房企参与城市更新的类型与模式

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一、房企参与城市更新的背景及现状
随着我国城镇化进程的快速推进，大城市特别是核心城市的新增建设用地供应吃紧，城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新，城市更新成为未来城市空间供给的重要途径。另外，由于城市规划的不合理，许多城市原有城市结构、经济模式、交通方式甚至房屋功能、外观等与城市现代化发展显得格格不入，城市更新成为城市功能升级的重要环节。

城市更新的发展面临巨大的政策红利。近年来，国家出台了一系列推动城市更新的规划和意见条例，《新型城镇化规划（2014-2020 年）》明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，加快城区老工业区搬迁改造”。2016年2月，国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题”。

在地方上，城市更新的实践由来已久。深圳2004年发布了《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》，2009年再次发布《深圳市城市更新办法》，规定了“拆除重建”“功能改变”“综合整治”三类城市更新模式，挖掘城市存量用地潜力。广州市率先设立城市更新局，提出了“旧厂、旧村、旧城”的“三旧”改造。上海市人民政府于2015年5月印发《上海市城市更新实施办法》，标志着上海进入以存量开发为主的“内涵增长”时代。2019年4月北京市政府办公厅印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》，其中列入今年棚改任务的项目共有138个。

对于房地产企业来说，随着城市空间不断扩张，城市核心区域几乎很难再有新增土地供应，再加上土地竞拍成本越来越高，城市更新项目给予了房地产企业以更低成本进入城市核心区域的机会；同时，随着城市转型升级，城市更新已拥有万亿级别市场，参与城市更新项目成为房地产企业持续保值增值的有效手段。

总的来说，在政策支持力度加大、核心城市土地供应有限、城市更新市场规模扩大等背景下，房地产企业纷纷加入城市更新中来（表1），参与城市更新的房企包括佳兆业、富力等拥有丰富旧城改造经验的房企，也包括万科、恒大、碧桂园、保利发展等品牌公司，城市存量资产改造、重新定位、运营等一系列城市更新相关问题成为房地产企业必须思考的问题。

