上饶市财政局、上饶市地方税务局、上饶市房地产管理局、上饶市国土资源局 饶财乡[2007]7号 上饶市财政局、上饶市地方税务局、上饶市房地产管理局、上饶市国土资源局关于印发《上饶市房地产税收一体化管理实施办法》的通知

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上饶市财政局、上饶市地方税务局、上饶市房地产管理局、上饶市国土资源局
上饶市财政局、上饶市地方税务局、上饶市房地产管理局、上饶市国土资源局关于印发《上饶市房地产税收一体化管理实施办法》的通知
饶财乡[2007]7号

  上饶市财政局、上饶市地方税务局、上饶市房地产管理局、上饶市国土资源局关于印发《上饶市房地产税收一体化管理实施办法》的通知
  饶财乡[2007]7号
  全文有效
  2007.09.25
  各县（市、区）财政局、地方税务局、房地产管理局、国土资源局：
  现将《上饶市房地产税收一体化管理实施办法》印发给你们，请上饶市城区房地产税收一体化管理各相关单位，严格遵照执行。
  各县（市）应参照本实施办法，结合当地实际，制定具体的房地产税收一体化管理实施办法。
  上饶市房地产税收一体化管理实施办法
  为认真贯彻执行《上饶市人民政府办公室关于印发上饶市房地产税收一体化管理工作实施意见（试行）的通知》（饶府办发〔2007〕9号）文件精神，市财政局、市地方税务局、市房地产管理局和市国土资源局在充分调查研究和协调配合的基础上，按照“以票控税，先税后证”的原则，结合我市城区实际，特制订如下房地产税收一体化管理实施办法。
  一、工作流程
  (一)房产销售（转让）
  1、受理环节
  出让人或承受人向契税征收窗口申报，并提供以下资料：
  1.1、属新建商品房销售（或预售商品房）的，需提供以下资料：（1）商品房销售合同及复印件；（2）地税机关开具的房地产业专用发票及复印件；（3）购房人身份证及复印件；（4）测绘图原件及复印件；（5）财税部门要求提供的其他资料。
  1.1.1、受理岗审核申报人提供的资料，符合条件的，填写《业务受理单》，转契税征收环节；
  1.1.2、未征或少征地方税、不能提供地税机关开具的房地产业专用发票的，填写《业务受理单》，转地方税收征收环节。
  1.2、属二手房转让的，需提供以下资料：（1）销售方房屋产权证及复印件；（2）转让合同及复印件;（3）交易双方身份证及复印件；（4）原购买房屋的发票及复印件;（5）原购买房屋的契税完税凭证及复印件；（6）测绘图原件及复印件；（7）财税部门要求提供的其他资料。（本条所要求提供的复印件均需一式二份）
  受理岗审核申报人提供的资料，符合条件的，填写《业务受理单》，转契税征收环节。
  1.3、属房屋赠与、房屋继承、房改房购买及上市交易等情况的，按财税部门的有关规定要求申报人提供有关资料，受理岗经初审后，符合条件的，填写《业务受理单》，转契税征收环节。
  1.4、受理窗口在受理申报后，应登记《房地产税收一体化管理申报受理登记表》。
  2、联合计价环节
  2.1、商品房的计税价格根据销售合同及发票核定，如发现有明显偏低而又无正当理由的，依照《税收征管法》的有关规定进行核定；
  2.2、二手住宅由财税两家根据地段、年限、楼层等综合因素，共同确定分地段、年限、楼层的最低计税价格；
  2.3、二手非住宅参照评估报告书征收，如果评估报告书价格明显偏低，征收机关可依照《税收征管法》的有关规定核定征收；
  3、契税征收环节
  3.1、契税征收岗对申报材料进行审核，符合免税条件的，开具免税证明;
  3.2、不符合免税条件的，经联合计价，确定计税价格；
  3.3、征收税款，开具契税完税凭证；
  3.4、在《业务受理单》上注明税款征收情况并盖章，转地税征收环节。
  3.5、整理资料，归档备查。
  4、地方税征收环节
  审核申报人提供的资料，应征收地方税的，按照下列程序操作，符合地方税减免条件的，转地方税减免环节办理减免税手续。
  4.1、申报人填写纳税申报表；
  4.2、征收税款，并开具地方税完税凭证、房地产业专用发票；
  4.3、登录税款征收台帐、发票开具情况流水台帐；
  4.4、在《业务受理单》上注明税款征收及发票开具情况并盖章，传递给契证发证窗口；
  4.5、出让人或承受人凭《业务受理单》和地税部门开具的房地产业专用发票到契证发证窗口领取契证；
  4.6、整理资料，归档备查。
  5、地方税减免环节
  个人转让住房享受地方税收减免的，必须向地税征收窗口提交下列资料，进行减免税备案。（1）个人住房转让减免税申请备案表；（2）销售方房屋产权证及复印件；（3）住房转让合同及复印件；（4）原购买房屋的契税完税凭证及复印件；（5）原购买房屋的发票及复印件; （6）交易双方身份证件及复印件；（7）地税机关要求提供的其他材料。
