房地产政策正迎来历史性拐点

泽平宏观

文：任泽平团队

导读
房地产政策正迎来历史性拐点。
2023年二季度以来，房地产市场明显转冷，拖累经济。
考虑到房地产市场供求关系已发生明显变化，此前限购、限贷、限价等七限八限政策，是两三年前房地产过热时出台的，世易时移，形势已变，这些限制性措施应适时退出，防止房地产硬着陆风险。
近期房地产政策开始调整优化、转向友好，事情正在起变化，房地产政策正迎来历史性拐点。
7月24日会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，明确稳楼市基调。此后，多部委接连出台相关政策，从供需两端为楼市注入信心。
7月27日，住建设部表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
8月25日，住建部、央行、金融监管局推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。将其纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务局、住建部发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。
8月30日，广州、深圳宣布执行认房不认贷政策。
8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%；二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于加20BP，大幅下调40BP。
9月1日，北京、上海等多地宣布落实认房不认贷政策；天津取消非城六区限购。
9月以来，沈阳、大连、南京、青岛、福州、郑州、合肥、武汉全面取消限购。
9月20日，广州放松限购，多区限购政策社保要求从5年调整为2年，9区增值税征免年限由5年调整为2年，打响一线城市放松限购第一枪。
这一系列政策组合拳，力度为过去十年之最，真金白银，诚意满满。
随着稳楼市政策工具箱不断完善，各地逐渐推动相关政策落地，政策支持频次明显加快、力度加大，包括放松信贷、“认房认贷”以及取消限购限售等政策，支持刚性和改善性住房需求释放。
若各地实质有力的稳楼市政策进一步落实、开发商加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，结构性行情值得期待。区域分化是未来房地产市场最大特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“产业+地段”优质的板块、改善型住房或将率先回暖。
稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%，房地产关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。
稳楼市的关键：促进市场信心恢复、销售回暖、支持优质房企，改善地方土地财政、房企资金来源，带动投资和产业上下游改善，这是治本之策。
短期，“因城施策”，支持刚需和改善型需求，各地开展自救、促进软着陆：增强“三支箭”实际落地效果，促进三好生融资；新增支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政；下调首套房贷款首付比及贷款利率以支持首套刚需；下调二套房首付比以支持改善型需求；适当调整普通住房认定标准、首套住房认定标准；对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，并扩大受益人群；放开二线城市外地首套购房限制、降低落户门槛，提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付；降低各项交易税费。
长期，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新发展模式。
相信经过一系列实质有力的措施，一定能提振楼市信心，促进房地产长期平稳健康发展，为中国经济复苏贡献重要力量。

正文
一、市场：房地产销售疲弱、投资冷淡，拖累经济
2023年二季度以来，房地产市场明显转冷。
从新房销售看，居民购房需求在2023年2、3月份集中释放，但小阳春后，地产销售明显放缓，恢复基础不牢、复苏后劲不足。2023年4月新房成交下降明显，48城销售套数环比-28.7%，5月环比持平，6月份以来，销售套数同环比均下降，7、8、9月环比分别为-26.7%、-0.4%、-28.7%，同比分别为-34.5%、-29.3%、-57.1%。（注：9月份数据区间为9月1日至24日，下同）


从二手房销售看，4月样本城市成交环比由正转负、7月成交同比由正转负，8月成交小幅回暖。2023年6、7、8月，18个样本城市成交二手房分别成交7.0、6.1、6.6万套，环比增速分别为-15.0%、-12.6%、7.3%，同比增速7月由正转负，6、7、8月分别为0.4%、-13.6%、-6.5%。


由于房地产成交市场热度下降，房企投资信心不足，房地产投资和政府土地财政明显下滑，拖累经济。根据中指院、克而瑞数据，300城1-8月土地出让金收入同比下降21%。百强企业2023年1-8月拿地销售比均值18%，环比增长2个百分点，房企投资意愿仍然较低。


二、政策：全面转向友好，利好频出
我国房地产市场供求关系已发生深刻变化。随着主力置业人口见顶回落、存量住房套户比近1.1，中国房地产市场告别高增长阶段，进入“总量放缓、区域分化”的高质量发展阶段。


此前的限购限贷限价等限制性政策，贷款集中度管理，是几年前房地产还处于过热状态时候出台的，世易时移，形势已变，旧政策的意义已下降，可考虑适当退出了。
2023年以来，随着3月份小阳春到来，4-5月地方政策放松频次边际放缓。其中，一线城市、强二线城市没有出现明显放松的政策。一线城市的边际放松以人才新政为主，二线城市、强三线城市以公积金、补贴政策为主。但是由于楼市复苏基础尚未筑牢、居民购房信心仍未恢复，4月份之后楼市进入倒春寒并延续至今。
好在政府已经看到房地产供求关系的变化，相关政策转向友好、开始积极调整优化。7月以来，事情正在起变化，房地产政策正迎来历史性拐点。
7月24日会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，明确稳楼市基调。此后，多部委接连出台相关政策，从供需两端为楼市注入信心。
7月27日，住建设部表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
7月31日，国务院常务会议强调，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。
8月1日，央行表示下半年将支持房地产市场平稳健康发展，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。
8月3日，央行在支持民营企业发展座谈会上提出金融机构要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
8月25日，住建部、央行、金融监管局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。将其纳入“一城一策”工具箱。此政策不仅能够降低居民购房门槛，而且有助于降低购房成本。卖一买一的置换群体和外地有过贷款记录但本地无房的居民，可按首套房标准贷款，首付比和贷款利率均有优惠。
同日，财政部、税务局、住建部发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。
8月27日，《证监会统筹一二级市场平衡 优化IPO、再融资监管安排》提到，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。此政策放宽上市房企的再融资条件，能够缓解经营困难房企阶段性的资金压力，有助于化解房企经营风险、改善市场预期。
8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%；二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于加20BP，大幅下调40BP。




