房地产企业破产清算、债权清偿顺序

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导语
房地产企业破产清算的清偿顺序与其他普通企业有所不同，主要由于企业破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂。
一、房地产企业破产清算顺序
企业如果经营不善，就会破产，面临破产债权申报。这时，法院会对债权债务进行清理，指定清算组对财产进行评估、处理、分配。那么，破产企业的清算顺序和债权清偿顺序是怎样的呢？
根据《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》规定，公司破产清算的程序为：

1、成立清算组

人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组，接管破产企业，清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成。

2、清算组接管破产公司

人民法院宣告企业破产后，破产企业由清算组接管，负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配，代表破产企业参与民事活动，其行为对人民法院负责并汇报工作。

3、破产财产分配
分配破产财产，由清算组提出分配方案，在债权人会上讨论通过，报人民法院批准后由清算组具体执行。

4、清算终结
破产财产清算分配完毕，由清算组向人民法院汇报清算分配工作的情况，并申请人民法院裁定破产终结，未得到清偿的债权，不再进行清偿。

5、注销登记
企业破产，破产财产分配完毕，企业法人依法终止其民事行为能力，清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司登记。
二、房地产企业破产清偿顺序
破产清偿顺序指的是破产财产应当按一定的顺序和比例，公平地分配给债权人。破产财产的分配，是破产清算的最后阶段。但是，房地产企业由于涉及的利益群体较多，情况复杂，与其他普通企业有所不同。

1、被拆迁人权利顺位
2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业。但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。
《国有土地上房屋征收和补偿条例》实施后，以房地产开发企业作为拆迁主体的现象仍然存在。作为历史遗留和违法行为的共同产物，拆迁人房地产开发企业破产后，被拆迁人权利保护问题亟待解决。其中，被拆迁人选择房屋产权调换方式进行安置补偿的，因房屋的拆迁与安置房的建成补偿存在时间差，往往使补偿矛盾延续至破产程序中。
对此，有专家认为，应当赋予被拆迁人的权利以绝对的优先性，作为第一顺位保护。一是因为拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件；二是因为房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护；三是因为被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。
在法律上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
虽然依据该款不能直接得出被拆迁人权利最为优先的结论，并且优先权的法源也并非是司法解释，但足可印证最高司法机关所持被拆迁人权利优先保护的立场。在被拆迁人权利优先性的实现方式上，用于置换的房屋为现房的，可以根据被拆迁人申请，将不动产所有权变更登记至被拆迁人名下；用于置换的房屋为期房的，被拆迁人可以继续获得该期房或者就相应期房变价所得优先受偿。

2、消费购房人权利顺位
在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待。
首先是购房人支付全部购房款的情形。
就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：
一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。
二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权；购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。
一般来说，以第二种说法为准。
其次是购房人支付部分购房款的情形。
此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第（一）项的规定，购房人债权为共益债务；选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。

3、建设工程价款债权顺位
合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月27日起施行)进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权。
不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。

4、预告登记权顺位

破产程序中如何对待预告登记权，首先要分析预告登记权的性质。专家认为，预告登记权并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。《最高人民法院公报》曾刊载过案例予以支持。(《最高人民法院公报》2014年第9期)
预告登记权的准物权性质在破产程序中是否能产生相应法律效力？
物权法对此未作正面规定，仅明确“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但仍可以推导出预告登记权具有破产保护效力，理由在于破产程序中需要处置预告登记所涉不动产的，按照预告登记对抗效力，处分必须经过预告登记权人同意，否则不产生物权效力。如果预告登记权人不同意，财产处置势必难以进行，而理性的预告登记权人势必会以获得优先受偿或完成本登记作为同意前提，由此可以推断，预告登记权具有破产保护效力，否则不动产的处置将面临僵局。
从立法层面来说，购房人预告登记的目的在于通过登记的手段使自身债权处于优先地位，避免债务人一物二卖造成的损害。法律应当认可购房人为保障债权实现所作的努力，而这样的认可亦应体现在破产程序之中。相反，将预告登记权与普通债权等同对待，则恰恰违背了相同性质权利相同对待的要求。
在预告登记权清偿顺位的具体安排上，鉴于预告登记与抵押登记均以登记为前提取得优先性，故可与抵押债权同一顺位受偿，预告登记权与抵押权存在冲突的，应当按照登记先后顺序受偿。
实务中，处理预告登记问题还应注意识别预告登记基础法律关系，准确认定预告登记效力，比如债务履行期届满前约定以房抵债的，应当按照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款的规定处理，认定预告登记基础关系是借款关系，而非不动产交易关系，对于相应预告登记的效力不予确认。

