重磅！卖房退个税！

张海涛财税

2022年9月30日，财政部和国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号，以下简称“30号公告”），同日，国家税务总局发布《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号，以下简称“21号公告”），就个人换购房屋的个税问题进行了明确。
昨天发的文件，今天就开始实施，而且政策文件和执行文件同时发布，说明政策实施的紧迫性。
前几天刚发布了刺激高新技术企业在今年四季度购置固定资产的优惠政策，紧接着就是鼓励个人换购房产的优惠政策。无论是鼓励高新技术企业，还是鼓励个人，紧盯的都是大额支出。大家多消费，才能刺激经济尽快复苏，才能确保国家能在当前不确定的国际形势下占领先机。
针对文件的内容，几个要点信息归纳如下：
一、标的对象
换购的房屋标的只能是住房，不是商铺（注意：商住两用房不是住房），而且只能在上述有效期内在同一城市内先卖再买。政策有效期内发生的以下情形均不符合政策要求：
1、在A城市先买住房，1年内又把该房产出售（且未在A城市继续购买住房）；
2、在A城市先卖住房，1年内到B城市买住房；
3、在A城市先卖商铺，1年内在A城市购买住房；
4、在A城市先卖商铺，1年内在A城市购买商铺。
二、有效期间
在2022年10月1日至2023年12月31日内卖房（以下仅指住房），且在卖房后1年内重新买房，可以退还卖房时缴纳的个人所得税。
假设张三在2023年12月31日卖房，只要在2024年12月31日前买房就可以享受政策规定的优惠，并非张三的卖房和买房行为均在2023年12月31日前才可以享受优惠。
按照21号公告的规定，卖房和买房的时间是否在上述有效期内的判定标准如下：
卖房：以卖房时个人所得税完税时间为准（看个人所得税的完税凭证时间）。
买房：买二手房，以买房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；买新房，以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
三、具体优惠
按照30号公告的规定，个人在上述有效内卖房并买房的，只要买房价格大于等于卖房价格，卖房所缴纳的个人所得税全部退还！
当然有人会说，卖房时，所有的税费都是由买房人承担，这个优惠好像和卖房人没太大关系吧？
我们看一个案例。
张三拟将在A城市的一套住房（满2不唯一）出售，原购房成本100万元，本次出售净价300万元，卖房后张三想在A城市再买一处地段更好，面积更大的房子。李四有意向购买该房产，当地规定购房契税1%，印花税0.05%，个人所得税按卖房增值额的20%缴纳，交易中介费1.5%。交易的所有税费均由李四承担。
增值税：该住房满2年，免增值税。
契税（买方缴纳）
=3,000,000.00×1%
=30,000.00元
印花税（买卖双方均需缴纳）
=3,000,000.00×0.05%×2
=3,000.00元
个人所得税（卖方缴纳）
=（3,000,000.00-1,000,000.00-3,000.00÷2）×20%
=399,700.00元
交易中介费（买方缴纳）
=3,000,000.00×1.5%
=45,000.00元
李四实际负担额
=3,000,000.00+30,000.00+3,000.00+399,700.00+45,000.00
=3,477,700.00元
如果张三的住房符合“满5唯一”（购房满5年且是张三家庭唯一住房）的条件，则张三卖房不用缴纳个人所得税。在净价仍然是300万元的情形下，李四买房的负担额只有3,078,000.00元。
因此，在条件相差不多的情况下，李四一定会购买满5唯一的住房（除非李四不差钱），这就导致张三的房子不好出售，从而无法实现换大房子的梦想。
30号公告出台，让张三看到了希望。张三可以向李四承诺，价格还是300万元，个人所得税由自己承担（未来购房后再申请退税即可），其他税费由李四负担。这样就相当于变相赋予了张三该套房产“满5唯一”的属性，自然会极大促进二手房交易的繁荣。
当然，该政策实施后，还会产生另外一个积极效果。过去卖二手房，为了降低买房人的实际成本，网签价往往都比实际成交价低很多，导致网签价并不能反映交易的真实情况。
30公告和21号公告实施后，卖房人为了能确保更多退税，一定会要求网签价按实际成交价填写，网签价提高了，国家收取的契税和印花税自然也就水涨船高。
政策很优惠，国庆长假也不能出远门，去看看房子吧……