重磅！广州出台城中村改造新政

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8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题



▲ 图片来源广州市规划和自然资源局
近日，广州市规划和自然资源局发布第三批21项惠企利民措施，涉及降低企业时间成本、缓解企业资金压力、提升审批服务效能、推进城中村改造和优化停车泊位配建设置等方面，为广州继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，贡献规划资源力量。
值得注意的是，广州将探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（兼容工业、公共管理和商业服务用地），为城中村改造创造多元载体。
此次措施从四方面精准施策，推动城中村改造：
探索城中村改造复建物业性质留白
一是，探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（M/A/B），为城中村改造创造多元载体。
该措施一方面可增加工业用地规划总量，落实“制造业立市”部署；另一方面可充分利用闲置用地、用房，提升城中村用地、用房使用效率。
广州市规划和自然资源局更新规划处负责人表示，此举是为全力支撑落实“产业第一、制造业立市”战略，通过城中村改造为新动能新产业留足空间，实现以高质量为导向转型升级的目标，“此前，村集体复建物业用地性质较为单一，大多选择商业服务用地，如果想要变更需要重新修改规划。探索功能混合的产业用地不仅符合集约节约利用存量土地的要求，同时也满足了现代化产业的多元需求，而且还允许在同一地块内设置不超过计容建筑面积30%的服务型配套设施。”
支持城中村改造分期分片实施。
二是，灵活分片办理规划条件和设计方案审查，支持城中村改造分期分片实施。
允许按有效的项目实施方案批复文件或属地城市更新主管部门意见灵活分片办理规划条件和设计方案审查，以加快推进城中村改造项目的实施。
缩短城中村改造用地报批时间。
三是，优化城中村改造用地报批，缩短报批时间。
为加快推进城中村改造用地报批工作，“三旧”用地报批主管部门可以通过提早谋划城中村改造项目涉及的“三地”报批工作，将“三地”征收手续与主体地块涉及的征收手续一并组卷报批，从而节省报批时间50%。
简化建设工程规划许可申办材料
四是，简化建设工程规划许可申办材料，提升城中村改造业务办理便利度。
城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。
通知全文
广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知
机关各处室、局属各单位、各区分局、空港委规建局：
为全面贯彻落实党的二十大精神，深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，以开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育为契机，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委全会“1312”思路举措，以推动政府职能转变为抓手，以企业群众诉求为切口，持续优化规划资源审批服务机制，惠企利民，促进经济社会发展，我局继续推出第三批改革措施。现就有关工作措施通知如下：
一、进一步优化规划审批
（一）简化存量工业用地其他规划指标调整的审批手续，提高工业项目筹建速度。工业用地申请调整绿地率、建筑密度、建筑限高（不超过100米）等规划指标，符合《广州市工业用地规划控制指标表》相关要求的，纳入规划总平面方案审查或建筑工程规划许可证核发等环节合并办理，不再单独办理国土空间详细规划修正手续，不再重新核发建设用地规划条件。
二、进一步优化土地供应管理
（二）分用途核算土地出让金，方便企业核算开发成本和报税。新公开出让项目，对首次公开出让地块地下空间的非计容建筑面积单独评估地价，并纳入地块起始价设定；首次公开出让包含住宅、商服多种用途用地的，在合同中分用途明确各用途地价。已出让的住宅、商服等多种用途历史用地，规划和自然资源部门对用地单位申请明确不同用途地价的，以复函形式予以答复。
