50亿“输血”中南建设，华融加速入局地产

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近日，中南建设一纸公告，透露了华融在地产方面的最新布局。
根据有关协议，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，支持中南建设的控股股东中南控股转型发展，包括在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等业务。
上述项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。华融资产作为合作主体的管理人，负责具体项目的实施工作。
此次合作是在江苏省的牵头下进行的。5月11日，中国华融官微发文称，公司充分发挥救助性金融功能，积极开展困境企业资产重组、破产重整、防范化解债券违约风险等业务，全力支持江苏经济发展。
化险瘦身
中南建设与华融的合作从去年年底就开始了，50亿元资金的注入，将极大缓解中南建设的流动性。不久前，中南建设发布的2021年年报显示，净亏损33.82亿元，同比下降147.78%。
双方的合作方式是以存量资产作为抵押融资，资金既可以用来保交楼，又可以用于偿债。
这也是华融近期的发展方向，重点参与问题房企的优质项目兼并重组。
过去，由于收购重组的处置方式，导致现金回收周期较长，对华融自身的流动性和风险敞口造成考验。

为此，华融持续引入战投，化险瘦身。2021年年底，中信集团、中保投资、中国人寿、中国信达、远洋资本等5家机构，以420亿元战投中国华融。
由此，华融的资本充足率从2020年底的4.16%回升至2021年底的12.95%，让不良资产处置业务的经营有了保障。
目前，中国华融旗下的消费金融、证券、金租、信托等多个金融牌照已售出。此外，华融信托股权正在重组，湘江银行、华融金租、融达期货、晋商资管均在进行股权转让。
今年3月31日，中信集团正式成为华融第一大股东后，华融加速回归不良资产管理主业。
年报显示，2021年，华融扭亏为盈，实现营业收入931亿元，同比增长23.4%；净利润19.86亿元，归属于公司股东的净利润3.78亿元。


华融副总裁陈延庆表示，2021年公司涉房规模和占比有效压降。但在当前房地产业形势下，公司存量涉房业务仍承受一定压力。已全面梳理涉房重点客户、重点项目，摸清资产底数。
华融在2021年年报中指出，开展基于不良资产的特殊机遇投资业务的公司华融融德，在2021年亏损约6.6亿元，主要是部分房地产客户的经营及财务情况恶化，履约能力下降。

对于目前部分房企的困局，华融总裁助理高敢介绍，将改变以流动性救助为主的涉房业务的运行模式，通过将底层资产与债务企业实现隔离，完善交易结构设计和退出路径，加强对项目还款来源的封闭监管，灵活参与房地产企业风险化解和存量资产盘活。
华融还将重点参与实施“保交房”、烂尾楼盘活、“非居改保”等宏观政策支持鼓励的与社会民生相关的业务。
加速纾困
去年以来，民营房企流动性承压，监管机构多次发声，要求国央企以及AMC入场纾困。
国央企的做法多为收并购出险房企的项目，重新开发，最后盘活项目。此前，9家国企和央企曾被监管机构点名，要求带头收购11家出险房企的项目资产。
为了调动央企的并购积极性，监管机构表示，地产并购类融资不计入“三道红线”，央企也从国有六大行等金融机构获得上千亿并购融资额度。
然而，除了佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议，华润收购禹洲和中南的物业板块外，大多数央企还未出手。
此前，一名收并购律师对《21CBR》记者解释，当下收并购交易并未如政策预期的那般猛烈。一方面是因为价格谈不拢，另一方面，出险房企的债权债务关系复杂，其挂牌出售的项目存在潜在的金融风险和法律纠纷，对收并购工作造成难度。
AMC的作用就凸显出来了。AMC在不良资产处置领域有较为丰富的经验。其盈利模式为，以较低的价格收购不良债权等不良资产，重新运营和包装，化解金融风险，然后退出回款，以此赚取差价。
中金公司在今年3月份的一份研报中指出，AMC参与房企风险化解，可能更多采用自主收购的模式和收购重组的处置方式。
即通过收购其他机构对房企的债权，AMC成为房企的债权人，之后AMC与房企及其关联方进行债务重组，通过还款金额、还款方式、还款时间以及担保抵押等一系列重组安排，帮助房企减轻短期流动性压力。
在此过程中，AMC也可通过资金注入、提供专业知识、协助房企寻找合作方等手段帮助房企盘活资产、提升房企自身经营效益。
今年1月底，金融监管部门召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
4月，金融管理部门再次强调，AMC的收购范围不仅限于不良资产。
会议还指出：AMC可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、2021年年底之前的关联方应收账款，以及2021年年底以前资金用途是土地价款的资产。以上业务开展不纳入房地产集中度，资本金按照50%计量，且与关联方合作收购，不纳入重大关联交易等。
来源：21世纪商业评论 记者：钟黛


