黑石集团首次战略投资国内民营AMC

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近期，民营AMC文盛资产宣布获得第三轮融资，其中外资资管巨头黑石与广东民营投资股份有限公司、广发证券在此轮融资中进行了少数股权投资，文盛资产也成为黑石战投的首家中国民营AMC。这或许意味着外资更加看好中国不良资产市场发展前景。

黑石中国房地产业务联席主管韦增鹏表示：“文盛是一家历史悠久的公司，自 2006 年成立以来成长迅速。我们期待与文盛在中国市场探索新的投资机会。”

文盛资产创始人、董事长周智杰对此表示：“非常荣幸与全球最大的另类资产管理机构黑石携手合作，凭借其强大的专业管理团队，有助于文盛资产更好地推进业务发展。”

不良资产行业企业的资本之路

作为头部的民营AMC，坊间传闻，文盛一直以来都在谋求上市。

此次获得黑石股权投资，业内猜测文盛距离资本市场更近了一步。

纵观沪深两市、香港H股、纽交所、纳斯达克，不良资产行业的上市公司仅有中国信达、中国华融、吉艾科技、海德股份等屈指可数的几家；加上不良资产概念股越秀金控、中科金财、陕国投、风范股份、一诺银华不过十来家。

真正IPO的，只有财政部背景的只有信达和华融。IPO的条件可能最容易达到的是规模和财务要求，但不良资产行业企业上市，主要有以下几个难点：

▍首先是周期性的问题。

企业能否上市融资，投资人，特别是专业投资机构的对行业的看法特别重要，购买公司的股权自然期待公司持续发展，不断增长。

不良资产行业往往是好收购时不好处置，好处置时不好收购，既有可能业绩暴涨，也有可能持续低迷。

周期性的因素必然导致业绩无法平滑，增长曲线上蹿下跳，专业投资人受不了，股民更受不了。

▍再就是规模化的问题。

不良资产经营业务受限于资金、人才与资源供给，项目个性化程度高，天然不利于规模化，而相比之下，服务（知识、技术、劳动力等）在资金密集行业中，价值占比太过有限，就算标准化了，规模上限的天花板不高。

投资类公司要在A股上市，不仅要满足沪深两市的上市要求，通过证监会发审委的审核，还需要得到国务院的特批。

如果文盛最终能够成功上市，或将是不良资产行业在资本市场的一个重要突破。

黑石资管规模达8810亿美元

1月27日，黑石集团发布2021年财报，GAAP规则下2021年第四季度归属于该公司的净利润为14亿美元，全年为59亿美元。其中，2021年四季度可分配收益（代表用于向股东支付股息的现金）从一年前的 17 亿美元飙升至创纪录的 23 亿美元。

黑石集团董事长兼首席执行官苏世民（Stephen A. Schwarzman）表示:“黑石集团第四季度的业绩代表了破纪录的一年的非凡结束。2021年，我们的有限合伙人向我们提供了2700亿美元的资金流入，管理下的资产增长了42%，达到8810亿美元——这是我们10多年来的最快增速。”

截至2021年12月31日，黑石集团拥有69亿美元的现金、现金等价物、公司国库和其他投资，以及177亿美元的现金和净投资，即每股14.75美元。

财报还显示，黑石集团2021年四季度流入1548亿美元，总数不仅高于该机构有记录以来的任何前一季度，而且高于以往任何一整年的记录。其中贡献最大的是AIG人寿和退休基金以及好事达(Allstate Corp.)保险的大型交易的完成，这两笔交易总计约为776亿美元。

新资本的涌入将黑石集团管理资产推高至第四季度末的8810亿美元，高于第三季度的7307亿美元和 2020 年第四季度的6186亿美元。该公司在2018年设定的目标是2026年资产规模达到1万亿美元，似乎有望比之前计划的更早实现这一目标。

在2021年四季度，黑石集团表示，它花费了创纪录的658亿美元来收购其房地产、信贷、私募股权和对冲基金投资组合的新资产。其中规模较大的投资有，以67亿美元私有化了美国数据中心运营商QTS Realty Trust Inc，以60亿美元收购美国公寓租赁公司Home Partners of America，以13亿美元拿下了泛海持有的美国国际数据集团股权。

重仓中国市场

苏世民不止一次在公开场合中说过：最好的投资机会在中国。从2007年左右开始，黑石先后在香港、北京和上海设立了办公室，开始中国之旅。

2008年，全球金融危机爆发，布局中国成为黑石房地产部门的关键转折点。这一年，黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心，算黑石在中国内地最早的一笔地产收购案。此后，黑石就设立若干新的房地产债权投资基金。据不完全统计，黑石在中国市场累计投资额接近500亿元，投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体。

近几年，黑石集团尤为看好中国的物流行业，加速扩张物流地产版图。2017年，黑石在中国设立物流基础设施管理平台——龙地物流。截止目前，龙地物流在全国范围内管理着40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，客户覆盖23座城市，服务客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运和制造业等行业。

今年，黑石在物流地产领域继续扫货。分别两次出手斥资共计53亿拿下富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园股权。

黑石为何看好中国的物流地产？苏世民曾解释道：“在地产领域，我们对那些顺应发展趋势的投资主题很有信心。看好物流地产，是因为中国在线电商的发展会衍生出很大的仓储需求和物流需求。我们认为这两个领域有着非常有吸引力的投资机遇。目前，我们在中国核心物资集散中心拥有仓储物业，并把这些物业租给了头部的第三方物流公司和中国的科技公司。”

来源：地产资管界



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【课程提纲】
第一讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：8月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

第二讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及破产重整处置的实务案例
（时间：8月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点——两外两内
（二）单体困境地产项目的发展规律——生气曲线
（三）各关键角色心态发展变化
二、建立单体地产不良资产数据库——特点与能力需求
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、地产不良资产处置案例
（一）单体地产不良处置案例一：和解重整
（二）单体地产不良处置案例二：债务重组特殊机会
（三）单体地产不良处置案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度分析
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例-背景/进入破产/修复资产
（二）共力型破产重整案例-背景/庭外重整阶段/进入破产/共力第一阶段/共力第二阶段/特点
七、互动答疑

第三讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：8月14日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
（四）破产重整各种形式解析及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
（四）风控措施
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
（六）人和是关键
六、互动答疑

第四讲、困境房地产破产案件涉及的主要问题、债权审查原则、重整程序和实务疑难问题解决
（时间：8月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：吴杰，北京隆安律师事务所高级合伙人。
一、 房地产的困境
案例一：破产清算企业A在破产受理前的状况
案例二：重整续建企业B的权利人结构
各利益群体的呼声
二、 房地产破产案件涉及的主要问题
（一）房地产企业破产的特殊性
（二）房地产企业破产的权利人结构
（三）期房交易合同利害关系人权益保障
（四）继续营业的选择与应对
三、 房地产破产案件债权审查原则
（一）消费者购房人
（二）工程款债权
（三）抵押债权
四、 破产重整程序
（一）重整模式要点解析
（二）破产重整制度概要
（三）破产重整的制度更新
（四）房地产企业重整程序中的若干问题及重整实务
五、 房地产企业破产实务疑难问题
（一）如何处理房地产企业破产程序中遇到的以签署《商品房买卖合同》并网签备案作为民间借贷的担保问题？
（二）管理人选择继续履行房屋买卖合同的，因逾期交房，房屋买受人的违约金债权能否抵销购房款？
（三）企业向职工借款集资，该债权在企业破产后是否可以列为职工债权优先受偿？
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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