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土地储备的前世今生
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2023-2-13 09:28:19
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标题:
土地储备的前世今生
作者:
发布时间:
2023-02-12 16:17
原文链接:
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2NTM4NTM1NQ==&mid=2247573516&idx=7&sn=5751e7df4db9063c6f744f3d8445af55&chksm=ea9dc4e8ddea4dfe40c46838acbc7e8a4e19208eb43e8909dc2fa3f6441f3408a8962df902d8#rd
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土地储备的流程主要包括:(1)征购(2)储备(3)供地。
土地储备机构制度规范的变迁:2016年4号文规定,每个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构,并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。
土地储备机构与城投公司的合作:按照2016年4号文以及2017年87号文,土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可以通过政府购买服务的方式合作,土地前期开发需要通过政府采购工程或PPP。
财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(财预[2017]62号),土地储备机构资金来源正式开放了“地方专项债”开门。财政部、发展改革委、司法部、人民银行、银监会、证监会六部委发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预[2017]50号),要求“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司,不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”;财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预[2017]87)号文,严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目;两大文件共同封住了土地储备机构融资的“后门”。
首批土储专项债由北京市政府成功发行,我们认为有必然再次回顾一下土地储备的前世今生,了解清楚什么是土地储备,土地储备融资的历史,以及现有政策潜在的影响。
土地储备的基础知识
什么是土地储备?
根据62号文:“土地储备,是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。”
其中,前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的,要按照有关规定通过公开招标方式选择工程实施单位。这也是87号文中,政府购买服务负面清单中所涉及到的“储备土地前期开发”相关事项。
什么是土地储备机构?
土地储备这一行为,只能由土地储备机构负责实施,同时按照62号文,土地储备专项债券募集资金,必须交由土地储备机构使用。
2001年4月,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号),提出了“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。
2007年由国土资源部、财政部、人民银行出台的《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)对土地储备机构进行了明文规定:土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
土地储备的运作流程
土地储备的流程主要包括征购、储备和供地三个环节。
征购:土地储备机构获取土地的过程
征购环节是土地储备机构取得土地的过程。
根据《土地储备管理办法》,可以纳入土地储备范围的土地主要包括:
(1)新增城市用地的征用
征收的新增城市用地主要是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。
土地征收方案依照法定程序批准后,由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
(2)依法收回的国有土地
依法收回的国有土地,主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。
市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权,应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。
(3)收购的国有土地
收购的国有土地,主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。
国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后,必须对原土地使用权人给予合理补偿后,才可以收回剩余期限的国有土地使用权。土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同,补偿标准由土地储备机构与土地使用人根据土地评估的结果协商后确定。对政府有偿收回的土地,应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。
(4)优先购买的国有土地
对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况,即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的,当地政府可以行使优先购买权收回该土地的使用权,由此收回的土地需要办理国有土地使用权注销登记。
后三种土地收储可归总为存量城市土地的收购、置换、回收。
在收购的过程中,土地储备机构的主要职责是对收储地块实地踏查,进行收储成本核算,并在最后根据协议支付补偿款。
储备:土地前期开发相关的三种土地
在储备环节,土地储备机构将收购集中起来的土地(生地或毛地)进行开发和再开发,通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设(又称为“一级开发”),形成可供出让和出租的“熟地”。土地储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备,等待出让。在该过程中,由土地储备机构为实施主体,通过授权委托或公开招标的方式选定实施企业。
(1)什么是生地?
生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。《土地储备管理办法》规定,对纳入储备的土地,经市、县人民政府国土资源管理部门批准,土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
(2)什么是毛地?
毛地是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。
实行毛地出让的一般实施步骤可总结如下:首先,国土资源管理部门向政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示;其次,组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作,原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证,不得再行转让、出租、抵押;最后,受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定,完成拆迁安置工作后,市、县国土资源部门收回拆迁人的《国有土地使用证》,房屋管理部门收回原《房屋所有权证》,受让人按规定申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》。
(3)什么是熟地?
熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入,可直接用于建设的土地。
前文已经提到,所谓基础设施建设包括:道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等。
但是,生地或者毛地要成为熟地,需要达到一定的条件(可以用于建设),比如三通一平(通水、通电、通路和土地平整)、五通一平(通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整)或者七通一平(通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整),其中三通一平是最基本的要求。
供地:招拍挂
供地环节又称为土地交易环节,土地储备机构根据社会发展、城市规划和供地计划,有计划地将储备土地出让和出租,获取收入。在出让方式上一般采用市场化程度较高的招标、拍卖和挂牌方式。
总的来说,土地储备运作的核心机构是围绕着土地资源整合专门设立的土地储备机构,其本质是一个土地中介,把城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让。
土地储备机构制度规范的变迁
从1996年设立的上海土地发展中心开始,我国的土地储备机构经历了从无到有再到逐步规范的过程,目前全国已经有2000多个土地储备机构,对土地储备机构的制度规范也同样是逐步的发展和完善。
(1)《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)
2001年4月,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号),规定有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度,提出有条件的地方政府试行建设用地收购储备制度。
(2)《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)
2007年11月,国土资源部、财政部、人民银行发布《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号),正式确立了土地储备机构作为土地储备工作的具体实施主体的地位,并规定土地储备机构需经市、县人民政府国土资源管理部门批准。
(3)国土资源部“两整治一改革”目标的通知
2010年9月,国土资源部下发通知,明确要求2011年3月底前,土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩,各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
(4)关于加强土地储备与融资管理的通知(国土资发[2012]162号)
2012年12月国土资源部、财政部、人民银行、银监会联合发布的关于加强土地储备与融资管理的通知(国土资发[2012]162号)提出了建立土地储备机构名录,加强土地储备机构管理,土地储备机构名录的建立表明了土地储备机构逐步往规范化发展。
(5)规范土地储备和资金管理等相关问题的通知(财综[2016]4号)
2016年2月,国土资源部、财政部、人民银行、银监会四部委联合发布规范土地储备和资金管理等相关问题的通知(财综[2016]4号),进一步对土地储备机构进行规范,规定每个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构,并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。
4号文正式剥离了地方融资平台的土地储备职能,比如曾被列入土地储备机构名录的重庆地产集团,在2016年4号文之后,也开始剥离土储职能,重庆市成立专门的重庆市土地储备整治中心,2017年发布的《土地储备机构名录》(2016版)中,储备中心正式成为土地储备机构名录单位。
土地储备机构的融资规范梳理
土地储备机构在征购和储备的过程中均会出现融资需求,由于土地储备机构是事业单位,在土地储备专项债券出台之前,并不具备债券发行和上市融资的基本条件,直接融资较为困难,并且土地收储的成本相对较大,仅靠政府财政拨远远不够,因此,土地储备机构以储备土地为抵押资产向商业银行等金融机构贷款成为其早起最主要的融资方式。
根据对土地储备机构融资规范政策的梳理,大致可分为四个阶段:
阶段一:初步确立金融机构可为土地储备机构融资
2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地,金融机构要依法提供信贷支持,明确了金融机构可以为土地收储提供融资,这应该包含了银行和非银行金融机构。
2004年银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号),对土地储备贷款做出规范,提出了商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款等风险管理措施,并规定土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
