Tax100 税百

  • 在线人数 1618
  • Tax100会员 33468
查看: 290|回复: 0

[启金智库] 银行今年转让房地产不良贷款超45亿元

7006

主题

7006

帖子

3493

积分

版主

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

积分
3493
2023-5-22 09:11:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
精选公众号文章
公众号名称: 启金智库
标题: 银行今年转让房地产不良贷款超45亿元
作者:
发布时间: 2023-05-20 21:24
原文链接: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2NTM4NTM1NQ==&mid=2247578084&idx=4&sn=13f964117b7466b3640616fad55cea54&chksm=ea9dd500ddea5c169e1b5a72b0870b5244149a472c1cb9f40ad2bc53c5319943707c6c9c8580#rd
备注: -
公众号二维码: -
?点击领取【破产重组法律法规汇编】
5月17日,交通银行在银登网发布一则不良贷款转让公告,涉及金额近6亿元。据不完全统计,今年以来,多家银行在银登网发布的关于房地产企业的不良贷款转让涉及金额总计已超45亿元。
梳理发现,截至2022年末,六大国有银行房地产业的不良贷款额共计1977.6亿元,其中四家大行的房地产贷款不良率超4%,不良贷款额和不良贷款率较上年末均有显著提升。
多家银行转让房地产不良贷款超45亿元
根据公告披露的信息,交通银行广东省分行将于5月31日转让一笔对广州市东迅房地产发展有限公司的不良贷款,共涉及4笔资产,共计未偿本息总额5.883亿元,其中未偿本金总额5.88亿元,未偿利息总额28.56万元。
此次转让将以线上公开竞价的方式进行,起始价为5.9亿元,加价幅度10万元。