表1 品牌房地产企业参与的城市更新项目

二、房企参与城市更新的组织方式
目前房地产企业参与城市更新的组织方式主要包括独立运作、收并购和合作三种方式。佳兆业以独立运作的公司参与城市更新，其成立佳兆业城市更新集团，开创了城市更新与产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游、物业运营协调发展大格局，强化城市更新项目的品牌内在。截至2018年底，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备约3000万平方米，年土地供应量约80万平方米。中南、旭辉等以收并购为主，如中南出让深圳草埔旧改项目47%股权，旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目。碧桂园等主要以合作形式参与，其佛肇区域公司与顺控集团共同成立顺德城市更新平台公司，专门针对顺德村级工业园区的项目拓展、开发运营、金融服务等方面开展工作。
三、房企参与城市更新的项目类型、模式及典型案例
按城市更新改造的对象划分，房企参与城市更新主要包括老旧商业区改造、工业区改造、住宅小区改造、历史文化街区改造、城中村改造等多种类型。而按改造前后土地利用方式的转变划分，又可以划分为多种模式，如工业区改造可以分为“工改工”、“工改商办”、“工改居”、“工改文创”、“工改商办”，商业区改造可以划分为“商改商”、“商改办”或“商改商住”等模式，此处选取数个常见模式的典型案例，对房企参与城市更新的项目和模式进行介绍。
1．老旧商业区改造——以西安大悦城为例
老旧商业区改造的常见模式为“商改商”，其意为对原本为商业性质的物业进行改造升级，提升物业的经济、社会价值。西安大悦城为经典的“商改商”案例，其位于西安城市名片大雁塔旁，链接西安多处旅游地标。西安大悦城前身为曲江秦汉唐国际文化商业广场，2016年世纪金花店铺撤场之后，项目经营情况每况愈下。2017年西安大悦城正式收购该商业广场，并从多个角度出发对项目进行深层次改造，2018年12月改造后的西安大悦城正式开业。改造的重点主要集中在：空间改造、品牌升级、主题街区打造三个方面。在空间改造上，首先，大悦城对户外空间进行加顶改造，增强了户外空间的可利用性，将原地面广场下凿为下沉广场，创造出“双首层”，并且并在室外东南角下挖新的室外下沉广场，与主入口形成错层空间、并连接负一层的“死角”区位；另外，结合项目坡面屋顶的设计，打造大雁塔最佳观景视角，制造热门打卡地；最后，由于西安为丝绸之路起点，因此改造中大量利用丝带元素与本地文化进行物理衔接，在历史感和未来感之间找到结合点，重塑物业空间形态。在品牌升级上，西安大悦城总计引进首进西北的品牌多达30%，首进西安和曲江商圈的城市旗舰品牌则共计190个。在主题街区上，西安大悦城打造了勿空街区、潮π街区、查特花园、吃货共和国四大主题街区，将美味小食、网红茶饮、潮流衣饰、精致伴手礼等商品以全新的方式呈现在顾客面前。西安大悦城改造项目，依托城市深厚历史人文底蕴，从场景、业态、体验感等多角度出发，将深入影响西北地区潮流消费的升级。
2．老旧工业区改造
（1）“工改工”——以万科三星工业区为例
“工改工”类城市更新是指，按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），因此，工改工又称为“工改M0”，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。三星工业区位于深圳市福田区华富街道，彩田路与彩田工业区1号路的交会处东南面，北接长城开发彩田工业园，南临深业上城，紧邻深圳福田CBD和华强北，地块的商业价值明显。2016年万科在激烈竞争下拿下该工改项目，根据深圳市城市更新政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。在此规定下，万科能较高发挥其在房地产开发优势，提高项目的利润率。2019年7月三星工业区城市更新方案公示，拟拆除重建面积为129996平方米，拟开发建设用地面积为84480.6平方米，该“工改工”项目完成后，将对该片区产业优化升级产生巨大促进作用，成为高新技术产业的聚集区，促进区域经济的发展。
（2）“工改商办”——以万科上生·新所为例
