税务专家直播“问诊” 、“线上”解惑 ——南京市税务局举办首场专家咨询直播会

江苏政策君

为进一步提升纳税辅导质效，南京市税务局首次采用钉钉纳税人学堂网络直播的形式，由系统内税务专家采取“一场一专题”的方式，在线授课、互动答疑，以“非接触式”的宣传辅导实现“一对一”的政策帮扶。10月16日下午，以土地增值税为主题的首场专家咨询会顺利举行。


本次直播活动由南京市税务局主办，秦淮区税务局承办。本场讲解专家邀请了秦淮区局“何红梅创新工作室”领衔人何红梅同志。何红梅同志从事土地增值税清算工作近20年，经验丰富，业务精湛。直播过程中，何红梅同志不仅结合当前土地增值税政策重点内容，进行了详细的讲解，还通过网络互动，为企业进行“一对一”的实时解答，实现问题解决“零时差”。



此次直播活动时长约一个小时，全程观看352人次，为纳税人提出的10多个土地增值税清算相关问题进行了详细解答。“直播结束后还能随时查看直播回放，不怕当时没记住，真的很方便！”“直播方式很新颖，不用跑税务局就可以向专家咨询。”……直播结束后，企业会计对此次专家咨询直播会给予了一致好评。
南京市税务局将持续采用钉钉纳税人学堂直播的方式开展专家咨询直播会，由各区局税务专家为纳税人、缴费人提供“一对一”的税费政策解答。


没赶上直播怎么办？别担心，我们为您整理了土地增值税清算相关的七个常见问题解答，一起来学习吧！

1
纳税人自行分期清算单位如何确定？
答：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
政策依据：江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规〔2015〕8号）第一条第一款。

2
营改后增房地产开发企业进行项目清算时， 其土地增值税应税收入如何确定？
答：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷（1+适用税率）适用简易计税方法计税的，清算时，其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷（1+征收率）
政策依据一：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
政策依据二：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3
如何判断房地产项目公共配套设施成本、费用是否可以作为扣除项目金额在计算土地增值税予以扣除？
答：（1） 土地出让合同或规划设计要点明确开发商必须建设并移交给政府、公用事业单位的公共设施，其成本、费用在计算土地增值税时可以扣除；
（2）销售许可证附件《商品房共有共用部位明细表》明确计入分摊面积的共有共用部位和未计入分摊面积的共有共用部位的项目配套设施，其成本、费用在计算土地增值税时可以扣除。
（3）《商品房共有共用部位明细表》虽未列入共有共用部位，由商品房销售合同明确随商品房销售无偿转移归全体业主共有的，其开发成本、费用可以扣除。
《商品房共有共用部位明细表》未列入共有共用部位的其他公共配套建筑，而由开发商享有使用和收益权利的，其成本、费用不可以扣除。
（4）商品房销售合同明确属于全体业主的公共设施，其开发成本、费用可以扣除，未明确属于全体业主的，其开发成本、费用不可以扣除。
（5）第2、第3、第4条有关文书中对公共设施权属规定不一致的，以商品房销售合同为准。

4
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。在执行过程中，对上述“建成后产权属于全体业主所有”如何理解和把握？
答：经请示总局同意，国税发[2006]187号中的“建成后产权属于全体业主所有”，应根据以下顺序进行确认：
（一）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、调解书确定属于全体业主共有的；
（二）在不动产登记机构不动产登记簿中明确属于全体业主共有的；
（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中载明归全体业主共有，且经业主委员会书面证明属于全体业主共有的；
（四）纳税人出具经公证承诺永久属于全体业主共有声明的。

5
非房地产开发企业自建房，符合按新建房征收土地增值税规定的，转让的房地产计算土地增值税时，是否适用加计扣除政策？
答：非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。转让的房地产计算土地增值税时，可以适用加计扣除政策。
政策依据：江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规〔2015〕8号）第六条非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。
6
房地产开发企业建造的地下机械车位，是否属于国税发[2006]187号文第四条第三项“停车场（库）”的范围？
答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号) 第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库），按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业根据项目建设规划建造的地下机械车位，具备停车场（库）同样的功能，属于清算项目的配套设施。因此，纳税人经依法批准建设的地下机械车位，属于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三项“停车场（库）”的范围。

7
因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产申请减免税的，应提供哪些资料？
答：（1）《减免税审批（备案）申请表》。
（2）房产证 土地使用权证明原件或复印件。
（3）政府依法征用、收回土地使用权文件原件或复印件。（因“城市实施规划”而搬迁，应有政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的相关文件。因“国家建设需要”而搬迁，应有国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而搬迁的相关文件。）
（4）提交其他减免税相关资料。
政策依据一：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第八条第二款因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。
政策依据二：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。