  5.1、经审核不符合免税条件的，重新转入地方税征收环节；
  5.2、经审核符合免税条件的，填写《个人住房转让减免税申请备案表》，报地税征收窗口负责人审核；
  5.3、审批合格的，开具《免税通知单》，开具免征税发票，并在发票上加盖“免税”字样；
  5.4、登录免税台帐、发票开具情况流水台帐；
  5.5、在《业务受理单》上注明减免税情况和发票开具情况并盖章，传递给契证发放窗口；
  5.6、出让人或承受人凭《业务受理单》和地税部门开具的房地产业专用发票到契证发证窗口领取契证；
  6、契证发证窗口：
  6.1、窗口发证人员凭出让人或承受人提交的《业务受理单》和地税部门开具的房地产业专用发票，发给其契证。
  6.2、出让人或承受人凭契税完税（或免税）凭证、地方税完税（或免税）凭证、房地产业专用发票到房产管理部门或土地管理部门办理权属登记手续。
  7、权属登记环节
  7.1、房地产管理部门在办理房地产权属转移登记时，要在申报人出具契税完税（或免税）凭证、地方税完税（或免税）凭证、房地产业专用发票后，再办理权属登记手续，对于未出具上述纳税或免税手续的，不予办理相关的手续；
  7.2、办理相关权属登记后，房地产管理部门应将申报人提交的完税（或免税）凭证与房地产业专用发票和权属登记资料一并归档备查。
  （二）土地使用权出让与转让
  1、受理：土地使用权出让与转让的，凭有关资料到国土资源管理部门办理申报手续，国土资源管理部门在受理后审核有关资料，分别开具《房地产税收一体化契税征管联系单》和《房地产税收一体化征管联系单（地方税）》。
  2、契税征收：
  2.1、申报人凭国土资源管理部门开具的《房地产税收一体化契税征管联系单》，到契税征收部门申报缴纳契税，同时提供如下资料：（1）转让方原土地使用权证及复印件；（2）转让合同及复印件；（3）土地评估报告书原件；（4）契税征收部门要求提供的其他资料。
  2.2、契税征收部门在审核申报人提供的资料后，对符合免税条件的，开具免税证明；不符合免税条件的，先按规定确定计税价格。土地转让，以土地评估报告书的评估价格或转让合同的成交价格，按照“孰高”原则来确定计税价格。
  2.3、征收税款，开具契税完税凭证，并发放契证；
  2.4、在《房地产税收一体化契税征管联系单》上注明契税征收情况并盖章；
  2.5、整理资料，归档备查。
  3、地方税征收
  3.1、申报人凭国土资源管理部门开具的《房地产税收一体化征管联系单（地方税）》，到地税征收部门申报缴纳地方税，同时提供如下资料：（1）转让方原土地使用权证及复印件；（2）转让合同及复印件；（3）土地评估报告书原件；（4）地税部门要求提供的其他资料。
  3.2、申报人填写纳税申报表；
  3.3、征收税款，并开具地方税完税凭证、房地产业专用发票；
  3.4、在《房地产税收一体化征管联系单（地方税）》上注明税款征收及发票开具情况并盖章；
  3.5、登录税款征收台帐、发票开具情况流水台帐；；
  3.6、整理资料，归档备查。
  4、办理权属登记手续
  4.1、申报人凭《房地产税收一体契税征管联系单》和契税完税凭证，《房地产税收一体化征管联系单（地方税）》、地方税完税凭证和房地产业专用发票，到国土资源管理部门办理土地使用权权属登记手续；
  4.2、国土资源管理部门在办理权属登记手续后，应将申报人提交的完税凭证、契证复印件及房地产业专用发票和权属登记资料一并归档备查。
  二、规范程序，依法征收 。
  1、规范申报程序
  受理窗口要严把申报受理审核关，认真填写《业务受理单》，对申报人提供资料不全的，应告知其应补充的资料和其他有关手续。
  2、规范征收程序
  房地产一经交易，产权出让人和承受人必须按规定的程序办理纳税申报手续。征收窗口必须严格按照以下程序办理征收事项。
  （1）受理审核产权出让人和承受人所持资料（如房产转让合同、房屋产权证或土地使用证、出让方原购房发票和纳税申报表等），并将原件与复印件相对照，在复印件上由审核人签名认证。
  （2）对据实申报房产转让价格的，依据纳税申报表申报额计征税款，开具完税证明。对申报房产转让价格明显偏低的，按统一计价价格标准核定征收税款，开具完税证明。
  （3）开具地方税完税凭证和房地产业专用发票应坚持“一房一票”的原则，并在发票备注栏上填写税票号码，在税票备注栏上填写发票号码，做到一一对应。
  （4）地税征收机关（包括市地税局办税服务厅和房地产税收一体化地税征收窗口）要认真登记《房地产交易税收征收台帐》、《房地产业专用发票开具情况流水登记台帐》，并及时通过FTP传递给管理部门。对二手房转让的，按户建立征纳档案归档备查。
