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本帖最后由 yjezhl 于 2020-5-8 16:34 编辑公募REITs的“天选之子”：IDC凭什么占据C位？作者：刘 兰 香来源：资 管 云责任编辑：yuz
春江水暖鸭先知。
五一假期后的首个交易日，A股市场的数据中心（Internet Data Center，简称IDC）板块涨幅领先。此前在4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，表示“鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，而IDC就属于信息网络等新型基础设施之列。
股市投资者的嗅觉向来是最敏锐的。公募REITs对于IDC市场潜力的释放，想象空间足够支撑相关板块冲击n个涨停板，毕竟美国的数据中心REITs总市值目前已达到800多亿美元，而2019年中国IDC业务市场规模才刚到1562.5亿元（数据来自科智咨询的《2019-2020年中国IDC产业发展研究报告》，下称报告）。
值得注意的是，被寄予厚望的商业地产尚未被纳入公募REITs试点，看起来不那么“主流”的IDC反而获得了试点资格，这个市场到底是怎么悄然“占据C位”的？目前已有哪些玩家？公募REITs又何以能推动这个市场更快发展？
IDC高回报率引来众多玩家
简而言之，IDC是一个容纳大量服务器及通讯设备的建筑物，是一整套复杂的设施，包括计算机系统和其它与之配套的设备（例如通信和存储系统、供电系统、制冷系统等），用来在网络基础设施上传递、加速、展示、计算、存储数据信息。
近年来，随着全球范围内5G、云计算、集成电路等信息产业高速发展，人们对于数据的储存需求逐步增长，推动IDC建设成为现代社会基础设施的一部分。IDC公司则通过面向企业客户（包括互联网、电商、金融、行业用户等等）提供机柜出租以及相关增值服务，获取租金收入以及其它相关收入。由于IDC租期合约周期一般较长，8-10年居多，因此其现金流入相对稳定，长期回报率较高。
戴德梁行《亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》显示，来自新加坡的吉宝DC REIT 2019年综合回报率达59.8%，超过新加坡REITs行业平均水平的两倍。
国内IDC或许没有这么高的回报率，但其近年来景气度不断攀升，也吸引了众多或专业、或跨界的公司加入。
不仅中国移动、中国联通、中国电信这三大基础运营商，以及华为、浪潮这类服务器供应商在竞相布局，腾讯、百度、阿里等互联网大厂也纷纷加入自建行列，还有不少传统企业视其为转型之路，如沙钢集团、龙宇燃油等上市公司都在通过收购相关公司介入这一业务。同时，外资基金近几年也在加快投资运营IDC的步伐。
值得一提的是，在国内金融机构中，中航信托在这方面的布局独树一帜。
中航信托自2015年开始全面战略性布局IDC产业，先后在上海、南京、扬州、青岛、深圳、广州、西藏等地投资建设多个国内大型和超大型数据中心，参与投资项目包括上海联通周浦二期项目、扬州华云大数据中心项目、上海颛桥云基地项目、青岛大数据云计算综合示范园区数据中心项目、南京香华信息枢纽工程项目、广州汇云数据中心项目、深圳云计算创新中心项目及宁算科技数据中心项目等。据中航信托人士透露，其中部分项目已实现整体盈利退出。
此外，中航信托与沙钢集团作为领投方共同收购全球第三大独立数据中心运营商Global Switch 51%的股权。Global Switch成立于1998年，持有位于法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、马德里、巴黎、新加坡、香港等13个数据中心，处于欧亚大陆及东南亚重要核心枢纽。
目前这一收购尚未完成，但在转型IDC预期的推动下，自今年2月份以来沙钢股价持续上涨，截至目前涨幅已近3倍。
“REIT化”助推IDC公司收购扩张
除了得益于近几年市场需求带来的惯性增长以外，IDC行业2020年又先后被添了三把火。
先是受新冠疫情的影响，各行各业都开始拓展线上业务，导致全社会对于算力和数据存储的需求暴增。随后，3月初中央政治局常委会会议强调要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。五一假期前推出的公募REITs政策，则又给IDC行业添了一把火。
不过，公募REITs对IDC行业的利好影响也非“雨露均沾”。
公募REITs征求意见稿明确原始权益人要拥有底层资产的完全所有权或特许经营权，且项目经营3年以上，已产生持续、稳定现金流，具有持续经营能力、较好增长潜力，同时现金流来源分散、不依赖非经常性收入。
仅仅是自持物业这一条可能就已经把很多IDC市场玩家挡在公募REITs的大门外，但对这方面有优势的龙头公司则无疑是利好。例如光环新网、万国数据等头部第三方IDC公司都有望参与公募REITs的发行，从而有可能复制国外同行REITs化后“一路开挂”的行情。
以美国REITs市场的数据中心服务巨头Equinix为例，其2015 年从一家普通的上市公司转变成为REIT。在2015 年之前，公司营收增速出现下滑趋势，2015年后营收和利润稳定增长，连续三年保持正增长，到2019年净利润增速更是达到 38.9%。
那么公募REITs是怎么让IDC公司如虎添翼的？
简单来说，“REIT化”对IDC公司筹集资金加快并购步伐来扩大市场份额和提升客户粘度、以及降低有效税率等各方面，都能带来明显的助力。
这背后的一个事实是，IDC是个重资产属性非常强的物业类型。首先，相较于传统商业地产，除建造房屋、购买或租赁土地成本外，IDC公司还需在设备设施方面投入大量资金。根据戴德梁行的数据，北京、上海的数据中心建设成本大约为3-4万元/KW，若以4KW机柜为例，单个机柜建设成本大约为12-16万元。一般建筑面积2万平方米的数据中心可容纳2000-2500个机柜，因此仅设备一项投入成本便高达4亿元。
其次，除常规的人力、水电、物业投入外，IDC还有定制化的运营和维护成本，服务器等IT设备的更新速度很快，一般3-5年为一个换代周期，IDC公司要针对不同客户的不同需求，定期对设备进行更新置换。
重资产属性注定了IDC行业的扩张方式更多是以收购为主，需要较高的融资效率和较低的融资成本来支撑。美国的数据中心REITs融资效率很高，平均债务融资成本也比万国数据、光环新网等国内上市公司低很多，因而通过持续的外部并购等方式，推动营收持续快速增长。
小结
由于2019年一线城市不断出台能耗限制政策，导致国内IDC业务市场规模2019年的增速有所放缓，但在上文所述三把火的“助燃”下，2020年以后IDC市场势必会越来越火热。
据报告预计，2019-2022年中国IDC业务市场规模复合增长率将达到26.9%，也即到2022年IDC业务市场规模会超过3200亿元。
这个炙手可热的新赛道，你想好怎么参与了吗？
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