【土增免税】土地增值税免税情形汇总

李威03

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在房地产开发业务中，土地增值税是压在开发商头上的一座大山，土地增值税税务筹划做得好不好，直接影响着开发商最终收益的多少。在土地增值税税务筹划中，哪些情形可以享受免征土地增值税是我们需要了解的重点之一，在此，我们对免征土地增值税业务情形做了以下汇总，希望对需要的人士有所帮助。

01
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
02
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；
因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
03
合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
04
房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征土地增值税

继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。
赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
05
个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；
房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
06
个人销售住房，免征土地增值税
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
07
房地产开发企业持有产权未发生转移的房产，不征土地增值税
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
08
转让旧房增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
09
企业改制重组时，发生房地产投资转移，暂不征土地增值税
1、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。


政策依据：
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
3、财政部国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）
5、财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）
6、财政部 国家税务总局《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》 （财税〔2006〕141号）
7、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
8、财政部国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
9、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
10、财政部 国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》 (财税〔2015〕5号)
11、财政部税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）
12、财政部 税务总局《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财税〔2019〕61号）

来源：广东东才会计师事务所搜集整理 转自：房地产财税服务平台
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为财税管
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