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本帖最后由 yjezhl 于 2020-5-8 16:47 编辑大事件！公募REITs时代正式开启作者：大 唐 研 究 中 心来源：大 唐 财 富 智 库责任编辑：yuz
4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。
这意味着中国金融市场期待已久的公募REITs时代正式开启，其注定会对不动产市场以及金融市场产生深远的影响。
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何为基础设施REITs
先用一个小例子管窥一下基础设施REITs到底是啥。
假如修建一条高速公路投资了10个亿，扣除折旧成本等费用，运营这条公路每年能剩下5000万的净利润，那么要收回投资的10亿就需要20年。现在我想再建一条，还是需要10亿，但是手里没钱了，怎么办？
很简单，把前一条公路的所有权卖掉，谁买了谁就拥有了这条公路，也就拥有了每年5000万的利润。结果是，原来的所有者有钱了，可以继续修公路了。新的所有者投入了10亿，每年可以赚5%，相当于多了一个投资品种，双赢。
这也就是所谓的资产证券化，而这一次不同是，监管放开了最庞大的资金来源——公募，也就是说，普通投资者可以通过公募基金来分享新一轮基建投资的政策红利了。
其实基础设施REITs是一种国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，同时拓宽投资者的投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的质效。
证监会、发改委的《通知》
《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则、项目要求、工作安排以及试点业务模式。
按要求，未来重点支持符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较高的项目开展基础设施REITs试点。
基础设施REITs试点的项目要求三个聚焦：
聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
聚焦优质项目，基础设施REITs试点项目须符合的条件包括：项目权属清晰；具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好。
发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全；发起人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，重点支持补短板项目。
试点初期，由符合条件的、取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立公开募集基础设施证券投资基金，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券（ABS），完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。
证监会试点初期把资金端和ABS架构合二为一，要求是同一个实际控制人，主要是方便最上层的公募基金对整个项目进行实际控制和管理。比如广发证券和广发基金，招商证券和招商基金，东方证券和汇添富基金。
公开募集基础设施证券投资基金可以申请在证券交易所上市交易。
证监会的《指引》
证监会已启动征求意见的《指引》共四十五条，明确了基础设施基金的定义及产品结构、对基金管理人与托管人的要求、基金份额发售方式、基金投资管理与项目运营管理要求、监督管理等内容。
1.基础设施基金的定义
基础设施基金指80%以上的基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润分配给投资者的封闭式基金产品。
基础设施基金除投资基础设施资产支持证券外，其余基金资产应当投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。
2.基金发售方式
基础设施基金采取网下询价的方式确定份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
网下投资者包括证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。
基础设施项目原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，且持有期限不少于5年。
3.分红频率
基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不少于1次。
REITS的两种模式
公募REITs的结构模式大致有两种：
一是“公募基金+股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权，公募直接作为持有底层资产的项目公司股东。
二是“公募基金+资产支持证券（ABS）”模式，即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产证券化，再由公募基金投资资产支持证券。
这很好的将公募基金制度和当前资产证券化的制度结合。可以间接实现200人突破，流动性层面公募基金也可以上市交易，尤其投资范围的问题，ABS属于标准化产品，不需要修订证券法，就天然属于公募基金投资范围。
两种模式交易结构如下图：
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基础设施REITs意义
目前新冠疫情导致全球经济承压，国内再度发力基础设施建设，包括新老基建。但是同时需要考虑到地方政府债务风险防控，城投转型。
如何在不增加债务杠杆率的情况下加大基础设施建设，REITS作为实质上一种资产融资模式（非债务融资）提供了一种最佳的方式。
当前无风险利率持续下行，部分ABS发行利率也破3%，10年期国债2.5%附近，在这种市场环境下，正好是推出REITs绝佳时机。
10年期国债到期收益率（%）http://manage.usetrust.com/upload/image/20200508/6372454808049929985772910.png
从证券的属性来说，REITs是权益资产，这一点和股票类似，是所有权的象征。但是因为资产的总价值相对稳定，而且每年的现金流类似债券的票息，所以资产的收益特征其实更偏向债。
从国外的数据来看，REITs的收益及波动介于股票和债券之间，所以REITs同时也为投资者提供了传统股票和债券之外的新型产品。
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