“特许经营+联合开发”具体怎么操作？

启金智库

以我们在江苏省做的某项目为例:
第一步：政府发起xx片区特许经营项目。这里存在3个问题：片区开发有支撑吗？特许经营范围有哪些？政府具体指谁？下面我们一一解答。
根据2020年11月自然资源部《土地征收成片开发标准（试行）》，成片开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。
根据六部委〔2015〕第25号令《基础设施和公共事业特许经营管理办法》（以下简称《特许经营管理办法》）第二条，中华人民共和国境内的能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活动，适用本办法。即土地一级开发的大部分内容都属于特许经营范围。
根据《特许经营管理办法》第九条，县级以上人民政府有关行业主管部门或政府授权部门可以根据经济社会发展需求，以及有关法人和其他组织提出的特许经营项目建议等，提出特许经营项目实施方案。即县级以上人民政府的建设局、住建局等都可以发起特许经营项目。
第二步：政府通过竞争性采购，确立特许经营权人。这里的问题是一定要通过竞争性方式吗？
第一个问题答案为YES，因为《特许经营管理办法》第三条规定基础设施和公用事业特许经营，是指政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法人或者其他组织，通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务。另外，通过竞争性方式获得到的特许经营权是无瑕疵的，后续找金融机构贷款时才能顺利通过银行的合规性审查。
至于为什么要“平台公司”拿到特许经营权，那是因为首先地方国有公司虽然脱钩了，但仍是政府的“亲儿子”，平台公司主导项目运作能够更好地维护政府和百姓的利益；其次，通过特许经营项目，平台公司能够做大做强，以更好地进行民生项目的投资、建设。
第三步：平台公司发起“联合开发”项目，通过竞争性的方式采购社会资本联合开发此片区。
第四步：平台公司和社会资本组建项目公司。至于为什么要采购社会资本来联合开发？为什么社会资本愿意出资入股？我们在上一篇文章中已经讲解过，主要是：
①解决资本金出资问题。
②用社会资本的信誉背书向金融机构融资，解决建设资金的问题。
③根据《招标投标法实施条例》第九条第三款规定，已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或提供，无需二次招标。
第五步：项目公司找金融机构贷款融资。
这里的问题是，刚成立的项目公司一穷二白，如何能借到钱呢？原因有二：
①根据中国人民银行令〔2019〕第4号《应收账款质押登记办法》第二条，特许经营开发回报应收账款以及其他以合同为基础的具有金钱给付内容的债权可以进行质押融资。
②投资人为上市公司或央企，具有一定的银行授信额度，可以通过切投资人授信的方式给项目贷款增信。
第六步：项目公司负责投资、建设、运营。既然已经成立了项目公司，即SPV，那么就由项目公司来负责具体的项目实施。
第七步：政府获得增量收入。项目公司拿到资金后，进行土地平整、市政配套设施建设，把“生地”做成“熟地”，使土地具备出让条件，政府对熟地进行有偿出让，获得增量收入。项目建设起来后，政府还能获得项目开发创税、二级开发创税和工业区企业纳税等税收收入。
第八步：政府特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人支付绩效奖补。那是否存在隐性债风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并建立根据绩效评价结果、按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制。同时，绩效奖补遵循“以收定支”原则，不新增政府债务，财政无隐性债风险。
第九也是最后一步：平台公司向项目公司支付回报。平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，即整个项目的建设成本。
至此，我们就打通了整个项目中的现金流。