（三）加快竞拍摇珠和退还保证金节奏，减少企业资金成本。保证金缴交截止时间由竞价日前3个工作日调整为竞价日前1个工作日；摇号时间原则上安排在竞价结束后的第二天，如遇特殊情况，可根据地块实际安排当天摇号，完成竞拍流程次日退回参与企业竞拍保证金，缩短保证金占用时间。
（四）强化出让土地“清单式”管理的政府责任和作为，减轻企业的负担。将原来土地出让后由用地单位开展的城市树木保护专章评估评价，调整为土地出让前由政府部门负责完成并纳入“用地清单”；将人防工程保护、水资源论证、岩土工程勘察、超高层消防救援能力等评估，明确由政府部门提出管理要求并纳入“用地清单”；统一“用地清单”告知程序，在发布地块出让公告时作为附件同步挂网公开。
（五）在出让合同等中明确无偿移交配建房产的接收单位和税费缴纳要求，破解企业移交难、费用高的难题。新公开出让用地的，在出让方案、出让公告以及出让合同条款中直接明确无偿移交的配建房产的接收单位，代建企业按合同要求将建成后的无偿移交配建房产直接移交给接收单位，由接收单位直接缴纳按税务部门核定的转移过户税费。
三、进一步优化建设用地和工程规划管理
（六）优化建筑飘窗、空调外机搁板管控，满足“未来社区”“健康住宅”和装配式建筑要求。为满足“未来社区”“健康住宅”及商业办公的空调设备安装需求，考虑建筑立面的协调性，结合室外机设备尺寸及散热要求，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米，将商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机搁板的最大进深尺寸放宽至1米。
（七）城建档案查询利用实行“全城通办”，方便群众就近办理。申请材料全城“一窗一网”通收，申请人可就近选择市、区政务服务中心的受理窗口申请办理，或登录广东政务服务网进行网上申请；办理结果可快递或网上电子件送达，其中网上电子件送达结果可通过“市民网页”账户直接下载查阅。
四、进一步深化不动产登记改革
（八）推动落实“一手房带押过户”，降低企业筹资还贷压力。全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，不动产登记机构可以为当事人办理“一手房带押过户”相关业务。
（九）合并办理国有建设用地使用权首次登记与抵押登记，缩短融资抵押办理周期。全市范围内申请办理国有建设用地使用权首次登记和抵押权首次登记的，企业或者个人只需提交一套材料、一次申报，不动产登记机构予以合并办理，一次办结。
（十）增加不动产登记业务“一日办”事项，提升业务办理时效。进一步压缩不动产登记业务办理时限，将办理预购商品房析产预告登记、提交继承公证书或司法文书的继承预告登记、协助司法转移预告登记、变更预告登记以及涉及姓名、身份证明类型、出生日期的国有土地上房屋变更等登记业务的3个工作日压缩至1个工作日办结。
（十一）扩大不动产登记业务“全城通收”适用范围，提升同城业务办理便捷度。申请办理国有土地上房屋预告登记、首次登记、增量房转移登记、非公证继承登记、在建工程抵押登记，以及国有土地使用权、集体土地使用权及地上房屋、海域使用权、林权登记业务的，可在全市任一不动产登记机构申请。
（十二）拓展不动产登记“跨城通办”协作领域，实现异地办理不动产登记更便利。广州与河源、惠州、中山、东莞、湛江、云浮等六市开展合作，申请人在合作城市申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移、变更、抵押等登记业务的，由不动产所在地的不动产登记部门通过信息共享、属地审核、结果互认、寄递证书，给予申请人一次办结。
（十三）推广房屋首次登记不动产电子证照，减少企业群众时间成本，强化不动产登记数字化应用。不动产登记机构为企业或者个人办理房屋权属首次登记提供不申领纸质不动产权证书的选择，核准登记后不再发放纸质证书，生成不动产登记电子证照，企业或者个人可直接在“粤商通”“粤省事”小程序查询、下载和利用；企业或者个人后续确需纸质证书的，可以申请补领。
（十四）设置不动产登记“搞得掂”救济窗口，切实为企业群众排忧解难。不动产登记机构优化设置不动产登记“搞得掂”窗口并建立规章制度，为企业群众在不动产登记申办过程遇到申请材料提交后未能正式受理、现场要求加号重新补号、案件未能在承诺时限办结、办事过程遇到服务态度差，或者涉及历史遗留问题、复杂疑难案件、现行法律法规政策未作明确规定而不能办证等问题时，提供专门的协调解决、政策解读、导办指引等绿色通道救济服务。