“工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业办公空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力。2018年5月25日，上海万科位于城市核心区域的首个城市更新项目——上生新所正式对外开放。上生·新所的建设分为两期，围绕“尊重历史、传承城市脉络、新老建筑对话、多样共享共生”的主题进行打造，旨在将其塑造为一个传承历史、激发创新的新地标。目前，上生·新所项目的建筑组成包括3处历史建筑、11栋围绕新中国成长史的工业改造建筑和4幢风格鲜明的当代建筑。另外，入驻上生·新所的商铺众多，包括裸心社、稻城书店、PIRATA、相扑猫、The ER中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等多家品牌，出租率高达近90%。万科上生·新所的改造充分实现了存量资产的越能升级，实现了工业区的良性更新，以多元化的形式丰富了城市大众的生活。
（3）“工改文创”——以梵石ITOWN为例
“工改文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区，梵石ITOWN是梵天地产参与“工改文创”城市更新的结果之一。项目位于北京市朝阳区高碑店区域，总建筑面积16万平方米，是北京体量排名前三的文创类园区。在2015年，该区域还是一片长期对外出租，私搭乱建现象严重，北京东四环五环间较大规模的棚户区，区域内人口密集，生活环境恶劣。另外，园区还被5条交错的铁路分割开来，疾驰而过的火车让片区环境更加嘈杂。从土地肌理、周边产业优势、内部铁轨和原有建筑等角度出发，梵天地产对梵石ITOWN进行了创意式的建筑设计。在项目空间规划上，前两期规划为大空间办公、合院式办公的产品，第三期规划为独栋或类独栋办公建筑。另外，由于项目位置毗邻中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等传媒机构，园区充分发挥传媒资源的优势，打造了以影视IP为主导以及其衍生出的全产业链生态圈。区别于传统城市更新中的空间运营模式，梵石ITOWN旨在打造一个全产业链的平台，把自身的IP影响力输送出去。
3．历史文化街区改造——以成都远洋太古里为例
历史文化街区改造是在历史建筑基础上，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据不同的建筑风格量身定制其未来的用途，在最大限度保留和延续它们的历史、文化价值的基础上，充分发挥其经济、社会价值。成都远洋太古里处于成都最繁华的春熙商业圈，是远洋地产和太古地产联手打造的历史文化街区。远洋太古里的建筑主要包含4个户外广场和5座历史建筑，商业街区独栋建筑体融合周围古迹，建筑主体为深褐色，搭配川西风格的青瓦坡屋顶等细节，历史怀旧感凸显，与周围古建融为一体。该街区在保留古老街巷和历史建筑的基础上，结合建筑保育和文化创意打造了一个开放式、低密度的街区形态购物中心。改造后的成都太古里既传统又现代，融合文化遗产、创意时尚和都市生活，呈现为自由开放的城市空间，为具有深厚文化底蕴城市的更新提供了新的可能性。
4．城中村改造——以富力广州猎德旧村改造为例
城中村由于缺乏统一的规划和管理，存在建筑违章、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外等问题，城中村改造是解决这些问题的有效途径。2007年，富力集团主导的广州猎德旧村改造项目是房企参与城中村改造的典型案例。按照改造总体方针，富力集团将整个猎德村划分为东西两大片区，其中西片11万多平方米的土地拆除后作商业用途，东片拆迁后主要用于安置村民，另在猎德村南边保留一块土地用来建设一间酒店，作为集体经济发展的支撑项目。同时，在改造中，富力集团也注重传统祠堂、牌坊等建筑的保存，为村民提供文化和精神的寄托。改造后的猎德村学校、幼儿园、医院、菜市场、文化广场等基础配套设施一应俱全，原址安置的居民生活质量大大提高。另外，富力围绕猎德村打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场等商业中心，多元商业形态已经成为广州城市进步发展的名片。猎德村改造是广州城中村改造引入房地产企业的首次尝试，开创了政府主导、市场参与的改造模式以及“拆一补一”的拆迁安置方式，为后来的城中村改造项目提供了很大的借鉴意义。
四、房企参与城市更新的趋势
目前，城市更新进入加速发展阶段，从已有城市更新的实践来看，笔者认为产业升级、生态宜居城市建设、历史文化价值挖掘将是未来房地产企业参与城市更新的主要发展趋势。原因在于：其一，产业升级改造能为城市发展注入新的活力，促进区域经济的可持续发展；其二，生态环境已成为城市发展最重要的主题之一，也成为房企参与城市更新必须重视的问题；其三，历史文化导向下城市更新项目更加具有特色和竞争力，能为房企在城市更新项目中树立口碑、积攒人气，从而赢得更大的发展空间。
来源：中国房地产报


