房地产企业“买房送家电”的财税处理

李威03

房地产开发企业在在销售自行开发房地产的时候都会精装修部分房屋，或者是“买房送装修、买房送家电”，那么这些情况该怎样进行财税处理呢？

关于增值税的处理
关于房企销售精装修房屋，买房送家电家具的增值税处理，国税总局并没有明确的政策指引，某些省市有如下相关明确文件。
《湖北省营改增问题集》明确：房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。
房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》明确：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

提示：房地产开发公司销售精装修房屋、送家电家具的增值税处理，在实操中请先咨询销售的房屋所在地主管税务机关的操作口径。

政策依据：《河北省营改增问题集》；《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》

关于土地增值税的处理
根据相关政策规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

提示：此政策中所说的装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。
对这些列入“装饰”的家用电器和家具，应不应该作为开发成本(加计)扣除的问题，产生了不同的观点。
一种观点认为，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发公司销售的商品房计税收入中，含有转让电视机等家用电器和家具，此部分家电、家具的售价款不属于土地增值税征收范围，不应计入土地增值税计税收入。同时房地产开发企业支付给装饰公司的家电、家具款，也不应计入开发成本，更不应该加计扣除。
另一种观点认为，既然这部分家电、家具的销售价款已经包含在商品房的销售收入中，房地产开发公司从装饰公司取得的是建筑装饰业发票，业务也是真实的，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，就应当作为房地产开发企业的开发成本，井应该享受加计20％扣除的税收优惠。
所以， 上述“装饰”的家电家具费用是否可以计入开发成本中，请在土地增值税清算时，向当地主管税务机关明确。

政策依据：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

关于企业所得税的处理
一般来说，房地产公司促销购买的家具、电器等予以费用化，计入销售费用。但建造精装房购买的家具、电器等属于统一“标配”，并且连同房屋一并销售给买家。根据企业所得税收入与成本费用配比原则，装修过程中购买的家具、电器等应当计入开发成本，按照规定结转的成本允许税前扣除。

关于契税的处理
相关政策规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

提示：客户在购买精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

财税依据：国税函〔2007〕606号《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》

关于印花税的处理
根据政策规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

提示：印花税是对签订商品房合同的双方征收。但根据政策规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

政策依据：财税〔2006〕162号《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》；财税〔2008〕137号《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

房地产企业为了达到很好的营销效果，常常会推出各种促销手段，比如常见的有买房赠送车位、买房赠送家电、买房赠送装修等。这种情况下，要不要视同销售呢？该如何进行财税处理?”

一、视同销售在各个税种的相关规定：
（一）视同销售在增值税上的相关规定：
  根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
  将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
  由此得出，增值税上的视同销售概念必须是无偿的，也就意味着客户没有支付任何对价就取得了赠品，当然应当视同销售。所以，所有的无偿赠送都必须视同销售缴纳增值税。
  本案例中的买房送家电是无偿赠送吗？很显然，它不是一种真正意义上的无偿赠送，其实是以客户买房成交为前提，将赠送附加在销售产品之上的“有偿赠送”。这种情况，可以理解为是一种组合销售，是一种附买赠方式的商品销售。赠送的家电成本其实已经考虑在销售房屋定价内随同销售的房屋一并收回了，所以，赠送的家电做为促销品就不能再按视同销售处理。同时，如果购买家电取得增值税专用发票还可以抵扣进项税额。

  （二）视同销售在企业所得税上的相关规定：
  1、《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
  2、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（1）用于市场推广或销售；
（2）用于交际应酬；
（3）用于职工奖励或福利；
（4）用于股息分配；
（5）用于对外捐赠；
（6）其他改变资产所有权属的用途。
  本案例中买房赠送的家电，不属于房地产企业的资产，是外购的促销品，需要按促销费用处理，所以，促销品虽然所有权已发生转移，但不需要视同销售缴纳企业所得税。

二、房地产企业买房赠送家电该如何进行会计处理？
“有偿赠送”的会计处理应区分属于促销品还是捆绑销售。区分促销品和捆绑销售的关键是判断赠品是否是公司自主经营的产品。对于房地产企业来说，家电属于外购并不是公司经营的产品，所以买房送家电不能按捆绑销售来进行账务处理，这种赠送属于促销品，会计上计入“销售费用”处理。

三、房地产企业买房赠送家电，需要代征购房者个人所得税吗？
根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第一条规定：
  企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。
  因此，房地产企业推出的“买房赠送家电”活动，是在向个人销售房产的同时给予的赠品，不需要代征个人所得税。
1、所有的有偿赠送在增值税和所得税上是不需要做视同销售的，如本案例的地产企业买房送家电的促销活动。
2、所有的无偿赠送在增值税和所得税上是需要做视同销售的。如企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品等的“随机赠送”就属于视同销售的情形。

转自：房地产建安财税学习平台