2007年国土资源部、财政部、人民银行发布的《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)对土地储备机构申请贷款的性质、需要满足的要求、贷款的规模、资金管理做了较为详细的规定。文件仍规定商业银行及其他金融机构可以为土地储备机构发放贷款,对贷款期限也未做硬性要求。
阶段二:调整和加强金融机构对土地储备机构融资管理
2008年8月,银监会办公厅发布《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发[2008]265号),要求信托应充分认识土地储备贷款风险,审慎发放此类贷款,并明确规定贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%,贷款期限最长不得超过2年。在此文件之后,银监会办公厅又在2010年2月发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号),规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,实质上暂停了信托公司对土地储备机构提供融资。
2012年12月国土资源部、财政部、人民银行、银监会联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发[2012]162号),要求建立土地储备机构名录,并通过设立融资规模控制卡的举措进一步规范土地储备机构的商业银行贷款。并明确土地储备机构融资应纳入地方政府性债务统一管理,执行地方政府性债务管理的统一政策,对贷款期限也做出了最长不超过五年的规定。
同样是在2012年12月,财政部、发展改革委、人民银行、银监会发布《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(财预[2012]463号),规定不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资,不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目,从地方政府融资的角度加强对土地储备机构的融资和资金管理。
阶段三:后43号文时代,进一步规范融资行为,不得举借贷款
2014年9月,国务院发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发[2014]43号),严格规范地方政府融资,要求地方政府进一步规范土地出让管理,坚决制止违法违规出让土地及融资行为。
在43号文的严格加强地方政府债务管理,规范地方政府融资的大背景下,2016年2月,国土资源部、财政部、人民银行、银监会再次联合发布《规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综[2016]4号),宣布自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金,应当严格按照规定纳入政府性基金预算,从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排,不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
财综[2016]4号文是对43号文修明渠、堵暗道,赋予地方政府依法适度举债融资权限,加快建立规范的地方政府举债融资机制精神的延续和细化,总体思路仍然是出于规范地方政府债务。
阶段四:62号文开启地方政府发行土地储备专项债券为土储机构融资
2017年6月,财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(财预[2017]62号),具备举债资质的地方政府可以发行土地储备专项债券,债券资金由土地储备机构专项用于土地储备。土地储备专项债券成为土地储备机构非预算内资金的唯一来源,也正是开启土地储备融资的“前门”。
土地储备机构与城投公司
过去:城投公司参与土地储备一级开发的方式
由于土地储备的政府性职能和以往城投公司的运作模式特点,城投公司“生来”就与土地储备有着密切关系。
城投公司参与土地储备一级开发的方式可以分为两类。
政府将土地储备职能赋予城投公司
地方政府直接将土地储备的职能赋予城投公司,用土地储备收益来平衡城市建设资金的缺口,此时城投公司可以直接利用储备土地融资进行一级开发。
如重庆市直接将土地储备职能赋予城投公司,重庆市土地储备主要由九大国有控股集团(包括渝富、地产、城投、高投、高发司、开投、建投、水务、水投)代表政府实施,并拥有土地一级开发的权利,其中渝富集团凭借帮助重庆城区内国企“退城入园”与产业升级的机会储备土地。地产集团则负责从政府手中拿地进行基础设施建设,将“生地”变成“熟地”,重庆大学城是地产集团的代表作,项目投资100亿元左右。