天眼查显示,此单业务的借款人东迅房地产成立于1993年,经营范围包括房地产开发经营、场地租赁、物业管理等,注册资本18413万港元。股东有三位,包括香港的东迅房地产发展有限公司、广州体育发展有限公司、广州市越秀房地产开发经营有限公司。其中,广州市越秀房地产开发经营有限公司是最高人民法院所公示的失信公司。
今年以来,已有多家银行挂出关于房地产公司的不良贷款转让公告,涵盖国有大行、股份行和城商行。其中,建设银行河南省分行对郑州中贯力坚置业有限公司的不良贷款未偿本息总额为5.14亿元;兴业银行广州分行对中山市万隆房地产开发有限公司的不良贷款未偿本息总额为2.33亿元;锦州银行对青岛海沃置业有限公司的不良贷款未偿本息总额近13亿元等。
经过不完全统计,今年以来,多家银行在银登网发布的关于房地产企业的不良贷款转让涉及金额总计已超45亿元。
去年末六大行房地产业不良贷款额共计近2000亿元
据统计,截至2022年末,六大国有银行房地产业的不良贷款额共计1977.6亿元其中四家大行的房地产贷款不良率超4%,不良贷款额和不良贷款率较上年末均有显著提升。
具体来看,2022年年报显示,截至2022年末,交通银行房地产业不良贷款145.6亿元,同比增长176.81%,不良贷款率2.80%,较上年末上升1.55个百分点。
不过六大行中,房地产业不良贷款金额、不良贷款率最高的均为中国银行。数据显示,中国银行在2022年末的房地产业不良贷款金额达559.66亿元,同比增长61.31%,不良贷款率为7.23%,较上年末上升2.18个百分点。
工商银行截至2022年末的房地产业不良贷款445.31亿元,同比增长31.67%,不良贷款率6.14%,较上年末上升1.35个百分点;个人住房贷款不良贷款253.94亿元,同比增长64.26%,不良贷款率0.39%,较上年末上升0.15个百分点。
建行去年年报数据显示,2022年末,建行的房地产业不良贷款为336.05亿元,同比增长148.26%,不良贷款率4.36%,上年末尚为1.85%;个人住房贷款不良贷款238.47亿元,同比增长84.73%,不良贷款率0.37%,较上年末上升0.17个百分点。
农行的房地产业不良贷款额和不良率分别为460.39亿元、5.48%。邮储银行则为30.59亿元、1.45%,虽在大行中处于低位,但该行在2021年末的上述数据分别只有0.22亿元、0.02%。
六大行公司类贷款主要投向制造业等
虽然六大行对于房地产业的不良贷款均出现双升,但从贷款的占比来看,房地产业并非六大行贷款投放的主要行业。
工行年报显示,2022年末,该行各项贷款23.21万亿元,比上年末增长12.3%。该行持续加大制造业、战略性新兴产业、绿色金融、普惠金融、乡村振兴等重点领域支持力度,推进以新制造业、新服务业、新基础产业和高技术客群为主要内涵的“三新一高”公司信贷布局,京津冀、长三角、大湾区、中部及成渝经济圈等重点战略区域公司类贷款持续增长。公司类贷款比上年末增加1.63万亿元,增长13.4%。
建行也在年报中指出,2022年末,该行境内公司类贷款和垫款11.02万亿元,较上年增加1.43万亿元,增幅14.87%,新增贷款主要投向基础设施行业、批发和零售业、制造业等领域。其中,短期贷款2.93万亿元 ;中长期贷款8.09万亿元。
截至2022年末,农业银行五大主要贷款行业包交通运输、仓储和邮政业;制造业;租赁和商务服务业;电力、热力、燃气及水生产和供应业;水利、环境和公共设施管理业。五大行业贷款余额合计占农行公司类贷款总额的73.4%,较上年末下降0.9个百分点。
中行、交行、邮储银行的公司类贷款占比较多的也均为制造业、交通运输、仓储和邮政业等。
在资产质量方面,截至2022年末,多家大行不良贷款率都较上年末实现了小幅压降,不良率均未超1.38%。其中,邮储银行不良贷款率0.84%,虽较上年末微增0.02个百分点,但仍为六大行中最低,是唯一一家不良率低于1%的大行。
此外,邮储银行的拨备覆盖率也为大行中最高,为385.51%,较上年末降低了33.1个百分点;最低的交通银行则提升了14.18个百分点,为180.68%。
来源:蓝鲸财经
启金智库 将于 2023年5月27-28日(周六/日)上海 举办房地产不良(烂尾楼)风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇,4位行业实战一线资深人士主讲,深度分享宝贵经验和实务案例,诚邀您的加入!
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
(时间:5月27日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:何 煜,上海东兴投资业务部门负责人 ,专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资:机遇与挑战
(一)面临的主要复杂问题解析
(二)多方参与主体介绍
(三)机遇与挑战
二、破产类型:投资人眼中的破产
(一)司法角度
(二)投资人角度
(三)破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
(四)破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五)预重整的应用及案例
三、关键要素:投资必须要知道的细节及方案
(一)资金匹配
(二)政策支持
(三)工程遗留和造价
(四)销售及市场
(五)信用修复
(六)税务筹划
四、投资方式:如何参与烂尾楼投资
(一)投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
(二)各方式优劣势比较分析
(三)重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
(四)风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
(五)清偿顺序
(六)其他准备
五、共益债:财务投资者的利器
(一)交易架构
(二)优先顺序
(三)改善措施
(四)方案要素
(五)风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
(时间:5月27日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:熊志刚,北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业,为多家信托公司和银行等提供专业服务,累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域,提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务,累计管理项目规模过三千亿,成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地,恒安风控沉淀了丰富的实操经验,建立了完整的风险化解业务体系,为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
(一)销售市场下行
(二)融资环境继续恶化
(三)挪用预售资金
(四)表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
(一)债权转让
(二)底层资产转让
(三)盘活项目
三、盘活项目的操作程序
(一)风险评估
——摸清家底:经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
(1)项目公司诉讼调查
(2)建设手续合规调查
(3)税费合规调查
(4)销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
(1)工程计划表
(2)工程进度线
(3)工程总投
(4)工程成本线
3、销售风险
(1)销售数据核查
(2)营销方式调查
(3)工抵房/体外售房调查
(4)销售问题诊断
(5)退房/维权/索赔调查
4、财务风险
(1)收入端核查
(2)支出端核查
(3)关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险:续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
(二)处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
(三)接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险,结构多样化
(四)项目接管
——全方位接管,全面深入分析,形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
(五)确定开发模式(代建+代管模式/托管模式)
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
(六)项目管理
1、决策机制
(1)金融机构内部决策机制与授权
(2)项目公司沟通决策平台
(3)经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘:财务/资产/质保/清算
四、案例——
(一)成都某超级大盘
—— 主体暴雷,净现金流为负
(二)团泊湖某项目(二期)
——主体暴雷,资金链断裂
(三)昆山某项目(二期)
——公司瘫痪,项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投,融,管,退”全链条实务与案例
(时间:5月28日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:郭浙生,常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验,历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验,曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投:破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
(一)项目来源渠道
(二)前期尽职调查及成本测算
(三)前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
(四)税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融:SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
(一)融前调查
(二)融时审查
(三)融后检查
(四)合规问责
(五)风险预警
(六)预案措施
三、管:依据《重整计划》对破产企业信用修复
(一)关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中,移除出经营异常范围
2、填制公司登记(备案)申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
(二)久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
(三)关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
(四)关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
(五)国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
(六)住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
(七)问题总结及解决措施
四、退:项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
(时间:5月28日下午14:00-17:00 )
· 主讲嘉宾:邱文宇律师,德禾翰通律师事务所管理合伙人,上海交通大学凯原法学院兼职硕导,上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年,带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景,除法律服务外,还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解,并入选国际知名法律杂志《商法》(China Business Law Journal)2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
(一)典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
(二)形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
(一)重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
(二)共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
(三)复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
(一)项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
(二)项目公司(破产企业)尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
(一)常见投资结构和模式
(二)交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
(一)天时
(二)地利
(三)人和
六、经典案例分享
(一)项目简介
(二)时间进度
(三)重整方案
(四)项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
(一)市场上缺的是什么?
(二)给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式:
15001156573(电话微信同号)





往期推荐
2亿标的不良资产处置经典案例拆解

不良资产处置迎来巨大市场机会:趋势、原因和背景

收益率高达588% 万亿破产重整市场的道与术

不良资产剥离与重组及尽调详解

如何挑选不良资产包?

不良资产转让的相关政策法规

关于金融不良资产转让,司法拍卖的最新规定!

金融资产管理公司处置不良资产的7大方式

戳下面的 阅读原文,更有料
526_1684717869866.jpg
回复

使用道具 举报

Copyright © 2001-2013 Comsenz Inc. Powered by Discuz! X3.4 京公网安备 11010802035448号 ( 京ICP备19053597号-1,电话18600416813,邮箱1479971814@qq.com ) 了解Tax100创始人胡万军 优化与建议 隐私政策
快速回复 返回列表 返回顶部