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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的高水平城市更新实操要点与典型案例
（时间：5月12日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、理念、特点与政策
（一）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（二）人产城融合发展理念
（三）城市更新的目标
（四）城市更新项目的主要类型
（五）城市更新项目的主要特征
（六）城市更新面临的特殊挑战
（七）城市更新规划的主要难点
（八）城市更新政策的主要关注点
（九）城市更新的国际经验
（十）城市更新的公共治理机制
（十一）城市更新法规政策
（十二）住建部的“实施城市更新行动”
（十三）防止大拆大建的政策要求
（十四）各地方政府的工作安排
（十五）上海的先行探索
（十六）上海的城市更新政策
（十七）《上海市城市更新条例》
（十八）《深圳经济特区城市更新条例》
（十九）东莞的毛地挂牌、净地出让模式
（二十）城市更新的主要工作流程
二、改造提升类典型案例
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
三、拆后重建类典型案例
四、投融资模式创新
（一）主要投融资模式
（二）政府引导基金的主要投资模式
（三）省市联动融资模式
（四）PPP模式
（五）企业的市场化投资模式
（六）投融资模式的创新
（七）不动产项目的主要投资策略
（八）不动产项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城市更新要点小结
五、答疑与互动
第二讲、新政下城市更新项目政企合作的合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家。
一、城市更新的概念及运作模式
（一）城市更新的含义与理念变化
（二）城市更新相关政策要点解读（包括63号文和各地相关政策比较）
（三）城市更新实施范围与限制
（四）城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点
（五）城市更新操作流程解析
（六）城市更新项目操作模式及收益构成来源
二、城市更新之土地储备开发模式解析
（一）收储模式——纯做一级的城市更新
（二）二级赎买一级模式
（三）反向委托（或反向购买）的一二级联动模式
三、城市更新项目运作的核心及要点
（一）城市更新的核心-产业升级与迭代（新旧动能转化）
（二）城市更新重在 “四新”
四、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（一）新一轮城市更新行动中，地方平台公司的“主体”角色
（二）城市更新项目社会投资人的选择要点及参与模式
五、城市更新片区级项目的策划要点
（一）城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）的因素
（二）城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容
六、城市更新投融资模式实务及案例
（一）地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
（二）地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
（三）地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
（四）“投资人+EPC”模式的应用
（五）政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
（六）置换为单一权利主体的一二级联动模式及案例
（七）政府与市场合作模式下一二级联动模式
（八）地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
（九）属地企业或居民（村民）自主更新模式及案例
（十）项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
七、城市更新项目融资的模式与案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续与滚动开发
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
1.山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款
2.贵阳某城市更新片区项目融资实例
八、答疑与互动
第三讲、城市更新操作实务、流程、风险规避及存量土地整备实操和案例解析
（时间：5月13日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。
一、城市更新政策演变、操作流程、实务与风险规避
（一）城市更新概念、涉及项目类型及各地理解内涵
（二）各城市更新概况介绍（更新模式、机构设置、更新对象、土地获取、政策特点、风险要点）
（三）城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
（四）城市更新项目立项主体、前提、要点、优惠、指标
（五）城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
（六）城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
（七）城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
（八）城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
（九）”三旧”改造模式、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
（十）成片改造模式、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
（十一）城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
（十二）城市更新主要工作内容（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
（十三）城市更新土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
（十四）城市更新土地风险把控（土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等）
（十五）城市更新项目风险把控（立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等）
（十六）城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解
（十七）城市更新方向与未来获地用途方式
（十八）城市更新获地价格确定与资金来源
二、城市更新的“博弈”——城中村改造案例常见误区分析
（一）城中村改造项目全流程解析
（二）城中村改造项目整体逻辑分析及要点
（三）城中村改造项目土地问题分析及解决周期
（四）城中村改造项目投资协议签订及风险规避
（五）城中村改造项目资金注入及回收逻辑
（六）城中村改造项目资金注入方式及风险规避
（七）城中村改造项目政府关系及手续办理
（八）城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
（九）城中村改造项目规划设定及可售物业操作
（十）城中村改造项目排他设定，保障拿地
（十一）城中村改造项目安置房回购要点
（十二）城中村改造项目投资、研判、分析
（十三）土地问题应对措施分析
（十四）协议问题应对策略分析
（十五）资金问题应对策略分析
（十六）政府谈判应对策略分析
三、答疑与互动
第四讲、产业盘活困境地产的城市更新经验和佛山创意产业园案例
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟伦权，甲乙丙集团合伙人、特殊资产投资华南区域负责人，曾任佛山创意产业园常务副总经理、九鼎地产副总经理、广东天伦律师事务所合伙人。
一、城市更新与困境地产盘活
（一）探索困境资产盘活之道
1、债权投资盈利模式——追债模式
2、资产价值修复模式——重组模式
3、资产价值盘活提升模式——价值重塑模式
（二）培养困境资产盘活系统思维
二、案例解析：佛山创意园产业园案例对城市更新困境地产盘活模式的启发
（一）资产是基础：困境+低价
（二）产业是根:产业≧资产
（三）文化是魂：存量+增量，软环境+硬环境
（四）人流是关键
（五）跨界+融合：法律、金融、房地产、产业、商业、文化艺术、科技、传媒等跨界融合
三、如何通过产业盘活困境地产项目进行城市更新
（一）做好五脉尽调：把五脉（法脉、地脉、人脉、文脉、商脉）
（二）找定位：价值观、底层逻辑
（三）做好规划：产业、文化、推广、招商、运营、空间、建设等规划
（四）产品形成生态链：立体（时间+空间、精神+物质）、自我成长
（五）算好账：经济账（资产、负债、现金流、收益）+风险账
（六）组织保障：重组+运营
四、系统思维在（城市更新）产业园盘活重点运用——方法论
（一）系统性思维-远度（目标性）
（二）系统性思维-角度（动态化）
（三）系统性思维-广度（全面性）
（四）结构化思维-深度（结构化）
五、答疑与互动
第五讲、浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务和案例
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。
一、未来社区顶层设计
（一）未来社区基本理念及内涵逻辑
（二）未来社区政策解读
（三）未来社区创建流程
（四）未来社区资金平衡如何实现
（五）未来社区现状及趋势分析
二、未来社区三大主体的权责义务
（一）建设主体权责义务
（二）实施主体权责义务
（三）用地主体权责义务
三、未来社区的全过程咨询应用
（一）未来社区的全过程咨询服务内容
（二）全过程咨询对未来社区的意义
四、未来社区案例解读
五、答疑与互动
第六讲、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践经验
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展有限公司总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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