不过,这种模式也在逐渐发生变化。2016年4号文要求各级政府只能设置一个土地储备机构,并且要求城投公司不得再从事新增土地储备工作。因此,重庆市在将土地储备工作集中于重庆地产集团(出现在2015年版《土地储备机构名录》)之后,2016年进一步成立了重庆市土地储备整治中心(由重庆地产集团代管,出现在2016年版《土地储备机构名录》),逐步取代重庆地产集团的土地储备职能。
政府委托城投公司进行一级开发
城投公司受政府委托,合作进行土地一级开发,具体有以下几种模式:
(1)政府负责土地征用、拆迁、补偿工作并承担相关费用,城投公司负责基础设施建设
这种模式下土地的征收、征用、拆迁等事宜由政府负责,城投公司负责道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。根据土地的征收、征用、拆迁等费用承担主体不同,又可分为:
a.土地的征收、征用、拆迁等费用由政府承担
根据中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(以下简称“中新集团”)首次公开发行股票招股说明书披露,在苏通科技产业园土地开发项目中,中新苏通通过对基础设施项目委托代建,以成本加成的方式获得收益;中新苏通拥有在合作区域内,优先选择2.5平方公里左右的地块范围,采用协议分成的方式进行土地一级开发的权利,苏通科技产业园区管理机构负责土地的征用、拆迁、补偿工作并承担相应的费用,中新苏通负责道路、官网等各种市政公用基础设施建设并承担相应费用。
b.土地的征收、征用、拆迁等费用由城投公司承担
中新集团与宿迁市人民政府、苏宿迁工业园区管理委员会签订协议,合作开发宿迁市耿车镇、双庄镇通湖大道以东105公顷区域,中新集团支付宿迁市人民政府一定费用用于开发区范围内的土地征用、征收和企事业单位动迁、农(居)民动迁、安置,中新集团负责合作项目内的道路、桥梁、河道、绿化、污水管道、雨水管道、路灯、供电及交通指示灯、交通标牌、标线等交通安全设置的建设费用。项目采用经营性用地出让收入协议分成模式。
在中新科技城项目中,管委会负责科技城项目内原集体及国有土地征用、征收和农民动迁、安置、补偿等,上述工作费用由中新集团按320元/平方米(综合成本)的标准支付,中新集团负责对中新科技城进行整体规划、基础设施建设、招商和综合开发。管委会或其指定的职能部门将合作项目内的国有建设用地出让所得价款扣除税费后的余额部分支付给中新集团。2008年1月起,合作项目内商业、住宅用地出让所得价款78%支付给中新集团,管委会所得22%及相关税费,以支付前期拆迁、安置和补偿的费用。工业用地出让所得价款扣除相关税费后的余额部分支付给中新集团。
(2)政府负责土地征用,并承担相关费用,城投公司负责拆迁、补偿工作,以及基础设施建设并承担相关费用
这种模式下土地的征收、征用由政府负责并承担相关费用,城投公司负责拆迁、补偿、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
常熟市海虞镇一级土地开发项目中,中新集团控股子公司中新海虞作为合作区唯一的开发主体,项目开发模式主要包括常熟市海虞镇人民政府出资并负责合作区域内土地征地相关工作,并承担全部相关费用;由中新海虞负责农(居)民拆迁和补偿相关工作,并承担相关费用;合作区域按照“九通一平”的标准进行基础设施建设,包括供水、供电、燃气管网、污水干网、道路、桥梁、绿化等。项目开发采用协议分成模式。
又如常州市新北区万顷良田建设工程中,黑牡丹集团股份有限公司(以下简称“黑牡丹”)负责该工程涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作,按工程总成本的10%提取工程收益。
(3)政府负责土地征用,但由城投公司承担相关征地补偿费用,城投公司负责拆迁、补偿工作,以及基础设施建设并承担相关费用
在昆明市环湖东路沿线土地一级开发项目中,云南城投负责筹措和垫付土地一级开发所需资金,包括环湖东路规划设计及工程建设费、环湖东路截污管道设计及建设费、湿地及公园的设计及建设工程费、征地补偿费、拆迁补偿和安置费、土地调查费、评估费、测绘费、资料费、土地报批相关税费、土地开发整理工程费、新农村建设费、受甲方委托范围内与土地出让相关的市政公用、公共设施及城市基础设施建设费、设计费、财务费及日常管理费等,以及其他经昆明市人民政府确认的合理开发费用。云南城投与政府对土地出让最终净收益按照50%:50%进行分成。
未来:城投公司与土地储备的规范关系
50号文要求“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司,不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”;87号文严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目。
实际上都是对以前政策的重申,50号文的要求与2012年《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(财预[2012]463号)的要求一致,87号文要求与《2016年规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综[2016]4号)也并无冲突。
那么未来城投公司参与土地储备相关业务,还具有哪些规范的合作方式?