5、消费购房人定金债权顺位
定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同。因此，“定金不属于物保债权范畴”。
综上，房地产企业破产债权清偿顺序应当如下：
1.破产费用及共益债务；
2.被拆迁人基于拆迁安置对债务人享有的请求权；
3.消费购房人债权请求权、消费购房人支付的定金本金返还请求权；
4.建设工程价款请求权；
5.物保债权以及不动产预告登记所涉债权，按登记先后顺序就相应不动产变价所得优先受偿；
6.工人工资等劳动债权；
7.税收债权及部分劳动债权；
8.普通破产债权。
小结
破产债权清偿顺位并不完全按照债权产生的先后来设置，而实际上是一种利益衡量的结果。这种顺序设置不是一成不变的，随着社会现实情况的变化和对法体系化完善的考量，应该在综合考虑债权的性质、内容和救济效果的基础上，努力实现实质平等，这也体现了破产法平衡各方利益，保护弱势群体，建设和谐社会的功能。
来源：破产前沿
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【课程提纲】
第一讲、破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
（时间：1月27日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人。
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
（一）破产文化与理念-本质诘问：破产与破产法？
（二）破产清算、重整、和解对比
（三）预重整制度（优势/劣势/类型/法规）
（四）“和”文化理念下破产和解的推广与运用
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
（一）程序转换自由否？
（二）积极推广预重整制度
（三）激活破产和解制度
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
（一）传统存续式重整的缺点
（二）创新交易架构设计，打破三大程序之间的边界
（三）分离式重整实务案例
（四）出售式重整实务案例
（五）清算式重整实务案例
（六）重整式清算实务案例
（七）和解式重整实务案例
（八）和解式清算
四、破产融资的法律保障
（一）疑问：破产融资是否存在于三大程序之中？
（二）疑问：对于共益债融资，法律是如何规定的，有何变化？
（三）疑问：共益债融资的实体要件与程序要件
（四）疑问：司法解释三出台前，我国实务中存在超级优先权；出台后有何影响？
（五）疑问：在预重整阶段实施的新借款，是否属于共益债务，具有优先性？
（六）疑问：新融资的破产清算退出优先权？
五、结论与展望
六、互动答疑
第二讲、投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
（时间：1月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问，曾就职于某四大资产管理公司全资子公司和投资银行。
一、深度解析困境地产项目现状及原因
（一）困境地产项目数量
（二）大也会倒吗？
（三）地产的尽头是国企？
（四）地产项目困境的原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
（一）主要资金方
（二）开发商、代建方
（三）管理人
（四）其他中介机构
（五）项目介绍方
三、困境地产项目盘活难点与应对
（一）利益关系及法律关系及其复杂
（二）涉及贪腐禁区
（三）文旅、商业等项目的去化
四、困境地产项目投资原则及路径
（一）烂尾楼不碰原则
（二）困境地产项目盘活路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
第三讲、困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
（时间：1月28日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人、大成全球房地产小组中国区牵头人、大成上海建房部主任。
一、中国不良资产形成底层原因及现状
（一）中国不良资产形成底层原因
（二）中国不良资产现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
（一）“小股”操盘代建风控案例
（二）合作开发应关注的核心法律问题及风控案例
（三）债务重组模式面临的常见问题、核心风险及防范措施
（四）破产预重整的意义
（五）房企重整中的一些疑难问题与风控案例
（六）破产清算及法拍中的风控案例
（七）受让甩卖资产风控案例
三、互动答疑
第四讲、地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
（时间：1月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人、盈科资本财税法律事务部主任、盈科全国财税专委会副主任。
一、企业破产重整、清算的涉税问题
（一）企业破产重整法律流程
（二）破产程序启动后的涉税问题
（三）破产清算中的税收问题
（四）破产程序启动后的税收问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
（一）增值税优惠政策
（二）房产税、土地使用税优惠政策
（三）契税优惠政策
（四）个人所得税优惠政策
（五）土地增值税优惠政策
（六）企业所得税优惠政策
（七）金融机构的税收优惠政策
三、房地产股权收购实务及税务筹划
（一）操作模式、法律程序、风险防控
（二）税务案例（税金计算）
（三）税务筹划
（四）特殊模式
（五）合法开发的新模式
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
（一）操作模式、法律程序、风险防控
（二）资产并购特殊模式
（三）税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
（一）其他涉及股权并购的税务筹划方法
（二）重点问题讲解
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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1月 27-28日	直播	困境不良地产破产重整、投资并购、盘活要点、法律风控与税务筹划专题培训[点击查看详细介绍]
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