五、进一步探索推动城中村改造
（十五）探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（M/A/B），为城中村改造创造多元载体。在编制城中村改造项目的国土空间详细规划时，鼓励针对村集体复建物业用地探索设置新的用地类型——综合产业用地（M /A/B）。在对城市环境基本无干扰、污染和安全隐患的条件下，可以按照一类工业用地（M1）兼容公共管理与公共服务用地（A）、商业服务业设施用地（B）的标准办理建设工程规划许可。建筑功能既可以用于制造业生产，同时经过低成本改造后可用于商业商务、文体娱乐、教育科研、设计咨询等功能。同一地块内最高可以设置不超过计容建筑面积30%的服务型公寓、宿舍等配套服务设施。该类用地具体准入的建筑功能在国土空间详细规划阶段通过负面清单的形式进行管控，并纳入建设用地规划条件。在符合规划条件和负面清单管控要求条件下，此类项目建成后需调整建筑使用功能的，属于城市建设用地同一中类内的，无需再申领建设工程规划许可证；属于需在城市建设用地分类中类、大类间调整的，直接依照原规划条件办理建设工程规划许可，无需调整国土空间详细规划和规划条件。
（十六）灵活分片办理规划条件和设计方案审查，支持城中村改造分期分片实施。城中村改造项目实施方案有明确分片实施计划的，实施主体可持有效的项目实施方案批复文件，向属地规划和自然资源部门分片申请规划条件。对于历史已批城中村全面改造项目，经属地区城市更新部门确认项目实施方案中项目拆迁、实施计划等缺失的，可由属地区城市更新部门出具有关拆迁、实施计划等意见，实施主体可持属地区城市更新主管部门意见，向属地规划和自然资源部门分片申请规划条件。实施主体可凭规划条件先行开展地块建设工程设计方案编制工作，规划和自然资源部门可提供设计方案技术指导服务并出具技术审查意见。改造项目分片实施计划的最小分片应不小于国土空间详细规划的导则地块。
（十七）优化城中村改造用地报批，缩短报批时间。城中村改造项目涉及边角地、夹心地、插花地（即“三地”）办理征收手续的，可以与主体地块一并组卷报批，规划和自然资源部门指导各区“三旧”用地报批主管部门提早谋划、有序推进。
（十八）简化建设工程规划许可申办材料，提升城中村改造业务办理便利度。城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。
六、进一步优化停车泊位配建设置
（十九）明确配建停车场（库）机械式停车泊位设置要求，规范机械式停车泊位适用场景。新建建筑按照配建技术指标要求设置的停车泊位原则上不应采用机械式停车形式。具有大量人流、车流集中疏散的影剧院、会展中心、体育场馆等大型公共建筑以及住宅类建筑，按照配建技术指标要求设置的停车泊位不应采用机械式停车形式。改建、扩建的医院、学校、交通枢纽等公益性建筑，确实受建设条件限制的，可以配建机械式停车泊位，设置比例不宜大于配建停车泊位总数的50%。新建、改建、扩建的公共停车场，或者利用自有用地增建的停车场，或者建设项目超配建部分的停车泊位，其机械式停车泊位占比不作要求。
（二十）提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，解决瞬时集中停放需求。大幅度提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，指标不设上限，鼓励多建车位、配建车位作为临时接送车位使用。
（二十一）支持部分建设项目按需配置停车泊位，增加面向实际需求的弹性空间。城市重点功能片区等重要地区的停车泊位配建标准，可以按照总量平衡、资源共享的要求，根据片区功能定位、道路交通承载能力、公共交通服务水平等情况，在详细规划阶段一并研究论证确定后纳入规划条件。大型的展览馆、体育场馆、交通枢纽，综合医院、专科医院、大中专院校、特殊教育学校以及游览类、工业仓储类等建设项目，政府投资类的在方案联审决策等立项前阶段确定配建停车泊位数量，非政府投资类的在建设工程设计方案审查或者规划许可阶段确定配建停车泊位数量。受流砂、暗河、基岩埋藏深度很浅等地质条件因素限制的建设项目，可以在建设工程设计方案审查或者规划许可阶段确定配建停车泊位数量。
