城市更新如何实现项目收益平衡
?点击领取【资料汇编|城市更新实务案例/实施方案/政策解读-上中下篇（2688页下载）】一、城市更新如何实现项目收益（自）平衡？
1.良好的企业管理是实现盈利的前提
建立现代企业制度，完善内部治理结构，健全内部财务、审计制度，健全信息披露制度。
2.通过精细化项目运营实现持续利润
项目建成后全部自持运营，实施主体将积极争取引入优质项目资源，精细化管理项目运营。
过去，城投公司在高速发展中形成的较为成熟的业务模式主要为基础设施代建业务和土地整理业务。城投公司擅长和政府机构打交道，但是在和政府合作搞城市开发的过程中，往往缺乏长期运营项目的经验和专业人员，因此在城市更新项目中，必要时可聘请专业运营团队，通过签署运营协议等方式，力求高标准、市场化方式提高运营效率，尽快实现项目收益。
3.运营主体可获得市场化收益来源主要为：住宅销售、厂房改造后的出租、物业管理、停车场等收入
城投公司前期在“留、改、拆、建”过程中建设开发的资金主要来自于自身投入的自有资金和金融机构借款，投入资金规模大，往往会形成一笔较大的金融负债，若长期挂在城投公司账面，财务费用高企，企业盈利能力势必受到较大影响。实操过程中，已经有一些城投公司通过政府协调获得周边地块的使用权和后期销售收入来平衡城市更新项目的成本。除此之外，城投公司还可以通过获得政府投资补助、项目补助、贴息等方式，实现对城市更新项目的资金补充。
二、项目实施中如何规避地方政府隐性债务？
城市更新项目最大的创新就是能够实现在不新增地方政府隐性债务、不依托财政兜底的前提下，完成城市结构调整优化和品质提升。通过对区域内不符合城市规划的各类建筑进行修缮改造或拆除重建，从而完善基础设施、改善居住环境、形成产业业态，实现经济社会协调发展。
地方政府隐性债务问题，想必任何一家成立十年以上的在当地有重要影响力的城投公司都会或多或少涉及。自2012年四部门发布《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》以来，国家已通过发布各种“通知”、“意见”的方式，一步步限制和禁止地方政府隐性债务新增，并要求各地隐债规模实现逐年减少。
这方面政策可以在近一年来沪深交易所公司债券、发改委企业债券和交易所协会产品等募集说明书中发现踪迹，监管机构通过要求发行人在募书中承诺“本次债券募集资金不涉及新增地方政府债务，不用于偿还地方政府债务或者投向不产生经营性收入的公益性项目”的方式，严控城投公司新增地方政府隐债规模。同时，银行等金融机构在给城投公司发放各类借款时，也会要求对所发放借款的资金用途进行多次穿透核查，而不仅仅是排查前次借款资金的用途。
在城市更新项目中规避地方政府隐性债务的方式主要为实施由城投公司主导的协议搬迁，而非原来政府机构主导的政府房屋征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关内容，房屋征收往往具有主体政府化、强制化、收回有偿化的特点，在市县级政府作出房屋征收决定、补偿安置方案、支付完征收补偿费用后，期限内即可完成房屋征收，国有土地使用权同时完成收回。
城投公司在做土地一级开发时，作为乙方为取得金融机构资金，往往会通过获得政府的承诺函、担保函、安慰函、等显性政府背书，或政府承诺土地储备预期出让收入这一带有明显“土地财政”的方式。根据目前监管要求，上述方式均将被视为隐债的新增。2016年以来，城投公司已被明令禁止实施土储业务，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
（协议搬迁的特点：与政府房屋征收不同，协议搬迁的实施主体为城投公司或城投公司的子公司，因此不再适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关内容，同样也就一定程度上剥离开政府在城市更新项目中的起到的关键作用，政府的角色可以理解为由幕前转至幕后，即城投公司作为市场化运营主体，与被拆迁人签订拆迁协议，形成“净地”后，可采用带方案招拍挂，辖区政府相关部门明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求，编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确土地使用者（定向为城投公司）应在宗地成交后先与政府签订《国有建设用地项目履约协议书》，后再签订土地使用权出让合同。）