根据2016年4号文,土地储备的资金使用以及工作推动可以根据收储进程,分为两个阶段,而在这两个阶段,土地储备机构与城投公司均有合作的方式,只不过方式不同。
第一个阶段为征收、收购、优先购买或收回土地以及涉及到拆迁安置补偿,第二阶段为土地前期开发,包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
4号文在推动土地收储政府采购工作方面,为城投公司参与土地储备业务指明了两个规范性的合作关系,分别对应第一和第二两个阶段。
(1)拆迁安置补偿服务:政府购买服务
按照2016年4号文,“地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务”。
因此,虽然87号文明确将土地储备前期开发工作列入政府采购服务的“负面名单”,但是作为“前期开发”之前的工作拆迁安置补偿服务,地方政府仍然可以通过政府购买服务的方式,与城投公司进行合作。
(2)土地前期开发:政府采购工程或PPP
87号文明确禁止将土地前期开发(基础设施建设)伪装成政府购买服务的对象,背后的一个重要逻辑在于,土地前期开发属于《政府采购法》三大分类(货物、工程、服务)中的工程。虽然禁止政府购买服务,但是作为政府工程,地方政府依然可以通过招标的方式,与城投平台在基础设施建设方展开合作。
此外,土地前期开发作为一种基础设施建设,也可以通过PPP模式由地方政府与社会资本进行合作。
来源:风险评估大学堂
2023年2月17-19日
产融公会 & 启金智库
将在
郑州
举办
城镇化投融资高级研修班(第十三期)
《
融资平台重组整合、核心资产培育盘活、项目精准谋划与投融资创新、信用债券融资、城建类股权基金实
务和案例
》。
【课程提纲】
第一讲、地方政府融资平台重组整合、转型发展和投融资模式创新要点与案例
(时间:2月17日上午09:00-12:00)
主讲嘉宾:罗桂连博士,[产融公会]城镇化投融资学友会班主任,现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资背景
1.复杂脆弱的国际政治经济环境
2.区域发展战略的演进
案例1:国家发展改革委最先批复的5个都市圈
3.新型基础设施
案例2:张江人工智能岛
4.城镇化项目投融资的主要模式
5.城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
(一)融资平台存在的体制性原因
1.城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
2.融资平台长期存在的底层逻辑
3.国内融资平台发展的脉络
案例3:上海城投集团的转型发展
案例4:中国雄安集团
案例5:北京北投集团
案例6:淡马锡控股的转型历程与成果
(二)融资平台转型发展要点
1.融资平台的主要类别
2.各地平台存在的普遍问题
3.转型发展方向与多层次任务
4.实质性的全面资源整合
案例7:洛阳市国资国企整合重组和转型发展
案例8:组建仪征市城市发展投资控股集团有限公司
案例9:济南市市级投融资平台整合调整方案
案例10:长沙城发集团整合发展案例
案例11:武汉城建集团的实质性整合重组
5. 构建公司可持续发展机制
案例12:台州市椒江区的融资平台转型发展
6.优化组织结构体系
7.公司核心能力建设
8.构建主营业务体系
案例13:西北某地市交投的业务体系构建
9.聚集培养高水平专业团队
10.发挥产业培育功能
案例14:合肥建投集团的整合资源与产业投资
10.融资平台牵头PPP模式
案例15:北京地铁四号线项目
案例16:徐州地铁2号线PPP项目
11.融资平台信用评级分析框架
案例17:重庆黄市长操盘的渝富集团
12.有为政府的全力支持
三、投融资模式创新
1.利用多元化投融资方式
2.国企操盘片区开发的机制与信心
3.操盘片区开发的多元化收入来源
4.片区开发的理念与要点
案例18:苏州工业园区的投融资模式创新
案例19:唐镇新市镇的轻资产操盘模式
案例20:新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
5. 国内片区开发部分典型案例清单
6. 地方政府重塑投融资模式
第二讲、培育核心资产、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
(时间:2月17日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:罗桂连博士,[产融公会]城镇化投融资学友会班主任,现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1.“人产城”融合发展理念
2.城市长期综合财力的内涵
3.项目全生命周期策划谋划
4. 不动产领域的主要投资策略
5.全生命周期的融资工具组合
案例1:中国国际贸易中心打造城市封面
案例2:上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3:密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1.近期盘活存量资产的政策
2.盘活存量资产的主要方式
3.依托存量资产的策略性融资
案例4:宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5:上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6:首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7:中信启航专项资产管理计划
案例8:沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9:赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10:上海城投的经营性业务板块上市
9.盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1.REITs的定义与核心特征
2.REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11:美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12:吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13:凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14:中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15:越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16:招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
第三讲、政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范(上)——政策要点、投融资要点、ABO合规模式、企业市场化投资模式、项目策划
(时间:2月18日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:林正刚,中国经济体制改革研究会理事,财政部金融专家,国家发改委和财政部PPP专家库双库专家,中至远集团总裁。
一、关于落实稳住经济政策措施的相关投融资政策要点解读
1、2022年12月中央经济工作会要点解读
2、国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知(国发〔2022〕12号)
3、中办、国办《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》
4、《“十四五”新型城镇化实施方案》(国函〔2022〕52号)
5、国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见(国办发〔2022〕19号)
6、关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见(〔2022〕10号)
7、关于加大开发性金融支持力度提升水安全保障能力的指导意见水财务(〔2022〕228号)
8、国办发〔2021〕40号、环境部468号文、住建部63号文等重要文件解读
二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目(自求平衡与资源补偿)
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
5、区分委托代建和授权开发
6、授权开发+做大做强平台公司
7、合规安排政府资金的多种使用方式
8、土地最终产出与项目包装的紧密结合
9、大基建时代的综合平衡
三、政府项目投融资实务要点分析及案例分享
1、5号文后政府如何安排资金用于项目及如何判断项目的资金已经或可以列入政府预算
2、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划,但资金支付期需要十年,如何解决?能否签订超过三年的政府支付合同
3、政府合规支付项目款项的路径及案例
4、政府采购具有融资的机会,如何融资?
