“城中村改造”与《土地征收成片开发标准》的联系分析
?点击领取【资料汇编|城市更新实务案例/实施方案/政策解读-上中下篇（2688页下载）】近期，业内关注度比较高的文件《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》、《土地征收成片开发标准(试行)》修订稿相继发布，笔者梳理两个文件的主要内容，进而论述两者之间的关联，探析城中村改造可能需要关注的主要方面。
城中村改造的主要要求
一、实施范围
超大特大城市的城镇开发边界范围内。优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造。具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，可参照执行。
二、类别划分
结合实际情况，具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升；介于前两类之间的实施拆整结合。
三、主要流程和工作内容
政府摸清本区域城中村总量、分布、规模等情况，合理确定城中村改造空间单元范围，编制城中村改造控制性详细规划，编制城中村改造计划，建立项目清单，明确改造目标、改造方式、资金筹措安排、支持政策、组织实施等内容。按类别制定城中村改造工作导则以及配套的历史文化风貌保护相关规定、历史遗留违法用地和违章建筑、认定标准和处置政策等。
以上海为例：
《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。城中村改造是重要的民生工程，有助于解决居住、教育、医疗等民生问题。此前，部分地区已经在逐步推进城中村改造，如今中央层面出台新政，在业内人士看来，这对于地方的城中村改造工作将形成有力的引领与推动。更重要的是，通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。
以上是来自于官方媒体的报告。业内人士都知道，城中村改造，完全依赖于当地的房地产开发情况，用土地开发所获得的资金，来平衡城中村改造的巨大成本。
如果当地房地产开发疲软，城中村改造就不会成功，如果房地产形势很好，城中村改造就会成功。
城中村改造是一种比房地产开发和城市更新更为复杂的建设项目。难度大，涉及面广，运作时间久，牵涉巨额的资金运作。不是一般的置业公司所能承担。本人曾参与了多年多项目的城市更新改造和城中村改造建设，以及新区开发建设。
这是根据上海市城中村改造文件，给上海某些大开发企业培训所制定。给大家参考。
上海市城中村改造项目工作主要节点流程
根据沪建房管联【2020】476号文件由王博士编制，至少分为六大阶段34个重要环节，不包括农用地转建设用地的近百个环节。城中村改造工程时间跨度，5-10年左右。想参与的人，一定要有充分的思想准备和充足的资本运作准备。
一、城中村改造基本情况调查研究阶段
上海市控制性详细规划和郊野单元规划基本全覆盖，该流程基于城中村已有法定控制性详细规划的前提下；如果该城中村尚未有法定的控制性详细规划，则可以同步进行。
1、城中村范围内的人口规模，户数和企业情况，不动产基本情况，包括但不限于占地面积，建筑面积，宅基地面积，非住宅建筑面积及占地面积，动拆迁预估费用，安置房选择，成本预估算，拟出让土地的评估价格，总体财务缺口和如何平衡，等等。
2、与现有法定控制性详细规划各项要素比对，进行评估；
3、估算投资规模，建设周期（可分期建设），
4、原则确定是否捆绑地块（为平衡资金所必须），
5、合作伙伴意向选择，确定谈判底线与思路；
二、城中村改造公开选择合作伙伴设立SPV公司阶段
1、按照公开择优原则选择合作伙伴（这是政策规定）
资本和资金势力，业绩，信用等级、管理团队等要素比选，
2、集体资产履行民主决策与监督程序
3、谈判股权比例，注册成立SPV平台公司（在上报市政府批准实施方案之前可以调整比例）
三、城中村改造项目实施深化研究阶段
1、根据土地三调成果，确定城中村宅基地面积，集体建设用地和其他集体用地数量等，集体建设用地（包含征用而未拆的集体建设用地）占比不小于70%，并根据情况进行补测、汇总成果，并经区、市级主管部门认定；
2、城中村改造范围的建筑物测绘、测量工作，确定和认定总量；
3、城中村改造范围内的建筑物价值评估，确定和认定总值；按照规定，取得村民、村委会、镇政府的同意；
4、确定安置区域，就地安置还是异地安置方案比选；
5、动拆迁与安置总成本测算，
6、按照现有法定规划进行拟出让商品房面积利润估算，
7、总体成本平衡；
8、编制城中村实施初步方案；
9、初步方案与原法定规划比对，符合规划的，走程序上报区政府
不符合规划的，调整规划；
10、资金筹措初步方案；对SPV估算股份是否调整等；
11、村民意见（是否参考两个95%？），动拆迁安置方案与过度方案，
12、调整控制性详细规划的，走复杂程序，先进行规划评估，论证，编制规划调整方案，履行控制性详细规划调整审批程序，上报审批；
13、根据批准的控制性详细规划，把前期初步研究成果纳入，编制新的实施初步方案；
四、城中村改造实施初步方案的认定阶段
1、报区住建委旧改办（城市更新办）论证认定；
2、报区政府常务会议通过；
3、报市政府城市更新办公室会审认定；
4、报市政府批准认定；
特别注意，市政府批准的方案，原则不得调整，包括PSV公司的股份构成，注册资金等等，
五、城中村改造项目批准方案的实施阶段
根据具体情况，可并联推进；
1、根据批准的方案，以及动拆迁安置即过度补偿方案，简要进行公告；
2、履行集体土地征收程序，公告、登记、收储等等程序；
3、搬迁过度，拆迁腾地；
4、土地定向挂牌；
5、履行住宅房地产建设项目审批程序；
六、城中村改造项目竣工验收阶段
1、区级综合验收；按照住宅房地产项目履行验收；
