题涉及税目税率的进一步明确。
  原省地税局（89）鲁税三字40号中“为配合城镇住房制度改革，推动职工个人购买住房，对商品房经营单位或其他建设单位出售商品房与个人购房者签订的售房合同，在国家税务局未明确规定之前，暂不贴花”的规定继续执行。换言之，对房地产开发企业与单位签订的购房合同，或者与个人签订的非商品住房买卖合同应当按“购销合同”贴花。
  18、问：未按规定预缴土地增值税是否加征滞纳金？
  答：关于对纳税人在建项目全部峻工前取得的房地产转让收入，未按规定期限预缴土地增值税是否加征滞纳金问题，可根据市局青地税发（1996）1号文件和征管法等有关规定，自滞纳税款之日起按日加收滞纳金。
  19、问：房地产开发企业土地增值税未清算是否加征滞纳金？
  答：对房地产开发企业开发的项目已竣工结算并全部销售，未按规定进行清算，其滞纳税款自滞纳之日起按日加收滞纳金。
  20、问：省局鲁地税函[1999]282号文件第六条关于房屋租金确定问题规定如下：对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。具体工作中如何界定？如何执行？
  答：可根据出租房产的市场租赁价格，单独核定出租房产的租金，并按核定的房产租金计征房产税。
  21、问：对内资商业企业出租柜台，可否比照外商投资企业，按租金计征房产税？
  答：对租赁柜台税收政策问题，目前国家税务总局、省局均无内资企业比照外商投资企业的规定。
  我们认为，对商业企业收取固定进店费或进场费的，应视同出租房产，按租金征收房产税；对商业企业搞活经营，厂家进店，销货收入走商家的帐、开商家发票，商家按厂家销售收入提成，共担风险、共负盈亏的，可由商业企业按房产原值计算缴纳房产税。
  22、问：免税单位将土地出租给纳税单位如何征收城镇土地使用税？
  答：免税单位将土地无偿借给纳税单位使用的，由纳税单位按规定缴纳土地使用税；免税单位将土地有偿出租给纳税单位的，则免税单位改变了土地的用途，免税土地变为应税土地，则免税单位应作为土地使用税的纳税人，按规定缴纳土地使用税。