随着稳楼市政策工具箱不断完善，各地逐渐推动相关政策落地，政策支持频次明显加快、力度加大，包括放松信贷政策、“认房认贷”、取消限购限售等政策，支持刚性和改善性住房需求释放。根据中指院统计，8-9月各地出台政策数量明显高于5-7月，出台频次加快。8月3日，郑州发布新政，明确落实“认房不认贷”政策。此后，青岛、温州、杭州、厦门等地也优化当地政策。8月25日，浙江嘉兴住建局发布21条新政，全面取消限购限售。8月底9月初，一线城市相继宣布落实”认房不认贷“政策。9月以来，青岛、南京、合肥、郑州、武汉等多个热点二线城市全面取消限购。9月20日，广州放松限购政策，打响一线城市放松限购政策第一枪。
三、展望：若政策推动落实、市场信心逐渐恢复，或将迎来结构性行情
若各地稳楼市政策进一步落实、开发商加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，地产结构性行情值得期待，楼市复苏力度取决于政策放松力度及开发商推盘力度。
从政策端看，7、8月份中央层面持续推出稳楼市政策，若地方用好政策工具箱，加快政策执行速度，或将有利于带动需求入市，助推楼市回暖，或将迎来结构性行情。
从供应端看，房企为了销售去化、资金回流，一般会在9、10月份加大推货力度。一般情况下，下半年有近一半的地产成交量集中在9、10月份，房企会选择在中秋、国庆的销售黄金节点加大推货力度，通过发放购房券、送家电、车位抵用券等购房优惠活动，促进商品房加快成交。

区域分化是未来房地产市场最大的特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“产业+地段”优质的板块、改善型住房或将率先回暖。具体表现为：
1）东部沿海地区优于东北和西部，南方地区好于北方，发达城市群、都市圈潜力高于不发达城市群、都市圈。根据我们此前研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1.1的城市数量占比已达56.7%。我们预测未来中国70%的城市将出现房子过剩，只有20%多的城市房子有潜力。
2）城市内普涨时代结束，“产业+地段”为王。其一，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”，“地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。其二，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。
3）改善时代来临，产品力将成核心竞争力。中国住房整体短缺时代已经过去，消费者住房需求从“有没有”向“好不好”升级，即从“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升级，大户型、高品质、优质物业将越来越受购房者青睐、认可，住房产品力不同将推动住房价值分化。
4）行业出清、剩者为王。纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。
四、房地产是第一大支柱行业：应该防止硬着陆，促进软着陆
稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元,占GDP的6.1%，房地产关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。
1）房地产是国民经济的重要支柱，2022年房地产业增加值为7.3万亿元,占GDP的6.1%
自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。
从房地产业GDP增加值看，2000-2021年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.7万亿元，房地产业占GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。
2022年，房地产行业占GDP比例下调至6.1%，受房地产行业调整及疫情冲击影响，降到了2015年的水平。

2）房地产占固定资产投资比重20%以上
从房地产开发投资看，2022年房地产开发投资13.3万亿元，受疫情及房地产周期影响，比上年下降10%，但仍占固定资产投资的22.93%。房地产开发指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。
1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2022年间，房地产开发投资从4902亿元到13.3万亿元，年均复合增长率为16.2%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.9%。


3）房地产带动60多个上下游行业
房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。
根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游GDP10.02万亿元、直接拉动上下游GDP2.35万亿元。
分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。


4）城镇化尚有一定空间，转向改善型需求为主
我们连续5年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。根据我们测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平。
2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、32.7%、35.8%。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4%、37.4%、47.2%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。

五、建议：优化调整房地产政策正当时，稳增长、稳就业、防风险
房地产是国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境。

当前房地产有三大关键任务：稳楼市、保交楼和房企重组。

短期：稳楼市，因城施策、适度松绑，促进软着陆。

1）因城施策适度松绑限制性措施，促进房地产软着陆。

此前的限购限贷限价等七限八限政策，是两三年前房地产还处于过热状态时候出台的，世易时移，形势已变，此前过严的限制性措施可以适时退出。
建议：增强“三支箭”实际落地效果，促进三好生融资；新增支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政；下调首套房贷款首付比及贷款利率以支持首套刚需；下调二套房首付比以支持改善型需求；适当调整普通住房认定标准、首套住房认定标准；对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，并扩大受益人群；放开二线城市外地首套购房限制、降低落户门槛，提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付；降低各项交易税费。
2）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。

通过压实地方主体责任建立房地产纾困基金并配套金融工具支持保交楼保稳定，通过支持优质房企尤其民营房企并配套AMC等进行行业内并购重组。

长期：以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式

根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式。
1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。
2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。
4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。
5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。