广州市规划和自然资源局
2023年7月27日
政策解读
《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》政策解读
一、文件背景
为全面贯彻落实党的二十大精神，服务高质量发展大局，广州市规划和自然资源局深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，以开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育为契机，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委全会“1312”思路举措，进一步优化审批服务机制，近日出台第三批惠企利民促进经济社会发展若干措施，持续优化广州市营商环境，为广州继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，贡献规划资源力量。
二、主要内容
《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》共分“进一步优化规划审批”“进一步优化土地供应管理”“进一步优化建设用地和工程规划管理”“进一步深化不动产登记改革”“进一步探索推动城中村改造”“进一步提升优化停车泊位配建设置”六个方面，共21条措施，涵盖企业群众密切关注的多个业务板块。
三、措施亮点
（一）优化流程，压缩时限，降低企业时间成本
1.简化存量工业用地其他规划指标调整的审批手续，提高工业项目筹建速度。
优化前，对工业用地绿地率、建筑密度、建筑限高（不超过100米）进行调整的，需要先进行详规修正，修正程序完成后方可进行后续规划条件核发、规划总平面方案审查、建筑工程规划许可证核发等审批手续。
优化后，对调整指标符合《广州市工业用地规划控制指标表》相关要求的，国土空间详细规划修正工作纳入规划总平面方案审查或建筑工程规划许可证核发等环节合并办理，不再单独办理国土空间详细规划修正手续，不再重新核发规划条件。
通过优化办理流程，减少用地单位申请，提升了规划审批效率，降低了企业的时间和经济成本。
2.强化出让土地“清单式”管理的政府责任和作为，减轻企业的负担。
将原来土地出让后由用地单位开展的城市树木保护专章评估评价，调整为土地出让前由政府部门负责完成并纳入“用地清单”；将人防工程保护、水资源论证、岩土工程勘察、超高层消防救援能力等评估，明确由政府部门提出管理要求并纳入“用地清单”；统一“用地清单”告知程序，在发布地块出让公告时作为附件同步挂网公开。
土地竞拍企业通过获取清单中各职能部门的复文，能提前对项目的基本情况、定位、风险排查等做出准确的预判并开展前期设计，提高土地开发建设效率。
3.合并办理国有建设用地使用权首次登记与抵押登记，缩短融资抵押办理周期。
优化前，企业办理国有建设用地使用权首次登记和抵押权首次登记业务需分别提出申请。
优化后，不动产登记机构合并办理上述两项业务，实现企业群众只提交一套材料、一次申报、一次办结。
通过优化不动产登记流程，缩短融资抵押办理周期，进一步提升业务办理便利度。
4.增加不动产登记业务“一日办”事项，提升业务办理时效。
进一步压缩不动产登记业务办理时限，将办理预购商品房析产预告登记、提交继承公证书或司法文书的继承预告登记、协助司法转移预告登记、变更预告登记以及涉及姓名、身份证明类型、出生日期的国有土地上房屋变更等登记业务的3个工作日压缩至1个工作日办结。
（二）降低成本，破解难题，缓解企业资金压力
1.分用途核算土地出让金，方便企业核算开发成本和报税。
优化前，同一宗地内包括商品住宅、商业商服等多种用途土地出让合同地价按综合总价和综合单价计收，不区分地上地下、不同用途各部分的分项总价和单价。
优化后，新公开出让项目，首次公开出让地块对地下空间非计容建筑面积单独评估地价；首次公开出让包含住宅、商服多种用途项目用地，在合同中分用途明确各用途地价。
从而满足企业分地上地下、分用途核算开发成本和报税的需求，有利于降低企业资金成本，促进土地市场活跃。
2.加快竞拍摇珠和退还保证金节奏，减少企业资金成本。
参考杭州等相关城市做法，将保证金缴交截止时间由竞价日前3个工作日调整为竞价日前1个工作日；摇号时间原则上安排在竞价结束后的第二天，如遇特殊情况，可根据地块实际安排当天摇号。
完成竞拍流程次日退回参与企业竞拍保证金。