5、审批制、核准制、备案制的要求有什么不同,如何认定政府投资项目和企业投资项目
6、无经营收入的基建项目如何策划包装
7、施工企业为平台公司垫资合规吗?该如何操作
8、如何定义垫资及垫资与投资的区别
9、土地增减挂钩指标交易、耕地占补平衡指标如何融资
10、如何甄别是否构成隐性债务
11、平台公司策划自求平衡、资源补偿、以租代建等模式市场化融资及案例分享
四、平台公司授权经营(ABO)模式转型及合规性操作要点分析
1、政府授权(ABO)与PPP、特许经营甄别
2、政府授权(ABO)合规性分析
3、政府授权(ABO)模式中A对平台公司如何操作,是否需要招标?
4、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例
6、政府授权(ABO)市场化融资运用要点及案例
7、政府授权(ABO)模式政府支付路径的特殊性及合规性安排
8、社会资本参与“政府授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范
9、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系,平台如何与社会资本进行结算支付
10、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享
五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式?
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断?
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式?是否为隐性债务?
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规?
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
六、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
(一)土地资源
1. 政策、要点与路径
2. 某综合开发案例
(二)土地指标资源
1. 政策、要点与路径
2. 某空心村整治案例
(三)河砂资源
1. 政策、要点与路径
2. 某水利建设利用河砂特许经营案例
(四)矿产资源
1. 政策、要点与路径
2. 某国有公司利用矿产资源进行基础设施投资案例
(五)碳权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某碳权资源结合项目开发案例
(六)林权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某林权资源结合项目开发案例
(七)旅游资源
1. 政策、要点与路径
2. 某旅游资源结合项目开发案例
第四讲、经济稳盘形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范(下)——片区开发、土地储备、城市更新、EOD、公共府服务等项目
(时间:2月18日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:林正刚,中国经济体制改革研究会理事,财政部金融专家,国家发改委和财政部PPP专家库双库专家,中至远集团总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务?
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金,资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资?
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目,建设时序、土地供应及预算如何衔接?
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别,毛地可否供应?
9、如何分析片区项目的可融资性?
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资(操作联动)
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托(或反向购买)模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
(一)城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
(二)城市更新项目分类
(三)城市更新项目的操作流程分析
(四)企业参与城市更新项目的操作模式分析
(五)城市更新项目的收益构成及来源
(六)城市更新项目运作的核心及要点
(七)城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
(八)城市更新片区级项目的策划要点
(九)城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式(PPP模式)的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民(村民)自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
(十)城市更新项目收并购实务及案例
(十一)城市更新项目融资的模式与案例分享
五、EOD模式运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析(核心是一二级联动)
六、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
第五讲、城投公司评级与信用债券融资实践
(时间:2月19日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:苑德江,财达证券债券融资一部负责人。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
第六讲、股权基金视角下的泛基建、不动产投资和城市更新/片区开发实务
(时间:2月19日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:B老师,央企旗下大型投资基金副总经理。
一、新周期的泛基建政策及市场环境解析
二、经济周期变化带来的商业模式再造
三、案例解析
四、答疑与互动
报名方式:
15001156573(电话微信同号)
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