来源：TongJi新知 本文转载已获授权，对原作者表示感谢！
产融公会&启金智库 近期连续在成都、郑州、上海、广州 举办四期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、金融机构、施工企业和房地产开发商等多领域专业人士的高度认可。2022年2月25-27日 产融公会&启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将在 南京 共同举办 城镇化投融资专题（第五期）高级研修班 暨《融资平台转型发展/综合性片区开发/核心资产培育/公募REITs/隐性债务风险防范/土地开发/产业投资/资本运作/产业招商实务与案例》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、财政、发改、住建、行业部门、融资平台、地方国企等属地机构，银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一部分、培育强政府投资公司实现“人产城”融合新发展格局
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、深度解析背景与形势
（一）区域发展战略的演进
（二）投融资政策周期的波动
（三）房地产行业的发展前景
（四）项目全生命周期的融资工具
（五）不动产项目的主要投资策略
（六）城镇化投融资的总体形势
二、强政府投资公司的典型案例
（一）新加坡的“精英政府+强国企群体”
（二）国内融资平台发展的主要脉络
（三）融资平台生存发展的底层逻辑
（四）融资平台转型发展方向与多层次任务
（五）融资平台转型发展的要点
（六）融资平台与PPP模式
（七）有为政府的全力支持
三、综合性片区开发与XOD模式
（一）城市是生生不息的有机生命体
（二）“人产城”融合发展理念
（三）国内片区开发的典型案例清单
（四）TOD与XOD模式要点
（五）国企操盘片区开发的机制与信心
（六）片区开发的理念与要点
四、互动答疑
第二部分、培育核心资产及利用公募REITs的要点与案例
（时间：2月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连, [产融公会] 城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产的典型案例
（一）不动产领域的主流投资策略
（二）不动产项目全生命周期的融资工具
二、利用公募REITs进行资产运作
（一）REITs的主要特征和优势
（二）国内企业海外REIT上市
三、国内REITs试点政策与案例
（一）国内试点政策的要点
（二）国内试点产品的审核流程
（三）首批试点项目的基本情况
（四）国内公募REITs发展的前景
（五）国内公募REITs发展的建议
（六）对不动产投资主体的建议
四、互动答疑
第三部分、基建投融资隐性债务风险防范及平台公司基建投融资合规要点与实操案例解析
（时间：2月26日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：朱静，财政部PPP专家，江苏省财政厅PPP专家。
一、监管层面对基建投融资的合规要求
（一）基建投融资常用模式及政策背景简析
（二）平台公司市场化融资的规范要求：把握市场化融资的关键点
（三）基建投融资负面清单：政府、平台公司、金融机构
（四）基建投融资的审计监督：重点领域、重点事项等
二、基建投融资与隐性债务风险
（一）从案例分析看隐性债务的内涵及实质
（二）基建融资涉及政府隐性债务的“负面清单”
（三）简析ABO、F+EPC、投资人+EPC等是否存在新增隐性债务风险
三、“新政”背景下基础设施“授权经营”的合规与实操要点
（一）授权经营的基本内涵
（二）授权经营的政策依据
（三）授权服务费的支付路径
（四）授权经营服务费的合规使用要点
（五）“新政”背景下ABO授权经营模式合规要点
四、基建投融资合规路径解析、EOD项目包装与申报
（一）基础设施的合规筹资路径简析
（二）EOD模式的“334”实践：三个阶段、三大落地方式、四大项目应用
（三）如何包装和申报EOD项目要点解析:申报条件及要点、可以包装哪些有收益且关联度密切的产业项目、不符合试点要求的常见问题等
五、片区综合开发的合规与实操要点
（一）正确认识和把握片区开发的实质与核心
（二）片区开发“投资人+EPC”模式合规要点
（三）土地出让收入用于片区开发的合规要点
（四）片区开发的“负面清单”-避免新增隐性债务的关键要点
六、案例研讨专题
案例1：“以租代建”模式的公益性学校及医院建设，是否存在新增隐性债务风险？
案例2：将有运营收入的准经营性项目一起打包的方式实施，如部分运营补贴来源于政府财政，其合规性如何判断？
案例3：某片区开发项目的招标文件、《投资合作协议》等内容是否涉及新增隐性债务？如涉及，如何整改或变更？
七、互动答疑
第四部分、城投产业投资及资本运作实务与案例
（时间：2月26日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人。
一、城投公司面临的20大困境解析
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
三、城投公司选择股权基金管理公司的6大要点解析
四、城投公司如何选择优质股权项目的8大要点分析
五、城投公司转型4步走及注意要点
六、国资审批股权投资10大关注要点解析
七、城投公司收购上市公司标的选择的10大关注要点解析
八、城投公司收购上市公司18个步骤及其注意要点
九、互动答疑
第五部分、土地资源的最新政策解析、一二级开发实务及政企合作机遇点
（时间：2月27日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：于老师，土地开发利用专家。
一、最新《土地管理法》及《实施条例》深度解读与利用
二、城镇化发展投资应如何利用《国土空间规划》，解决土地棘手痛点
三、如何解决城镇化建设指标紧缺、规划修改、耕地保护、用地矛盾等问题
四、如何促进区域成片开发、保障征地落位、进行用地报批、统筹区域发展
五、如何做好城镇建设存量挖潜、盘活，提高土地利用率，促进区域发展
六、城镇化区域投资发展之土地开发操作全流程解析、全链条风险规避
七、城镇化投资，土地一二级开发联动模式核心要点解析、优缺点分析
八、城镇化投资，土地一二级联动成本与收益模式分析
九、城镇化投资，土地一二级联动风险规避与拿地模式分析
十、土地投资之政企合作模式分析、要点把控、风险规避、协议要点把控
十一、城镇化土地实务：政府如何支持、企业如何操作、如何利用政策机遇
十二、城镇化过程中政府应如何布局项目、企业应如何获取项目做好区域开发
十三、案例解析（成片开发、企业投资、PPP项目）
十四、风险案例解析
互动答疑
第六部分、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：2月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-合丰泰南浔项目
五、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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时 间	地点	主 题
2月 25-27日	南京	城镇化投融资高级研修班专题第五期：融资平台转型发展/综合性片区开发/核心资产培育/公募REITs/债务风险化解/土地开发/产业投资/资本运作/产业招商实务与案例[点击查看详细介绍]
3月 5-6日	上海	家族信托与家族财富管理的方案设计、客户服务拓展、资产配置、产品创建、策略优化实务专题培训[点击查看详细介绍]
3月 25-27日	郑州	乡村振兴的政策解析、项目谋划、投融资创新、产业基金、政府投资公司、土地整治、文旅融合、元宇宙赋能实务高级研修班[点击查看详细介绍]

启金部分学员机构