【20230316 每日一税】出租房屋约定免租期的税务处理

李威03

【20230316 每日一税】
出租房屋约定免租期的税务处理
文/李冼
  这是《每日一税》为您服务的3254天，愿今天又是美好的一天。
  编者按：2023年3月14日，有同学咨询：出租房屋约定免租期如何进行税务处理？现就该话题与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
   实务中，出租房屋常常约定一定的免租期，那么免租期如何进行税务处理？
  案例：M公司将1000平方商铺租赁给吉祥银行，租期十年，约定第一年免租，第二年租金300元/平方米，第三年开始每年递增5%。吉祥银行先付前三年的租金，以后每年支付一次。请问M公司如何进行税务处理？
  一、会计处理
  10年租赁期内，按照协议计算全部租金然后，再按10年中进行平均分摊，作为每年的会计收入。
  法规依据：《企业会计准则——租赁》
   第二十六条 对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。
  二、税务处理
  讨论该案的税务处理，我们分别从增值税、房产税、企业所得税三方面进行讨论。
  （一）增值税
  免租期不做增值税的视同销售处理。
  租赁协议约定前三年租金一次缴纳，除去第一年免租，实际上是两年的租金，收到租金时应按规定申报缴纳增值税；以后每年按照协议收到租金缴纳增值税，如果协议约定时间未收到，也应缴纳增值税。
  法规依据：《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
  七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
  法规依据：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）
  第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
  （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
  收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
  取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
  （二）房产税
  免收租金期间，由产权所有人M公司按照房产原值缴纳房产税。
  法规依据：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
  第二条 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
  （三）企业所得税
  按照合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税收入的实现，因此，免租期内无须确认企业所得税租金收入。
  法规依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）
  第六条 企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。
  第十九条 企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
  法规依据：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函〔2010〕79号）
  根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
  其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
  欢迎您给我留言讨论。
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