城市更新 | 如何充分利用城市资源、更好的保留本土特色并做到创新？

启金智库

现代城市如同生命体一般，不断发展演进。
城市的成长是一个复杂的过程，充满了机遇与挑战。
其中，城市更新，特别是城市微更新，已经成为了现代城市规划和管理中的一项重要策略。
微更新是在不拆除旧城区的基础上，通过灵活的设计与创新的方式，重新赋予城市新的活力，提高城市的适应性、竞争力，同时保留城市的本土特色。
在这个过程中，城市需要充分利用城市资源，做到创新与保留的平衡。

01.
城市微更新的过程首先需要有清晰的规划与目标。
这不仅包括了物理空间的规划，还包括社会与经济的发展愿景。
城市规划者需要充分考虑城市的历史、文化、社会结构等方面的特点，以制定一个有针对性的城市更新计划。
同时，明确的目标可以帮助城市更新项目更好地使用城市资源。

02.
城市的本土特色是城市的灵魂，是城市与众不同的标志。
在城市微更新中，需要保护这些特色。
这可以通过保留历史建筑、传统社区、本土文化等方式实现。
例如，维护老街道的建筑外观，修复传统的工艺品市场，都是保护城市特色的方式。

城市资源是城市的宝贵财富，包括土地、建筑、人力、物资等。在城市微更新中，需要创新性地利用这些资源。
例如，废弃的工业厂房可以改造成艺术工作室或文化中心，废弃的码头可以改造成滨水休闲区。
这种资源的转化不仅创新，还可节约新建设施的成本。
  03
城市微更新需要将可持续发展理念融入其中。
这包括提高能源效率、减少废弃物产生、改善空气质量等方面。
例如，可更新的建筑可以引入绿色技术，如太阳能电池板或雨水收集系统，从而减少对传统能源的依赖，降低对环境的冲击。
城市微更新的成功需要社区居民的积极参与。
城市居民是城市的重要组成部分，他们了解城市的需求与问题。
因此，城市更新者应该鼓励居民提供意见，参与决策，共同推动城市微更新项目的进展。
这不仅可以提高项目的质量，还可以增进社区凝聚力。
04
中成智谷创意园：历史文化与创新的交汇
中成智谷创意园，位于上海市宝山区，是一个充满创意、历史文化与活力的生态型开放休闲场地。
这个项目的前身是一座英国人于1876年兴建的淞沪铁路货运集装箱堆场，后来成为“中成仓库”，用于存储援助亚非拉国家的重要物资。
这个地方见证了中国对外经济半个世纪的历史变迁，红砖墙和高拱形圆顶充满了历史记忆，有着浓厚的英国元素、铁路、仓库、集装箱等。
然而，随着国家对外援助政策的变化和上海产业结构的调整，这个曾经繁荣的仓库逐渐走向衰落，周边变成了住宅区，经济、社会和环境等问题变得尖锐。
上海一直是产业结构调整和城市更新的开拓者，经过十多年的探索，它已成为全国领先的文创之地，但也面临着文创发展的挑战。
为了解决这些问题，中成智谷创意产业园提出了一种以历史文化和记忆为设计线索的新定位。
他们保留并展现历史文化记忆，使人们与历史空间对话，将现代创新理念融入历史遗产保护之中。
这个园区已经成为新兴创意产业的聚集地，汇集了众多新兴活力产业，包括互联网、新媒体、设计和艺术创意等，打造了极致的空间艺术追求和体验。
在场地的景观设计中，人们充分利用了历史元素，结合现代景观元素，形成了独特的文化符号和创意标志。
地方充满了历史元素，包括红砖房、旧仓库、老火车和淞沪铁路。这些元素得到了充分的保留和改造，使场地保留了其独特的文化属性。
中成智谷创意园也注重提升人们的使用感受。
他们重新设计了空间，增加了集装箱咖啡馆、轻极限运动、几何草坪、时空装置、体验装置和植物等元素，为场地带来新的活力。
此外，他们还关注公共场所的通透性和社会生活性，为使用者留出了更多的自由空间，让他们自由发挥创造力和想象力。
这个地方也成为了周边居民和城市人的聚集地，人们在这里举行野餐派对，享受休闲时光。

总之，中成智谷创意园是一个充满历史文化和创新的地方，它将过去与现在相结合，为人们提供了一个独特的文化体验和休闲场所。
这个项目的成功不仅得益于精心的景观设计，还需要全社会的共同努力，以实现城市的可持续发展和内涵式增长。

城市微更新是城市发展的必然选择，它是城市创新与传统保护的完美结合。
通过更好地利用城市资源，保护城市的本土特色，创新城市空间，引入可持续发展理念，以及促进社区参与，城市可以焕发新的生机，更好地适应现代社会的需求。
城市微更新不仅可以提高城市的竞争力，还可以改善市民的生活质量，为城市的可持续发展铺平道路。
因此，城市更新者和市民需要紧密合作，共同推动城市的微更新，使城市成为更宜居、更具创新精神的地方。
来 源：社区营造师
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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