融侨集团800亿负债压顶 偿债压力山大

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近年来，凭借大幅增长的销售业绩，融侨集团获得市场广泛关注，但规模扩张背后，其经营获现能力持续恶化，负债高企，甚至房屋质量问题频发。

异 动
4月20日，融侨集团股份有限公司（以下简称“融侨集团”）公告称，2022年4月“19融侨01”及“20融侨01”多次出现二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况，经核查公司生产经营、日常管理均运行正常，未发生重大不利变化。

债券异动公告
公告显示，融侨集团不存在尚未澄清的负面舆情，截至2022年4月20日其所有公司债券均按时、足额偿付本总，不存在违约或延迟支付本息的情况，公司偿债能力未发生重大不利变化。
目前，融侨集团积极筹备资金兑付拟回售及到期债券，偿债资金来源包括销售回款，出售资产等，全力维护投资人利益。
连日来“19融侨01”和“20融侨01”频繁异动，尤其是4月12日“19融侨01”跌超20%盘中临停，成交净价报79元。
据公开资料，“19融侨01”和“20融侨01”目前余额均为20亿，分别将于2024年6月3日和2025年6月22日到期，其中“19融侨01”将于今年6月面临回售。
据统计，目前融侨集团存续债券9只，存续规模86.22亿元，其中将有15.43亿债券于一年内到期。

存续债券到期分布
在信用评级方面，目前融侨集团主体和相关债项信用等级均为AA+，评级展望为“稳定”。
近年来，凭借大幅增长的销售业绩，融侨集团获得市场广泛关注，但规模扩张背后，其经营获现能力持续恶化，负债高企，甚至房屋质量问题频发。
负债高企
据官网介绍，1989年融侨集团创办于福州，已发展成为经营多元民生产业的标杆侨资企业，定位为城市美好生活综合服务商。
值得注意的是，融侨集团是唯一一家没有上市的闽系规模房企。

融侨集团官网
从股权结构看，融侨集团的控股股东为融侨实业发展有限公司，持股比例为91%，公司实际控制人为林宏修。

股权结构图
近年来，凭借大幅增长的销售业绩，融侨集团获得市场广泛关注。
然而，2018年高喊“三年千亿”目标的融侨集团，最终在2020年仅实现859亿销售额，未能跻身千亿阵营。
2021年，融侨集团实现合约销售额为303.09亿元，其中权益销售金额为216.28亿元。
在区域拓展上，融侨集团以福建大本营为立足点，最终形成了海西、长三角、中部、京津冀、西南五大核心区域。
值得注意的是，受调控政策和区域市场波动等因素影响，融侨集团在无锡、天津及合肥部分项目土地成本偏高，或存在一定去化风险。
从业绩上看，近年来融侨集团陷入“增收不增利”怪圈，在营收大幅增长情况下，其归母净利润却不增反降。
2019和2020年，融侨集团营收增速分别为24.45%和32.93%，归母净利润却分别下滑21.44%和69.74%。
2021年上半年，融侨集团实现营业总收入74.86亿元，同比增长12.55%；实现归母净利润2.41亿元。

净利润变动情况
业绩下滑的同时，融侨集团的盈利能力也在恶化。
2019至2021年上半年，融侨集团的毛利率分别为27.37%、21.23%以及20.36%，盈利能力明显低于行业平均水平。

销售毛利率
截至2021年6月末，融侨集团总资产为1041.35亿元，总负债784亿元，净资产257.35亿元，资产负债率75.29%。
近年来，由于四处开疆拓土大手笔拿地，融侨集团的财务杠杆不断攀升，在2018年达到峰值，近年来虽有所下降，但仍高于行业平均水平。

财务杠杆水平
从三道红线看，截至2020年末，融侨集团剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比及净负债率分别为66.62%、1.19和99.85%，归为“绿档”。
分析债务结构发现，融侨集团主要以流动负债为主，占总债务的66%。
截至2021年6月末，融侨集团流动负债有519.41亿元，主要为一年内到期的非流动负债，其短期债务合计有123.3亿元。
相较于短债压力，融侨集团流动性尚可，其账上货币资金有152.87亿元，除去受限资金可以覆盖短债，短期偿债压力可控。
在备用资金方面，截至2020年末，融侨集团银行授信总额有974亿元，未使用授信额度为735.43亿元，可见其授信额度充裕，间接融资渠道畅通。

银行授信
另外，融侨集团还有264.59亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债规模有232.2亿元。
整体来看，融侨集团刚性债务合计357亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为46%。
有息负债高企，2021年上半年融侨集团的财务费用达4.9亿元，已超去年全年费用，对盈利空间形成较大侵蚀。
在融资渠道方面，除了发债和借款，未上市的融侨集团渠道不算太多，其还通过股权质押、信托等方式融资。
值得注意的是，2019年以来融侨集团的融资渠道遇阻，其筹资活动现金流入持续收缩，在偿还大量负债后，筹资性现金流净额持续净流出，融资环境有恶化趋势。

筹资现金流
从资产质量看，融侨集团部分项目面临存货跌价风险，其他应收款增长较快，被关联方净占用资金规模较大，另外其资产受限程度较高，不利于资产流动性。
总得来看，虽然营收连年增长，但融侨集团业绩和盈利能力持续下滑；债务负担较重，财务杠杆高企；融资环境欠佳筹资性现金流持续净流出，资产质量一般。
千亿目标下极速狂奔
20世纪60年代末，8岁下南洋的林文镜在印尼创建了当时世界第一的水泥厂和面粉厂，成为著名的华人企业家。
1987年，年近60岁的林文镜放弃了印尼如火如荼的事业，毅然决然回国“二次创业”。
两年后，林文镜在福州创办融侨集团，以“为居者着想，为后代留鉴”为经营理念，致力为中国打造理想城市生活。

