[案例]130005457 转让旧房如何计算缴纳土地增值税

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转让旧房如何计算缴纳土地增值税
[案例]130005457

转让旧房计算土地增值税的步骤与转让新建的计算步骤一样，分四步计算应纳税额。 （1）计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额 （2）计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额 （3）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （4）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 其中确定增值额时又分别确定收入额和扣除项目金额。 （一）转让旧房收入额的确定方法是： ①以交易价格为房地产收入 交易价格是指买卖或交易双方的成交价，包括因转让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益。 ②以评估价格为房地产收入 纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产的收入。 （二）扣除项目金额的确定 计算转让旧房土地增值税时的扣除项目一共有三种情况 1．能够取得房屋评估价格情形 财税字[1995]48号文件规定： 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时尚未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 个人购入房地产再转让的，其购入时已缴纳的契税在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。 对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 2．不能取得评估价格，但能提供购房发票情形 (1)纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年； 超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 (2)与转让房地产有关的税金 ①纳税人能够提供购房时缴纳的契税完税凭证的契税； ②销售不动产缴纳的营业税、城建税、教育附加、地方教育附加、印花税(房地产企业转让旧房也可扣除印花税)。 不能取得评估价格，但能提供购房发票情形下的土地增值税扣除项目的完整计算公式为： 土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度一购买年度)×5％]+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用 公式中的“与房地产转让有关税金”包括转让方在房地产转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、转让方购房时缴纳的契税。 “与房地产转让有关的费用”包括转让方在房地产转让时缴纳的教育费附加、地方教育附加、交易费、土地收益金、土地出让金、转让合同公证费等。 “转让年度”指《完税凭证》上注明的年度，“购买年度”指购房发票开具年度。 “购房发票”、“与房地产转让有关税金”、“与房地产转让有关的费用”等在计算扣除时须向税务机关出示票据凭证原件。 综上所述，转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项： 一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额"以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）： 二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）： 三是与转让房地产有关的税费（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。 3．既没有评估价格又没有购房发票情形 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。 此外，国家对个人转让旧的普通住宅实行土地增值税的减免优惠。 《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 （注：上述答案仅供参考，具体事宜请向您的主管税务机关咨询）