通过缩短缴纳保证金和竞价的时间差、压缩保证金退还时间，减轻企业资金压力。
3.在出让合同等中明确无偿移交配建房产的接收单位和税费缴纳要求，破解企业移交难、费用高的难题。
新公开出让用地的，在出让方案、出让公告以及出让合同条款中直接明确无偿移交的配建房产的接收单位，代建企业按合同要求将建成后的无偿移交配建房产直接移交给接收单位，由接收单位直接缴纳按税务部门核定的转移过户税费。
通过细化明确要求，解决实践中企业反映的配建移交难、税费负担重的问题，减轻企业资金压力。
（三）优化标准，创新服务，提升审批服务效能
1.优化建筑飘窗、空调外机搁板管控，满足“未来社区”“健康住宅”和装配式建筑要求。
按照我市目前要求，飘窗最大尺寸为0.5米，空调外机搁板最大尺寸为0.6米。
为满足“未来社区”“健康住宅”及商业办公的空调设备安装需求，考虑建筑立面的协调性，结合室外机设备尺寸及散热要求，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米，将商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机搁板的最大进深尺寸放宽至1米。
2.城建档案查询利用实行“全城通办”，方便群众就近办理。
改变原有属地办理的做法，实行城建档案查询利用申请材料全城“一窗一网”通收，申请人可就近选择市、区政务服务中心的受理窗口申请办理，或登录广东政务服务网进行网上申请；办理结果可快递或网上电子件送达，其中网上电子件送达结果可通过“市民网页”账户直接下载查阅。
3.推动落实“一手房带押过户”，降低企业筹资还贷压力。
全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，不动产登记机构可以为当事人办理“一手房带押过户”相关业务。
实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，降低企业筹资还贷压力，提升一手房交易效率。
4.扩大不动产登记业务“全城通收”适用范围，提升同城业务办理便捷度。
在实现国有土地上存量房登记业务全城“通收通办”基础上，进一步扩大不动产登记业务“全城通收”适用范围，即申请办理国有土地上房屋预告登记、首次登记、增量房转移登记、非公证继承登记、在建工程抵押登记，以及国有土地使用权、集体土地使用权及地上房屋、海域使用权、林权登记业务的，可在全市任一不动产登记机构申请。
5.拓展不动产登记“跨城通办”协作领域，实现异地办理不动产登记更便利。
广州与河源、惠州、中山、东莞、湛江、云浮等六市开展合作，申请人在合作城市申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移、变更、抵押等登记业务的，由不动产所在地的不动产登记部门通过信息共享、属地审核、结果互认、寄递证书，给予申请人一次办结。
6.推广房屋首次登记不动产电子证照，减少企业群众时间成本，强化不动产登记数字化应用。
不动产登记机构为企业或者个人办理房屋权属首次登记提供不申领纸质不动产权证书的选择，核准登记后不再发放纸质证书，生成不动产登记电子证照，企业或者个人可直接在“粤商通”“粤省事”小程序查询、下载和利用；企业或者个人后续确需纸质证书的，可以申请补领。
7.设置不动产登记“搞得掂”救济窗口，切实为企业群众排忧解难。
不动产登记机构优化设置不动产登记“搞得掂”窗口并建立规章制度，为企业群众在不动产登记申办过程遇到申请材料提交后未能正式受理、现场要求加号重新补号、案件未能在承诺时限办结、办事过程遇到服务态度差，或者涉及历史遗留问题、复杂疑难案件、现行法律法规政策未作明确规定而不能办证等问题时，提供专门的协调解决、政策解读、导办指引等绿色通道救济服务。
（四）精准施策，积极探索，推进城中村改造
1.探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（M/A/B），为城中村改造创造多元载体。
在城中村改造项目国土空间详细规划阶段探索设置综合产业用地类型，为一块土地配置多种用地性质选项，并在规划条件中予以明确。
用地主体可根据实际需求转换土地用途，无需办理国土空间详细规划和规划条件调整手续。
