最高院：城中村改造行为与土地征收行为的区分

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对于城中村，顾名思义，就是在城市里边的农村，在很多影视剧中都以城中村为背景，将城中村中的景象对观众进行过展现。城中村周围是繁华的城市景象，而城中村内部发展严重滞后，虽然处在城市内部，但是发展进度却与城市格格不入。在城市的发展中，对城中村改造是城市发展的重要的一部分，对城中村改造则涉及到城中村居住的村民进行搬迁，那么城中村改造与同样涉及到搬迁的土地征收行为有什么不同呢？下面，我们来看一下最高院的相关案例。
楼某住在浙江省浦江县，经过合法审批建造了房屋并且还取得了集体土地建设用地使用证。2016年，浦江县政府发布关于城中村改造的通知，楼某的房屋位于改造范围之内。楼某认为对集体土地房屋的征收没有经过法定程序，被告的征收行为超越了法定职权，向法院提起诉讼，请求判决撤销县政府作出的房屋征收决定涉及征收自己所在村集体土地上房屋的行政行为，并责令区政府采取相应的补救措施。一、二审法院均以其起诉不符合法定条件为由未对案件进行实体审理，楼某向最高院申请再审。
最高院认为：争议焦点是楼某的起诉是否符合法定条件。首先，被诉行政行为的表现形式主要是浦江县有关行政机关为推进城中村改造，通过签订协议的方式处分集体土地上的房屋，并对权利人进行异地搬迁安置，但是土地性质并没有改变。楼某起诉“征收行为违法”缺乏事实依据。楼某诉称的“土地征收”，实际包括签订协议、补偿安置、拆除房屋等一系列行为，涉及多个主体、多个环节，楼某笼统地起诉“征收行为违法”，属于诉讼请求不明。虽然根据现有证据难以将本案的城中村改造定义为行政征收，但是作为影响当事人权利义务的行政行为，楼某可以针对城中村改造中涉及的补偿安置协议、房屋拆除等行为依法提起诉讼。
所以说，虽然在城中村改造中也是政府主导的行政行为，但是不同于“土地征收”，城中村改造可能只涉及到对村民的搬迁以及安置补偿，并不涉及到土地性质的转变，这不同于将集体土地性质转变为建设用地的“土地征收”，但是作为由行政机关主导的城中村改造，仍然会对权利人的权利义务产生直接影响，当事人仍然具有针对城中村改造中的各项具体行政行为提起行政诉讼的合法权益。
来源：征地拆迁律师沈玉潮

产融公会 & 启金智库 将于 2024年1月13-14日 在 广州 举办 城镇化投融资专题高级研修班第24期《城市更新/城中村/老旧小区改造的投融资、政企合作机制、专项评估成本核算、工程发承包实务和案例剖析专题高级研修班》，特邀有丰富经验的6位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府财政/发改/住建单位、城投公司、地方国企、开发区管委会、园区平台、工程总包类企业、建设施工公司、设计规划公司、工程咨询公司、社会资本、投资运营商、银行/信托/保理金融机构、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
（一）政府与居民的痛点难题
（二）社区级、街区级、片区级、城区级（项目规模大小考量）
（三）5种一体化改造模式（结合全国各地政策及老旧小区现状，因地制宜）
（四）多种政企合作模式（根据政府基础情况以及改造区域运营价值的不同落地）
（五）不同的方案设计、资金来源 、融资模式、实施管理对比
（六）愿景老旧小区改造项目迭代发展历程及案例
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
（一）案例一：劲松模式——北京劲松社区
（二）案例二：鲁谷模式——北京石景山鲁谷街道
（三）案例三：原拆重建模式——劲松114号楼
（四）案例四：腾退改造模式——真武庙项目
（五）案例五：街区级有机更新——通州玉桥街道/大兴清源街道
（六）案例六：济宁任城区14个老旧小区项目——城市级有机更新
（七）案例七：贵州省·贵阳市经开区——拆除重建+微更新相结合的片区级案例
（八）案例八：重庆九龙坡区项目——政府和社会资本合作PPP模式案例
（九）案例九：安徽省芜湖北门口社区——老旧小区改造-绿色社区创建完整社区建设案例
（十）案例十：深圳元芬村——城中村改造更新案例
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
（一）项目结构化合作运作模式
（二）项目融资来源、项目收益融资、项目退出渠道
（三）盈利机制设计及实施
（四）项目投融资结构框架设计及不同模式要点
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
（一）城区更新场景下产商文旅的背景
（二）城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
（三）城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（四）城市有机更新需要融合老旧小区/城中村改造路径与产商文旅焕新思路/案例
（五）如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
（六）实践案例分享
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
（一）最新城市更新和城中村改造工作及鼓励政策
（二）城市更新改造不同开发模式及专项评估和成本核算诉求
（三）有哪些城中村改造和城市更新项目及未来项目库
（四）广州市迁移砍伐城市树木事件影响
（五）专项评估重点围绕：如何在传承中科学发展
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
（一）城市更新项目专项评估有哪些类型
（二）城市更新项目专项评估：哪些是“必做”哪些是“选做”
（三）专项评估编制、审批“长征路”一览
（四）有哪些专项审查及对应审批流程
（五）搞清楚主管部门，四两拨千斤
（六）专项审批的三大合规性（成果/内容/技术）具体要求及要点
（七）专项评估中一些实务问题、风险防范及整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
（一）专项评估的成本计算政策依据
（二）旧村全面改造成本构成及实务详解
（三）旧村改造专项评估成本大致占比
（四）市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设的成本评估详解
（五）不良地质处理的成本评估详解
（六）场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复专项的成本评估详解
（七）历史文化遗产保护专项的成本评估详解
（八）树木保护专项的成本评估详解
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
二、城市更新投融资产品模式分析
三、城市更新投融资项目管控分析
四、城市更新投融资投资风险分析
五、城市更新投融资典型案例分析
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
二、工程建设主要模式及适用性
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
五、工程总承包超概防范与处理
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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