2、市级综合验收；
3、市场化部分的销售等按照房地产规定执行，
4、居民入住。
四、做好、做足、做实三件事
一是征求村民意见。主要包括改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等；
二是产业先行搬迁。安排好产业转移承接园区的同时，要在城中村改造中合理安排产业布局，促进产业转型升级，侧重于众创空间和优质产业；
三是安置补偿。以人为本，保障人民群众利益，要落实征收补偿安置资金、人员妥善安置，要先行安排安置房项目供地和建设
需要注意，城中村改造属政府主导的集体土地上房屋征收，属法定征收范畴，非协议搬迁范畴。法定征收与协议搬迁的区别见文章《协议搬迁与法定征收的区别与联系》。
五、实施主体与实施路径
资金平衡的责任要由政府来承担，村民和社会资本只是辅助力量，项目规划、立项、收入流转路径等核心工作要由政府来牵头主导。可考虑市域内综合平衡、动态平衡，鼓励实施区域统筹和成片开发，避免新增地方政府债务风险。
城中村改造项目土地要以村集体建设用地为主，可以纳入区域统筹范畴包括：集体与国有用地之问整合、置换以及规划指标、建筑规模在区域内统筹。配套教育、医疗等公共服务设施新建或改建的，由政府负责投入，不摊入城中村改造成本。将民生类公共服务设施单独提出来由政府来负责投资、建设，体现了民生兜底的原则，但是针对土地一级开发涉及的七通一平、拆迁补偿、安置房建设等内容需要统筹纳入城中村改造成本，即纳入包装的城中村改造项目的总投资范围。
六、资金平衡方案
主要包括两种方式，即政府筹措资金或引入社会资金。政府筹措资金包括现有渠道的中央财政补助，即不会针对城中村单独新增财政补助名目；地方政府专项债券。金融机构融资包括设立城中村改造专项借款、城中村改造贷款，专项借款预计将按照类似于政策性开发性金融工具的逻辑去申报，可少量匹配资本金或者专项借款直接用于资本金，以国开行和农发行为主，城中村改造贷款以商业银行为主。
政府层面（包括授权实施的地方国企）收入来源主要包括土地出让收入的合理合法留存、产业载体的经营性收入、保障性住房的租赁收入（包括拆除新建类城中村集中配建、运用安置房盈余空间以及整治提升类城中村整体利用等）、共有产权房的销售收入、经营性公共基础设施的运营收入和停车场、充电桩等使用者付费收入。政府层面收入来源不会考虑净地出让后的房地产二级开发销售收益。
七、社会资本参与方式
在拆迁补偿和七通一平等前期土地一级开发阶段或者整治提升类不存在二级开发阶段的城中村改造项目，社会资本参与的主要方式是通过自有资金以股权等权益资金形式进入到项目公司。
涉及二级开发环节的项目，可依法实施综合评价出让或带设计方案出让，在净地出让的前提下，前期参与土地一级开发的社会资本可以综合评价以及带方案两种方式锁定二级开发的土地使用权，通过二级开发的收益来拉高项目项目收益率水平，进而提高城中村项目对社会资本的吸引力。
土地成片开发方案的要求
（一）编制主体
县级以上地方人民政府应当按照《土地管理法》第45条规定，依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。
（二）土地征收成片开发方案应当包括的内容
1.成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等基本情况；
2.成片开发的必要性、主要用途和实现的功能；
3.成片开发拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划；
4.依据国土空间规划确定的一个完整的土地征收成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例；
5.成片开发的土地利用效益以及经济、社会、生态效益评估。
前款第4项规定的比例一般不低于40%，各市县的具体比例由省级人民政府根据各地情况差异确定。
（三）编制土地征收成片开发方案应当履行的程序
1.县级以上地方人民政府编制土地征收成片开发方案时，应当充分听取人大代表、政协委员、社会公众和有关专家学者的意见。
2.土地征收成片开发方案应当充分征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，并经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。未经集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，不得申请土地征收成片开发。
3.省级人民政府应当组织人大代表、政协委员和土地、规划、经济、法律、环保、产业等方面的专家组成专家委员会，对土地征收成片开发方案的科学性、必要性进行论证。论证结论应当作为批准土地征收成片开发方案的重要依据。
[*]不得批准土地征收成片开发方案的情形
（一）涉及占用永久基本农田的；
（二）市县区域内存在大量批而未供或者闲置土地的；
（三）各类开发区、城市新区土地利用效率低下的；
（四）已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的。
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202310/23/597_1697991015579.png?width=1080&size=332599
第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流
第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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