在符合规划条件和负面清单管控要求条件下，此类项目建成后需调整建筑使用功能的，属于城市建设用地同一中类内的，无需再申领建设工程规划许可证；属于需在城市建设用地分类中类、大类间调整的，直接依照原规划条件办理建设工程规划许可。
该措施一方面可增加工业用地规划总量，落实“制造业立市”部署；另一方面可充分利用闲置用地、用房，提升城中村用地、用房使用效率。
2.灵活分片办理规划条件和设计方案审查，支持城中村改造分期分片实施。
允许按有效的项目实施方案批复文件或属地城市更新主管部门意见灵活分片办理规划条件和设计方案审查，以加快推进城中村改造项目的实施。
改造项目分片实施计划的最小分片应不小于国土空间详细规划的导则地块。
3.优化城中村改造用地报批，缩短报批时间。
当前，我市尚未有“三地”与主体地块一并组卷报批的实践案例，但部分城中村改造项目已进入核心阶段，急需办理“三地”转用、征收手续来推动项目实施。
为加快推进城中村改造用地报批工作，“三旧”用地报批主管部门可以通过提早谋划城中村改造项目涉及的“三地”报批工作，将“三地”征收手续与主体地块涉及的征收手续一并组卷报批，从而节省报批时间50%。
4.简化建设工程规划许可申办材料，提升城中村改造业务办理便利度。
城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。
（五）刚弹结合，保障需求，优化停车泊位配建设置
1.明确配建停车场（库）机械式停车泊位设置要求，规范机械式停车泊位适用场景。
一是综合考虑市民诉求和实际使用情况，明确新建建筑按照配建技术指标要求设置的停车泊位原则上不应采用机械式停车形式。
二是因影剧院、会展中心、体育场馆等大型公共建筑以及住宅类建筑具有人流量大、车辆集中的特点，提出按照配建技术指标要求设置的停车泊位不应采用机械式停车形式。
三是为解决医院、学校、交通枢纽等公益性建筑停车供需矛盾、历史欠账，允许其在改建、扩建阶段，在确实受建设条件限制的情况下，可以配建机械式停车泊位。
四是结合国家、省、市鼓励停车产业化运作及激发各类市场主体投资运营停车设施的动力等要求，对新建、改建、扩建的公共停车场机械式车位占比不作要求。同时，结合《广州市规划和自然资源局关于推进城市停车设施建设的若干措施》有关要求，对利用自有用地增建的停车场以及建设项目超配建部分的停车泊位，其机械式车位占比不作要求。
2.提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车位配建指标，解决瞬时集中停放需求。
结合停车分区细化，优化调整停车泊位配建指标管理。
大幅度提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，指标不设上限，鼓励多建车位、配建车位作为临时接送车位使用。
3.支持部分建设项目按需配置停车泊位，增加面向实际需求的弹性空间。
针对城市重点功能片区、对交通影响较大的建设项目、特殊停车需求的工业仓储类建设项目、受地质条件限制的建设项目，考虑实际停车需求，按照刚性管控和弹性处理相结合原则，在现有审批流程基础上，提出可以结合专项规划设计或者交通研究成果综合确定配建停车泊位数量。
来源：广州市规划和自然资源局、正坤财税
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。

一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结

第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议


参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
二、城市更新下的片区开发模式
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
二、建设准备阶段风险防范
三、建设实施阶段风险防范
四、工程结算阶段风险防范
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
四、国企“做地”的风险及防范
五、做地的杭州模式
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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