一文读懂：转让住房个人所得税政策
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转让住房个人所得税
政策
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基本规定
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◆ 个人取得“财产转让所得”(财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得)，应当缴纳个人所得税。
◆ 个人转让住房取得的所得，应当按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按照20%的税率计算应纳税额。
◆ 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
房屋原值
商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金
纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
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政策依据
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《中华人民共和国个人所得税法》
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
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核定征收情形
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◆ 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
◆ “未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。
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政策依据
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《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)
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满五唯一情形
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◆ 个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
◆ “自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
◆ “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
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政策依据
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《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字〔1994〕20号)
《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)
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无偿赠与情形
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以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
◎ 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
◎ 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
◎ 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
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政策依据
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《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)
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离婚析产情形
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通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
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政策依据
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《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)
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换购住房情形
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自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
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政策依据
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《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第30号)
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号)
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供稿：个人所得税处
编发：纳税服务和宣传中心
责编：晨阳
编审：塔娜
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