聚焦上海城市更新｜首个试点！百年瑞康里走出新模式
2024年首个工作日，上海举行全市城市更新推进大会，龚正就贯彻落实本次会议精神指出，要按照市委部署，坚持规划引领、分类施策，抓紧制定城市更新行动计划，明确更新目标、更新项目、实施方式、实施时序，尽快推出一批显示度高、示范性强的更新案例，加快推进“两旧一村”改造，大力推进“工业上楼”打造“智造空间”。“瑞康里”小区成套改造、腾退更新进展如何啦？
虹口区瑞康里城市更新试点项目共签约647证，签约率达到98.63%。上海首个由政府牵头、企业运作，居民参与、保障独立，形式多样、租售兼容，新老共生、提升烟火，保护风貌、提高品质的可持续创新城市更新模式取得阶段性成果。
http://file.tax100.com/o/202401/04/232_1704298207395.jpg?width=600&size=25791
图说：瑞康里 资料图（下同）
几代人的期盼
有着百年历史的瑞康里，建于1930年前后。东至哈尔滨路，南至嘉兴路、新嘉路，西至四平路，北至海伦路，被虹口港、俞泾浦、沙泾港三条内河环绕，是上海中心城区唯一保存完整水系格局的历史风貌区，也是闻名遐迩的文化街区。中国新闻界泰斗赵超构、国画大师谢稚柳等曾在此居住。
瑞康里共有居民630证693户、单位26家，在册户籍2196人。该地块属于上海市第一批历史文化风貌保护街坊，2019年明确被纳入上海城市有机更新项目，不纳入旧改征收范围。那时住在里头的居民都有点沮丧，大家都说，“哎哟，没花头了呀，地段好，住了差，没盼头了。”
“灶间合用的占85%，卫生间合用的占69%，安全隐患突出，邻里纠纷多发……与许多百年老房一样，瑞康里房屋结构老化、设施简陋，居民对房屋改造愿望十分强烈。但同时，这里困难群体数量较多，靠自身改善居住条件较为艰难。尤其是近10年，百姓目睹了周边地段房屋征收不断推进，因此对项目更新的心理预期很高。”嘉兴路街道旧改分指挥部常务副指挥吕学斌介绍。
http://file.tax100.com/o/202401/04/692_1704298207635.jpg?width=600&size=63462
创新安置方式
2023年8月，瑞康里城市更新项目创新性地推出四种安置方式，即“货币化安置、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋”，在切实改善群众居住条件的同时，促进回购回租、实现新老居民共生。虹口开创了首个居民自愿申请，多样选择、多措并举、多元共生的新模式和新路径。有的居民出生就在瑞康里，一住就是60多年，有的则是两三代人扎根于此，盼了大半辈子的居民盼来了这个名为“城市更新”的试点，大家心里其实都不太有底。
8月16日，瑞康里城市更新试点项目更新意愿征询正式启动。炎炎夏日，沙泾路80号的项目办公室里，不少居民拿着户口本、房卡前来咨询，填写征询单，大家翘首企盼。
有的居民喜悦之情溢于言表：“真的很开心！快八十岁了，想不到现在有这个机会了！”瑞康里居民顾鑫民表示：“这样的方式很好。我是最好原拆原还，如果不行拿钱也可以。”居民忻世雄笑着说：“有房屋安置，我就选择房屋安置。”但也有居民犹豫不决。
http://file.tax100.com/o/202401/04/448_1704298207756.jpg?width=600&size=67051
让居民心里有底
“此次瑞康里城市更新项目是虹口区旧改工作的一次重大模式创新。城市更新和房屋征收有何不同？城市更新的具体方案有哪些？我们要把政策跟居民们解释得通俗易懂，确保居民应得利益最大化。”吕学斌表示。
前期，项目公信评议监督小组成立，挨家挨户上门向居民耐心解读更新方案，倾听居民诉求，为研究制订科学合理的实施方案打好基础。工作人员还编制《百问百答》，说清说透政策，面对群众的疑惑和不解当场答复。
尤其是，通过综合分析城市更新各种模式的特点和优势，结合瑞康里风貌保护的特点，从安置方式的选择和受益入手，让居民的心理预期切实由“征收”转“更新”，在政策范围内实现利益最大化、真正得到实惠。
圆桌会议开了一场又一场，为了让居民读懂弄清四种安置方式，上海地产集团（市城市更新中心）与虹口区组建的虹口更新公司作为试点项目实施主体，先后百余次敲响居民的家门。“望”实情、“闻”民声，在同题共答中“问”良方、“切”症结。相关部门成立临时党支部，把党建引领作为推动群众工作的制胜法宝，号召党员争做更新签约的带头人、争做群众思想的领路人。
http://file.tax100.com/o/202401/04/346_1704298207993.jpg?width=600&size=35412
签约率98.63%！
8月29日，征询结果公布，愿意实施更新的653户，占应征询户总数的99.69%。9月21日至10月20日，开展试点项目补偿安置方案征求意见。11月14日至12月17日，开展签约。可谓“环环相扣、层层推进”。值得一提的是，该项目于11月26日就达到了95%的协议生效比例。12月17日，项目共签约647证，签约率达到98.63%。
