难以判断的“价格明显偏低且无正当理由”

晶晶亮的税月

最近我在工作中遇到几个房地产公司的稽查案例，发现其中争议最大的地方就是房地产公司对外销售房屋的价格，是否属于价格偏低且无正当理由。
因为没有明晰的判定标准，导致公说公有理，婆说婆有理，争论不休。今天我把一个诉讼案例和一些相关规定汇总在此，供大家参考。

【典型案例】
2012年6月29日，新疆维吾尔自治区地方税务局稽查局对新疆瑞成房地产开发有限公司进行税务检查，2012年10月31日，下达了《税务行政处理决定书》和《税务行政处罚决定书》。

瑞成房产公司对其中“2010年以低于市场价格销售给某投资公司离退休职工住宅，应按同期市场价格调整补缴营业税，调整金额2494258.77元，少缴营业税124712.94元”的认定有异议，称相关处罚没有依据。向法院提起诉讼。

一审法院认定：税务局认定瑞成房产公司以低于市场价格销售的事实不清，主要证据不足，判决撤销有关处罚决定。

税务局不服提出上诉，称处理决定是纳税人在价格明显偏低且无正当理由时，根据相关法律核定其营业额的。

瑞成公司提交证据证明，瑞成公司以优惠20%的价格售房给住房困难的老职工，是应上级要求，解决上访纠纷之善举，应当视为价格偏低的正当理由。
二审法院认为，税务局对于“无正当理由，明显低于市场价格”的定性，认定事实不清，主要证据不足，判定驳回上诉。

【晶晶亮评论】
这个案件的终审判决书编号是：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院行政判决书（2014）乌中行终字第95号，感兴趣的朋友可以看看原文。

这个案件当时还请示过总局，总局是认可新疆税局做法的，但奈何说服不了法院，最终依然是败诉。

“价格明显偏低且无正当理由”，这句话中包含了两个判断，一个是价格明显偏低，一个是无正当理由。说实话，这两个判断都很难，都摆脱不了被争论被争议的命运。

价格偏低，因总局层面未出台文件进行解释，各地有的参考最高法关于合同法的解释，以30%作为偏低的判定幅度，也有的本省出台政策，以10%的偏离作为偏低的判定。不一而足。

正当理由更没有一个绝对的衡量标准。

总之，这是税企双方争议高发点，一般遇到这样的问题就是谈，看谁能说服谁，如果确实谈不成的话，就只能是打（官司）了，让法院去解决吧，最终的裁判权掌握在法院手中。

【参考规定】
法释[2009]第5号 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）规定：
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

四川的规定
转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知（川地税发[2009]60号）
四、对房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，主管地税机关对其计税价格按下列方法和顺序确定：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。
（三）由主管地税机关按当地政府部门公布的近期房地产转让市场指导价格确定。

河南的规定
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
二、关于“计税价格明显偏低”的问题。
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

江苏的规定
关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号）
三、关于房地产转让收入的确认
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
四、对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

海南的规定
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函[2015]917号）
一、如何认定房地产转让价格明显偏低？
纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字[1995]6号) 的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：
(一)人民法院判定或裁定的转让价格；
(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格；
(三)政府有关部门确定的转让价格；
(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。

END
来源：土地增值税金税源；晶晶亮整理评论