国有房企介入城市更新项目都有哪些常见的痛点？
01 项目层面：指标和成本不稳定房企通过传统的招拍挂和收并购获取土地后，一般土地往往是平整完的净地，在获取这些土地的前后，国有房企一般都会将这账已经算得很清楚了，如经济测算、强排指标甚至户型配比等等，而且如果房价如果不出现剧烈波动的话，基本上很多指标都是能落地的。
但城市更新项目显然有本质的区别，房企需要通过公共平台通过摘牌获取城市更新项目的“身份”，根据现行广州政策，在获取这个官方认证的身份后，项目复建面积和可售面积却未能明确的，房企能掌握的信息只有固化的现状数据。
因此对国企来说，相比招拍挂，城市更新项目面的项目指标和成本不可预测以及长周期因素，这意味着国企需要在拿地的时候承担更多的投资风险，因此不乏某些在公开市场拍地异常积极，但却在城市更新鲜有见闻这样的案例，如中海等。
另外，由于推进过程中相关成本的不可控性特别是后期动迁阶段需要额外支付的拆迁补偿及“拔钉子”费用等，也容易引发国有资产流失的风险。
棘手程度：★★☆☆☆
02 政策层面：政策差异和不确定性
城市更新项目还有一点较为特殊，就是跟着区域政策走，目前珠三角的城市更新政策和市场化程度在全国是最高，也发展到了一城一策，甚至是一村一策现状，每个区域的政策具有高度非标准化的特征。
各个区域的政策流程及业内“行话”也各有差异，如广州市的“权益面积”、“融资面积”等，如东莞市的“前期服务商”、“单一主体”等，又如深圳市的“专规”、“实施主体”等，为国企及民企的区域公司“补课”带来了不小的挑战。
具体到某个城市更新的政策而言，也具有较强的不确定性，如广州市出台的产业圈层对项目经济测算的影响，如东莞市今年底即将暂停的前期服务商，又如深圳市经常打补丁的旧改政策等等。
种种这些，都需要国有企业在获取项目的同时，也需要根据不断变化的政策调整相应的策略。因此，这类项目对于流程和架构都容易固化的国有企业来说，显然提出了一个更高的挑战。
棘手程度：★★★☆☆
03 合作层面：合作及资金模式
在论证完上述2个层面，其实对外合作才是国企介入这类项目最大的痛点。
为什么要对外合作？这要城市更新项目的两个因素有关，一是地域性，二是人情生意。
由于城市更新项目的广泛分布性，多数房企一开始并不深耕项目所在区域，为了巩固关系，房企常需和熟悉当地风土人情的平台公司合作。
另外，由于城市更新涉及大量的人情及社交场合，无法避免地会产生小额但高频的接待费用，以及某些不可描述的大额台底费用。
所以，目前超过90%的城市更新项目，房企特别是民营企业都会与当地的平台公司合作，但国企对于的对外合作就显得困难重重。
首先，国有企业会充分论证对外合作的必要性。如果平台公司缺乏对村的有效抓手，例如前期服务协议等必要形式和实质上的控制，那么国有企业很有可能绕开平台公司与村谈合作，实际上也不乏这样的案例。
其次，即使达成合作意向，具体合作模式也有待商榷。由平台公司来协调工作并采用收取服务费的模式，对风控严苛的国企来说难以施行，因为这会导致严重的审计风险，目前多数平台公司与国有企业合作只能采用股权合作模式。
最后，平台公司会面临前期发生的费用可能无法快速兑现的问题。由于平台公司与国有企业兑现前期收益的周期较长，而且兑现路径相对有限，加之需要采用同股同权的合作模式，又加剧了项目公司中平台公司股东的资金压力，对平台公司的资金实力提出了较高的挑战。
棘手程度：★★★★★
附件：广州市城市更新流程图
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来源：微城更
产融公会 & 启金智库 将于 2023年11月10-12日 在 北京 举办 城镇化投融资专题高级研修班（第21期）《城市更新和城中村改造的投融资合规创新、土地一二级开发利用要点难点应对、社会资本参与路径实务和案例专题》。特邀有丰富经验的4位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理、工程咨询公司、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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