图片来源：融侨集团官网
2010年~2014年间，融侨集团在拿地上以平稳为主，但也错过了规模扩张的良机，被年轻房企陆续赶超。
随后，融侨集团开始在土拍市场高调起来，公司规模也迅速向全国扩张。
2016年，融侨集团销售额为362亿元，同比增长超76%；2017年销售额增长64.8%至562亿元，在全国排名第34位；2018年完成权益销售额792.2亿元。
在2018年融侨福州论坛上，其曾正式对外喊出了三年千亿的战略目标，力争在2020年前跻身千亿军团。
为达千亿销售目标，融侨集团开启扩张之路。
融侨集团陆续与阳光城、旭辉、金地等30强房企联合拿地，通过合作开发、联合操盘、互相持股等多种合作模式，实现黄金地段优势项目的低成本拿地，优化负债结构，加速规模扩容。
然而，随着合作项目的增多，融侨集团整体利润被摊薄，千亿目标求而不得。

同时，伴随着激进拿地，融侨集团现金流迅速恶化，2015-2018年其经营活动现金流持续净流出，流动性压力随之增大。

经营活动现金流
经营获现能力持续恶化，融侨集团的交房期与房屋质量问题也接踵而来。
另外，近年来融侨集团在经营地产主业的同时，业务多元化的探索力度较大，然而这些副业并没有带来显著的业绩提升。
如今，在房企纷纷爆雷之时，还未摆脱扩张后遗症的融侨集团，存在较大的流动性和偿债压力。
来源：小债看市


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启金智库 将于 2022年4月23-24日（周六/日）在/线/直/播 举办《房地产不良(烂尾楼)重整投资的程序风控/机遇模式/交易架构/开发处置/税务筹划/资产盘活实务专题培训》特邀5位行业实战一线资深人士主讲，从法律、AMC、开发商、金融和税筹五个维度，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！

【日程安排】
第一讲、【法律篇】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
（时间：4月23日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任，南京市管理人协会 重整和解业务委员会主任，北京大成（南京）律师事务所高级合伙人。最高人民检察院民商事咨询专家、一直专注企业清算及重组业务，实操案件有被江苏省高院评选为2019年破产重组业务领域十二大典型案例之一、有被江苏省破产管理人协会评为十大案例之一。
一、投资人（开发商）参与重整程序
（一）破产清算及破产重整程序的启动
（二）重整投资人的产生
（三）重整投资人的引进与确定
（四）制定、提交重整计划草案
（五）重整草案的表决
（六）重整计划的执行
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
（一）破产重整企业估值策略
（二）交易方案设定与谈判交易策略
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
第二讲、【AMC篇】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
（时间：4月23日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管。曾任职于多家央企、上市公司，自主创业科技公司。2014年起参与发起全国首支备案不良资产私募基金，不良资产+投行模式的先行探索者。
一、中国房地产与烂尾楼
（一）城镇化下的房地产
（二）金融化下的房地产
（三）烂尾楼产生的原因
二、烂尾楼不良资产的投资机会
（一）烂尾楼不良资产投资市场容量与发展趋势
（二）几种烂尾楼盘活方式
1、庭外重组
2、预重整
3、破产重整
4、共益债
（三）烂尾楼盘活难点与投资亮点
（四）小结与讨论
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
1、承债式收购
2、买断式收购
3、共益债投资
4、债权收购
5、案例分析一债权收购投资模式
6、案例分析二混合投资模式
7、案例分析三共益债投资模式
8、小结与讨论
四、互动答疑
第三讲、【地产篇】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
（时间：4月23日下午17:00-18:30 ）
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长 。20余年地产行业经验，擅长公司运营、融资、投拓等领域，拥有多年不良资产项目成功处置经验，形成了不良资产项目标准运作方法，专注研究特殊机会市场。
一、房地产行业深度透视
（一）全球典型房地产泡沫历史
（二）房地产特性
（三）房地产市场概况
（四）房地产特殊机会投资
二、从房企角度谈不良资产投资处置
（一）房地产不良资产获取渠道
（二）房地产不良资产获取方式
（三）房地产不良资产筛选
（四）房地产不良资产获取方案
（五）房地产不良资产处置
三、投资处置案例分享
（一）实操案例1-收并购
（二）实操案例2-司法拍卖
（三）实操案例3-司法拍卖
四、未来不良资产投资处置模式
（一）过程中容易出现的典型问题
（二）过程中的经验分享
（三）过程中的思考
（四）未来的不良资产投资处置模式
1、建立不良资产处置平台
2、建立多样化的合作伙伴资源
3、构建完整的产业链条
五、互动答疑
第四讲、【金融篇】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
（时间：4月24日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第五讲、【税筹篇】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
（时间：4月24日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作。在集团税务风险管控以及资产、股权交易重组等方面积累了丰富经验。在山东省某地税局工作10余年；曾在两家美国、香港上市地产公司先后担任集团税务负责人；2019年开始从事税务咨询工作，同时兼任某私募基金公司财务总监及某会计师事务所税务合伙人。
一、资产及股权交易
（一）境内交易
（二）跨境交易
（三）特殊税务重组优惠
二、房地产企业的特殊事项
（一）在建工程交易
（二）股权溢价的处理
（三）土增清算时的成本问题
三、企业破产清算面临的问题
（一）债权债务梳理
（二）法拍收入和成本的确认
（三）清算企业的特殊税务处理
四、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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