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【课程提纲】
第一讲、双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
（时间：5月21日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历，长期从事金融不良资产的收购、管理和处置，对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究，对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域，并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践，对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、双碳、疫情背景解析
（一）一带一路/三去一补一降/防范系统性的金融风险/资管新规/六保六稳/中美贸易摩擦/新冠疫情常态化防控
（二）中国在第七十五届联合国大会上的双碳承诺
二、主流AMC的业务策略调整
（一）对传统金融不良实施“以处定收、收处联动”以及加快“长龄资产去化”的收购和处置策略
（二）金融不良业务保持市场地位，坚持“逢包必调、适包必竞、整包盈利”的原则
（三）国企业务保持资产安全和规模稳定
（四）非金不良业务提供稳定利润来源
（五）股权业务储备长期收益
（六）紧盯中小金融机构救助和重大风险化解机会
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
（一）收购+反委托处置
（二）延期收款
（三）基金化合作收购
（四）委托处置
（五）法拍（破产重整）
（六）债转股
（七）追加投资
（八）债权追偿
（九）债务重组
（十）债权转让
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
（一）不良收购配置与区域经济相匹配
（二）盯住中国四大都市经济发展圈
六、收购和处置不良应当关注的行业
（一）十大军工集团、新重组央企及自然垄断行业
（二）新能源汽车等资金密集、产业链长的行业
（三）芯片、半导体等科技自立自强和新基建行业
（四）火电、煤炭、高耗能等受益于能源保供行业
（五）特高压、储能、新能源发电等新能源行业
（六）收购出险房企优质项目、城市更新业务机遇
（七）以“产业+金融”“存量+增量”等方式
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
（一）2018年股灾中的大股东股票质押式回购交易违约
（二）拚命三郞式的“拣漏”冲动收购
（三）违反经营者集中申报下的暗中实际控制
（四）前实际控制人历史遗留问题爆发以及内部控制的混乱
（五）维持经营的努力挣扎和尝试各类债务化解的辛酸
（六）有去无回的后续现金再投入
（七）主业的全面持续萎缩及破产重整的决心确定
（八）破产重整的分步实施第一步预重整申请
（九）自下而上的申请
（十）自上而下的回复
（十一）再次自下而上的核查申报、请示
（十二）再次自上而下的批复
（十三）最终的表决冲刺
（十四）破产重整成功
十、互动答疑
第二讲、房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
（时间：5月21日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人。专注于债务重组、破产重整与清算。陈律师曾主办多起重大债务重组、破产重整案件及房地产企业破产案件，对于实质合并破产、房地产破产重整、上市公司重整及投资均有丰富经验。
一、房地产企业破产管理人实务
（一）房地产开发企业破产背景解析
（二）债权分类实务及案例
（三）债权优先排序
（四）疑难辨析与实务难点
二、实质合并破产若干重大问题
（一）实质合并破产案件的背景
（二）实质合并破产规则的发展
（三）实质合并破产的实操程序
（四）实质合并破产的衍生问题及应对
三、互动答疑
第三讲、信托公司特殊资产投行化处置思路、核心技术与实战案例
（时间：5月22日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：闫红波，平安信托特资部高级董事总经理，江西银行独立董事，中国人民大学业界导师。成功发行、管理标准化产品（ABS，ABN，类REITs，公司债）几百亿；发行、管理非标类信托产品几百亿；处置不良资产几十亿，主持并购重组几十亿。
一、信托公司不良资产的特点解析
（一）单笔金额大，难打包
（二）一般未计提风险拨备，打折出售难度大
（三）投资方有自然人高净值客户，兑付压力大
（四）产品类型多样，信托计划、资管计划、基金份额，优先级、劣后级等等
（五）底层资产多样：债权、股权、物权、收益权、受益权等等
（六）抵押资产较多，也有纯信用资产
（七）各种嵌套较多，协调难度大
（八）处置的时限要求较高
（九）违约方主要是地产公司和政信平台，上市公司较少
二、传统不良资产处置
（一）处置方法
（二）处置的优缺点
（三）传统处置方法适用条件
三、投行化处置思路
（一）企业重组
（二）企业重整
（三）股权投资
（四）资产证券化
（五）基金
（六）出表对赌
四、投行化处置核心技术
（一）尽调
（1）交易资产的价值判断
（2）二是资产主体的偿债能力分析
（3）核心关注资产权属、权利完备性级主体的现金流状况
（二）估值
（三）风险管理
五、实务案例分析
六、信托特资具备的能力
七、互动答疑
第四讲、不良资产——全链条资产安全管理
（时间：5月22日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理，曾任远东租赁资产业务部总经理、宏杰资产总经理。有丰富的融资租赁实务和不良资产处置经验。带领团队处置理过上百起案件，在不动产处置，机器设备变卖，船舶二手交易，债务重组等方面都有成功案例，特别在复杂性交易结构设计方面较有心得。同时在资产证券化、困境企业重整方面具有丰富的理论知识与实战经验。
一、资产安全管理的意义
（一）对管理的价值
（二）对业务经营的价值
二、资产管理风险树分析
（一）风险树简介
（二）风险分层分类
三、全链条资产安全管理体系
（一）投前、投中、投后分工与协同配合
（二）资产安全闭环管理
四、投后资产管理
（一）现场巡视
（二）线上监控
（三）风险处置与化解，案例分析
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
（一）从投资角度看资产安全管理
（二）借助不良资产投资为风险化解提供新途径
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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