产业园区开发难，到底难在哪？三大对策破解

启金智库

?点击领取【资料汇编|城投公司融资模式/运营管理相关文件汇总】
产业园区是指以促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。
在开发模式上，传统房企追求“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，这与“产业地产发展需要较长的周期”，“开发难度也大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高”的事实相悖。房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，自然无法快速匹配产业地产的开发模式。对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。如此这般，自然无法赢得市场的认可。
产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，现在园区经济效应已引起越来越多人关注。在新的时代背景下，我国产业园区的未来发展，当然要适应我国战略转型的要求，而不能再像过去那样“摸着石头过河”了。无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应该着眼于长远，着眼于未来。
本文，为大家分析产业园区开发难题及破解对策。
产业园区开发难在哪？
难在定位和产品设计
万事开头难，对于园区开发来说，开头的定位和设计至关重要。园区不像住宅，普通购房者的需求其实比较雷同，只要分出高中低端需求，再考虑个性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅领域，研究得很透彻了，开发商已经“唯手熟尔”了，而园区开发则不同，作为2B的产品，可以说不同行业，生产不同产品，就需要不同的园区建筑，标准化产品有没有？也有，但不多。园区开发商中，联东的园区标准化比较强，但即使有30多年的丰富经验，发展到现在，也走了很多弯路。可以说标准化产品，表面上似乎比较容易，但实际运作起来，没有丰富的经验，是玩不转的。

联东：北京蓝贝科技园
难在融资
产业地产开发周期时间较长，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响。随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧。同时，土地获得成本增加、国内地产开发商的资金实力有限，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下，融资成为产业地产开发中日益重要的间题。
难在招商
当前中国的各类园区15000个，各个园区都存在着不同的竞争关系。吸引企业，不仅需要良好的政策、各类的优惠，更需要良好的产业环境，企业入驻一个园区，往往首先要选择城市，其次就是选择园区的聚集产业，一个互联网企业，一般情况下是不会入驻医疗产业园的（当然，如果是医疗大数据产业园则另当别论）。
运营难
园区开发完，招商超过80%。似乎就是万事大吉了？完全没有，实际上难题可能是刚刚开始。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题。中国有大量的园区都处于不景气的状态，企业来来去去。开始的时候，企业看中了园区的优惠政策或者产业环境，但很快有园区打着更优惠的政策，更好的产业环境，于是本来入园的企业，又搬出了园区，此类情况，数不胜数。

如何破解产业地产的开发难题？
可以用三个词来总结，认清形势，选好路径，做好事情。
认清形势，就是要对国家、地区的政策、法规以及发展规划等，要有清醒的认识。
比如目前国家提倡新基建，那么园区的定位，完全可以新基建为核心，但不能一窝蜂的进入某个新基建的领域。一方面要对整个形势进行研究，国家的新基建总投资计划是多少，就是这个市场总量有多少，一方面要研究目前有多少园区在做新基建，分析清楚饼有多大，有多少人来分？其实还有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少领域，哪些领域还是空白，还是蓝海？自己的园区能不能进入这片蓝海？
选好路径，要学习先进的经验，可以学习国内外的先进经验。
国外可以学习硅谷、伦敦金丝雀码头，纬壹科技城，国内的比如浦东新区、苏州中新工业园，也可以学习联东、华夏幸福、宏泰、亿达等园区开发企业，当然不能盲目迷信海外的先进经验，因为中国发展到现在，很多产业已经发展到国际的前列，有些产业即使略慢于其他国家，但也要考虑产业园建成后的整体形势，总之一方面选择的路径要适合自己，另一方面就要适当超越当前的形势，避免园区建成了，已经落后于行业了。在这技术快速迭代的时候，园区产品要有一定的灵活性。

做好事情，具体到做事的层次，都是繁复而重要的，魔鬼在细节，但细节又是太多而不能一一提及。
在经营中，物业管理、园区人气打造、产业形态的构建，都非常重要，一些不经意的小事，比如税收的账也是很重要的问题，现在开发园区，往往和当地政府签一个很详细的税收方面的合同，如果园区在开发完成几年内不能为当地政府贡献一定数量的税收，当地政府就可能收回园区（有可能给一定的补偿，但微乎其微）。所以园区开发者必须算好这个账，税收问题有时会非常复杂。比如某企业从A城区的B产业园迁移到C产业园，但税收并没有转移，C产业园所在地的政府，可能会因为某企业的税收不能进入它的小区域，而不作为C产业园贡献税收，C产业园由于没有详细计算，造成税收不达标，最后几乎要被收回土地使用权。凡此种种，都要有仔细的统筹和计算。
破解产业地产开发的难题，以上三个词也就够用了，但简单的三个词，蕴藏着非常丰富的内容，开发商转型开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单，而轻视它。
来源：土地情报


www.qijin-finance.com
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年4月14-16日（周五/六/日）在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十五期）《产业园区投融资、产业谋划招商、投行思维资本招商、股权投资转型实务和案例解析专题培训》
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念的实践
（一）二十大报告对实体经济发展的部署
（二）资本市场的发展机遇
（三）“人产城”融合发展理念
（四）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
案例3：广州知识城发展经验
二、产业园区的投融资模式创新
（一）新型基础设施的体系化建设
案例4：张江科学城的新基建
案例5：“东数西算”工程
（二）长期综合财力的内涵
（三）投融资的主要模式
案例6：上海临港的“园区+产业+基金”模式
案例7：华夏幸福的产业新城模式分析
案例8：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例9：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
（四）一二三四级联动开发
（五）全生命周期的融资工具
（六）盘活产业园区存量资产
案例11：深圳宝安区全至科技创新园
案例12：佛山创意产业园
案例13：产业园区公募REITs案例
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例15：深圳国企的产业投资
（三）政府产业投资基金
案例16：重庆的政府引导产业基金
案例17：无锡的政府引导产业基金
（四）投行思维投资重大项目
案例18：密云古北水镇的资本运作
（五）不动产私募投资基金
案例19：央企发起设立的不动产私募投资基金
（六）总结与建议
第二讲、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。原华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-英飞凌苏州项目
第三讲、从土地财政到股权财政——城投转型实践路径
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。
一、土地财政现状
二、地方城投公司现状
三、地方城投转型现状
四、盐城东方转型成效
五、股权投资转型步骤
六、选择基金管理公司的要点
七、选择潜在优质项目的要点
八、国资审批关注点
九、收购上市公司标的选择
十、与股权基金合作思路
第四讲、区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
（时间：4月16日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。15年以上券商投行工作经验。
一、如何塑造招商营商环境
（一）从两个成败案例看招商
（二）对招商的8点认识和思考
二、如何以投行思维和利用资本市场开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县城投的几个产业选择和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、产业基金的最佳实践和成功要素
（一）产业基金的基本运作架构
（二）政府产业引导基金运作要点及问题应对
（三）重庆：全国政府产业引导基金标杆的实践
（四）设立产业基金实施资本招商的优势、运作及问题应对
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼





往期推荐
EOD项目申报要点及投融资模式简析

一张表看懂专项债与一般债的异同

2023年专项债申报政策解读与过审要点

常见基础设施投融资模式汇总

一文看懂政府投资基金如何运作

EPC模式怎么操作？EPC模式之下隐藏了哪些利弊？

地方投融资平台公司转型发展的目标、布局与保障

片区开发项目模式：“ABO+社会投资人+EPC+产业”

城投融资难，如何解？读懂了城投公司，就读懂了中国经济

开局防范和化解地方隐性债务风险，这些地方开始行动了


戳下面的 阅读原文，更有料！