  （5）管理部门根据征收窗口传递的流水台帐，登记《房地产开发项目纳税情况分户台帐》。
  3、规范减免程序
  纳税人购买住房契税属于免税范围的，由契税窗口直接开具免税证明，报区财政局备案；
  个人住房销售享受地方税收优惠政策的减免，按规定进行减免税申请备案，经审核合格的开具免税证明，并在《个人转让住房税收减免登记簿》上进行登记。
  三、有关政策界定
  （一）契税减免政策界定
  契税减免范围按照《江西省契税实施办法》第十三条、十四条、十五条、十六条、十七条的规定确定，此外从1999年8月1日起对个人购买普通自用住宅减半征收契税，对非普通住宅不享受减半优惠政策。
  （二）营业税征免政策界定
  1、2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
  2、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
  3、对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
  4、个人转让非住房的，仍然按照《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定执行，即按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
  5、普通住房标准的界定：按照上饶市政府的规定，我市普通住房的标准为同时符合以下3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。
  6、房屋购买时间的确定：
  （1）个人购买的商品房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  （2）个人根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  （3）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。
  （三）个人所得税征免政策界定
  1、个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
  2、对个人转让住房计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  3、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额计征个人所得税。职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
  4、纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对转让收入核定征收个人所得税，个人转让住房按1%核定征收个人所得税，个人转让店面按3%核定征收个人所得税。
  5、对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
  6、对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
  （四）其他相关税种征免政策
  1、个人转让房产时签订的房屋转让合同属“产权转移书据”，为应纳印花税凭证，其计税依据为房屋转让合同所载金额，税率为万分之五，卖买双方都应按照合同所载金额以万分之五的税率计算缴纳印花税。
  2、转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
  3、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收土地增值税。转让普通住房的核定征收率为转让价格的1%，转让非普通住房的核定征收率为3%。
  4、个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
  5、从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
  6、从2007年9月1日起，对个人转让非普通住宅，既不能提供购买发票，又没有评估价格的，实行核定征收土地增值税。凡居住未满三年的，按转让收入的0.3%征收；居住满三年未满五年的减半征收。
  （五）如国家出台新的法律法规的，按新政策执行。
  （六）本实施办法自印发之日起执行。