城市更新一二级联动开发的必要性及常见模式

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城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。

一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。

其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。

并非所有的城市更新项目都有一、二级联动开发的必要性，但对于已完成土地熟化收储后难以实现资金自平衡的城市更新项目而言，市场参与主体能够享有的利润回报极低，且有的项目因资金成本高、回收周期长、开发难度大等原因甚至会出现巨额亏损。

一级开发商如果最终不能获取熟化后的土地并通过二级市场开发及运营来平衡损失，将会极大程度降低社会资本参与到城市更新改造工作的积极性，严重延缓城市更新行动进度，城市建设进程将会受到较大影响。

因此，为顺利实现城市更新目标，在实施城市更新行动的部分项目中适当运用一二级联动开发模式具有一定的必要性。

为保障该部分城市更新项目整体实现自平衡，并顺利完成项目整体开发工作，各地也尝试了一二级联动开发模式。


图：部分地方土地一二级联动示意图
目前看来，各地将城市更新项目一二级捆绑开发从而达到收益自平衡的路径一般有下面几种：
比如“捆绑拆迁”“控规调整”“代建公建配套”“项目方案整体规划”“做大一级开发成本”“围棋策略”“一级开发企业回购权”“协议出让土地”“化整为零”“插花地”等。
其中，天津、北京、成都、广州等地实行原土地权利人自主改造模式；广州、成都、上海、北京等地允许原土地权利人的合作企业协议出让获得土地；深圳、广州、重庆、徐州带条件招拍挂；
福州、成都、深圳、佛山协议搬迁形成“净地”划拨或协议出让给实施业主；
在重庆、徐州、北京等地不具备单独建设条件的土地划拨或协议出让模式及存量用地房屋转型升级模式等。
来源：新则 作者：赵朝振 李立
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
（一）“人产城”融合发展的十大趋势
（二）浙江的“未来社区”实践
（三）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的主要模式
（六）项目全生命周期综合统筹开发运营
（七）不动产领域的主流投资策略
（八）重大项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城镇化投融资的总体形势
二、城市更新要点与案例
（一）城市更新：老话题，新焦点
（二）城市更新的内涵
（三）城中村改造政策要点
（四）城市更新体系构建
（五）广州、深圳、上海、北京城市更新经验
（六）城市更新的十个视角
（七）城市更新的治理机制
（八）城市更新的动力机制
（九）城市低效用地的提升
（十）改造提升类项目案例
（十一）部分典型案例深度分析
案例2：万科上海哥伦比亚公园项目
案例3：广州永庆坊微改造项目
案例4：北京的“798艺术区”项目
案例5：苏州市（姑苏区）历史文化名城保护
案例6：佛山创意产业园
案例7：苏州工业园区转型升级特色产业园
三、城市更新投融资创新
（一）城市更新投资机遇与挑战
（二）城市更新投融资的六大分析维度
（三）城市更新主要投融资方式
（四）部分典型案例深度分析
案例8：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例9：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例10：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例11：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例12：瑞安?蟠龙城中村改造项目
案例13：广州天河区猎德村旧改
案例14：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例15：嘉里中心金陵东路拆改留旧改项目
案例16：北京劲松社区老旧小区改造
案例17：北京市朝阳区爱琴海?融中心
案例18：上海市城市更新中心与城市更新基金
（五）城市更新投融资要点总结
（六）城市更新全生命周期统筹运作
（七）城市更新的模式升级方向
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流

参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
（一）愿景选择城市更新业务赛道的原因和时机
（二）愿景城市更新综合解决方案
（三）“劲松模式”的微利可持续是如何实现的
（四）愿景城市更新迭代发展历程
（五）愿景集团重点布局赛道
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
（一）城市更新场景分类
1.业务层面：8大分类
2.改造强度层面：3大分类
3.投资强度层面：3大分类
（二）城市更新细分场景下的8个标杆案例
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城市更新项目规模从小到大的考量
1.社区级
2.街区级
3.城市级
（二）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
1.综合整治模式及代表项目案例
2.原拆重建模式及代表项目案例
3.腾退改造模式及代表项目案例
4.街区有机更新及代表项目案例
5.城市有机更新及代表项目案例
6.其他
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
1.城区更新场景下产商文旅的背景
2.城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
3.城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
1.从老旧小区改造-空间布局优化-产业商业升级的整体提升
2.如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
3.实践案例分享
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
（一）片区综合开发结构化合作运作模式
（二）城市更新盈利机制与投融资结构框架设计
（三）实践案例分享
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流

第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
8、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
9、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
10、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
11、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
12、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
13、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村政策解读、全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城中村与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标）
3、城中村项目立项前提、要点、策略
4、城中村改造方式、改造模式介绍
5、城中村投资模式、盈利模式、融资模式、隐形债务规避
6、城中村政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点、风险
7、城中村政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点、风险
8、城中村政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点、风险
9、城中村市场主导方式介绍、流程、优缺点、风险、技巧
10、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
11、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
12、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
13、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
14、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
15、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
16、城中村改造土地一二级联动排他设定
17、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
18、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
19、城中村改造安置房建设及回购路径设计
20、城中村政府收储模式、供地模式分析
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
1、城中村改造项目土地问题分析及解决周期
2、城中村改造项目投资协议签订及风险规避
3、城中村改造项目资金注入及回收逻辑
4、城中村改造项目资金注入方式及风险规避
5、城中村改造项目政府关系及手续办理
6、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
7、城中村改造项目规划设定及可售物业操作
8、城中村改造项目排他设定，保障拿地
9、城中村改造项目安置房回购要点
10、城中村改造项目投资、研判、分析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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