11月23日，选择回购回租的居民依据选房号顺序集中选房。瑞康里居民谢轩拿着1号选房号，选择回租原地建设房屋（只租不售）、复合式90平方米，月租金10300元。他说：“我出生就在这里，住了20多年。二楼沿街22平方米的小屋，望出去就能看到哈尔滨路的人来人往。工作了就搬出去住了，但是对这里还是很有感情，选择回租也是希望与这片土地仍有关联。愿这里发展得越来越好。”居民谢富强也选到了自己心仪的房子，喜悦之情溢于言表。他说：“相当满意。我选了一套95平方米、还带地下室的房子。尤其是，这套属于混合产权，我自己出70%，经济压力小很多。”
据统计，在签约的647证中，选择货币安置547证，占比85%；选房签约100证（异地实物安置58证，回购、回租原地建设房屋42证），占比15%。这也为积极探索创新符合实际，兼顾城市更新改造和区域资金平衡的创新之路积累了经验。
http://file.tax100.com/o/202401/04/365_1704298208187.jpg?width=600&size=23442
留住烟火气
城市更新最终要惠及人民为最大化程度保留里弄式住宅的样貌，留住上海的“烟火气”和“人情味”，地产集团和虹口区引入专业团队设计方案，充分保留瑞康里原有建筑轮廓与风貌，对住宅产品升级改造，统筹建设两类住宅产品，即里弄式住房、租赁式住房。同时，通过市场和保障相结合，采取混合产权或回租原地建设房屋方式，解决意向回搬居民短期无法支付新建住房增加面积价款的困难，“以时间换空间”，促进回购回租实现新老居民共生。
在虹口区委书记李谦看来，城市发展的成果，最终要惠及人民。从历史实践看，城市更新是走好现代化道路的必由之路；从转型需要看，高品质更新是带动未来发展的必要之举；从价值取向看，全要素更新是建设人民城市的必然选择。只有抓好城市更新，虹口成为中国式现代化重要展示窗口才更具竞争力、实现转型升级才更具承载力、建设人民城市才更具感召力。
“我们一定要把最好的资源留给人民。虹口现在还有一部分群体没有享受到城市发展带来的成果，我们还有零星旧改，剩下三千户要完成。”李谦表示，“这是这一届区委、区政府对市委、市政府的承诺，也是对虹口人民的承诺。”
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2024年1月13-14日 在 广州 举办 城镇化投融资专题高级研修班第24期《城市更新/城中村/老旧小区改造的投融资、政企合作机制、专项评估成本核算、工程发承包实务和案例剖析专题高级研修班》，特邀有丰富经验的6位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府财政/发改/住建单位、城投公司、地方国企、开发区管委会、园区平台、工程总包类企业、建设施工公司、设计规划公司、工程咨询公司、社会资本、投资运营商、银行/信托/保理金融机构、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘
http://file.tax100.com/o/202401/04/957_1704298208376.png?width=1080&size=332599
第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
二、城市更新投融资产品模式分析
三、城市更新投融资项目管控分析
四、城市更新投融资投资风险分析
五、城市更新投融资典型案例分析
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
二、工程建设主要模式及适用性
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
五、工程总承包超概防范与处理
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼
http://file.tax100.com/o/202401/04/404_1704298208642.png?width=384&size=57067
http://file.tax100.com/o/202401/04/308_1704298208924.png?width=1080&size=234678
http://file.tax100.com/o/202401/04/418_1704298209153.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202401/04/248_1704298209629.png?width=1080&size=307955
http://file.tax100.com/o/202401/04/455_1704298209885.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
页:
[1]