青岛市成立政府债务平滑纾困平台？

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

山东债务化解利好消息不断！最近济南、高密、潍坊、青岛、淄博、临沂、枣庄等多地与银行签署战略合作协议，获银行高达百亿、千亿授信支持。
据路透社报道，最近地方债务平台又传出重磅消息！有消息人士称，为了化解地方债务风险，山东青岛成立了一家救助现金短缺的地方政府融资平台，也就是政府债务纾困平台，由政策性贷款机构国家开发银行资助，为青岛地方政府融资平台提供流动性支持。
虽然这家公司并未出现在天眼查等企业信息查询软件中，青岛市政府和国开行也未正面回应，但至少说明地方债务风险的底线仍不能破，为了化解债务风险，地方政府正在努力。而且，消息人士还表示，为防止公开市场债券出现违约，青岛还加强了债务监控。
青岛市城投债务情况如何？
城投债务率水平相对偏高：山东地市城投债务主要集中在青岛。据广发证券发展研究中心数据，截至2022年9月末，青岛发债城投有息债务占山东地市城投债务的1/3以上。

图片来自广发证券发展研究中心
区县债务压力分化明显：李沧、即墨、黄岛区债务率较高。特别是李沧区，近几年，债务规模居高不下，同时财政实力大幅减弱。黄岛区虽然财政实力较强但债务规模较大。

图片来自广发证券发展研究中心
部分区域城投债务短期化：截至2022年底，李沧区、西海岸新区城投短债占比相对偏高。

图片来自安信证券研究中心
部分区县城投债务结构差：过度依赖非标或债券融资。其中胶州、平度2021年非标占比超20%，债券占比超30%；李沧非标占比14%，债券占比超50%。随着部分区县债务压力加大、偿债压力恶化以及城投融资政策收紧，部分城投商票逾期、非标违约等负面舆情频发。

图片来自广发证券发展研究中心
据数据统计，2021年11月以来，山东城投商票持续逾期事件123起，青岛就有19起，仅次于潍坊。其中李沧区城投就被列入商票持续逾期名单13次。这跟近几年李沧区杠杆率上升有关，直接原因就是青岛国际院士港项目建设投资规模过大，但营收情况却未达预期，不能覆盖债务。

图片来自广发证券发展研究中心
化解债务风险 青岛市做了点啥?
从历年预算执行报告和相关文件来看，青岛市积极化解债务风险主要有三点。一是从市级层面防控债券兑付风险；二是部分区搭建资金池，如青岛西海岸新区；三是建立融资平台公司举债融资监控机制。
针对李沧区债务问题，青岛市更是在财政、金融资源、业务资源等多方面给予支持。首先2022年加大对李沧区财政转移支付的倾斜，其次从市级区级层面多次召开恳谈会/推介会、积极对接金融机构和国有企业，给予李沧区资金支持。再次，召开市属国有企业、金融机构对接恳谈会，加大其与李沧区的合作力度，拓展合作领域。
与此同时，中央层面也关注到山东省债务问题，连续出台多项支持政策，先后有国发18号文、财预137号文和银保监11号文。
2023年以来，随着债市回暖，叠加山东及青岛积极采取化债措施，青岛城投债融资发行有所修复。特别是市本级、胶州市、黄岛区净融资修复明显。同时，青岛城投债二级市场估值也有所改善。

图片来自广发证券发展研究中心
写在最后
此次青岛传出消息，成立政府债务平滑纾困平台，不论属实有否，起码说明山东政府对区域债务和信用问题的重视程度，这对山东债务的化解来说，无疑是重大利好。总体来说，虽然青岛城投债务率高，但经济财政实力强，金融资源也比较丰富；虽然负面舆情频发，但部分区域的城投债收益率还是可观的，有一定的配置价值。
来源：城投猎人
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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