如此一来，土地使用权从搬迁人变更至实施主体，未经过政府收储这一环节，即协议搬迁不可视为土地收储行为，城投公司即可完成对城市更新项目内建设用地的使用权取得和用途变更，同时变更用途可能涉及的补交土地出让金中地方留存部分可由地方政府统筹支配用于城市更新项目的资金支持，从而减少城投公司的资金压力，此外，金融机构也可向城投公司发行城市更新项目债券和贷款，用于前期协议搬迁的资金投入。
经笔者进行实地调研，北上广等一二线城市的城市更新项目往往会采取协议搬迁为主、政府房屋征收为辅的方式进行，协议搬迁为绝大部分愿意改善居住环境、提升生活品质的居民提供较为灵活、高效的补偿方式，房屋征收则为屡见不鲜的“钉子户”提供了带有政府强制力的问题解决工具，由于现实情况中“钉子户”现象较整体的比例较小，因为政府实施房屋征收工作不会增加过多的资金支出，可以有效地控制政府支出规模。
三、金融机构提供资金支持的合规途径有哪些？
结合前两个问题，笔者总结了当前金融机构在城市更新项目中可以向城投公司合规提供资金支持的几个方式：
1.城市更新项目贷款
由商业银行发放，资金可用于协议搬迁费用、建设投资等方面。还款来源为市场化运营收入和平衡地块的销售收入（若有）。
2.城市更新债券
由证券公司或商业银行承销，募集资金可用于城市更新项目建设所需资金或偿还因城市更新项目产生的有息债务等用途，资金穿透之后最终需要落在城市更新项目上。如21沪地产01、20静安投资MTN001等。
此外，募集资金还要求不可用作土地款，不得违规流入房地产领域，并且必须采用专户资金监管模式，并附相应的资金监管协议，确保专款专用。
3.经营性物业贷款
由商业银行发放，在项目建成后的运营阶段，经营性物业贷和抵押类贷款成为新的补充资金渠道。因银行对风险控制有较为严格的要求，其也成为了要求最严的融资渠道之一，申请经营性物业贷时，部分银行要求须是城市核心商务区、经营2年以上、出租率不低于80%的物业。
此外，城市更新项目还可通过地方政府专项债券、城市更新发展基金等方式获得多样的资金渠道。
来源：建设之旅
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
（一）“人产城”融合发展的十大趋势
（二）浙江的“未来社区”实践
（三）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的主要模式
（六）项目全生命周期综合统筹开发运营
（七）不动产领域的主流投资策略
（八）重大项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城镇化投融资的总体形势
二、城市更新要点与案例
（一）城市更新：老话题，新焦点
（二）城市更新的内涵
（三）城中村改造政策要点
（四）城市更新体系构建
（五）广州、深圳、上海、北京城市更新经验
（六）城市更新的十个视角
（七）城市更新的治理机制
（八）城市更新的动力机制
（九）城市低效用地的提升
（十）改造提升类项目案例
（十一）部分典型案例深度分析
案例2：万科上海哥伦比亚公园项目
案例3：广州永庆坊微改造项目
案例4：北京的“798艺术区”项目
案例5：苏州市（姑苏区）历史文化名城保护
案例6：佛山创意产业园
案例7：苏州工业园区转型升级特色产业园
三、城市更新投融资创新
（一）城市更新投资机遇与挑战
（二）城市更新投融资的六大分析维度
（三）城市更新主要投融资方式
（四）部分典型案例深度分析
案例8：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例9：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例10：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例11：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例12：瑞安?蟠龙城中村改造项目
案例13：广州天河区猎德村旧改
案例14：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例15：嘉里中心金陵东路拆改留旧改项目
案例16：北京劲松社区老旧小区改造
案例17：北京市朝阳区爱琴海?融中心
案例18：上海市城市更新中心与城市更新基金
（五）城市更新投融资要点总结
（六）城市更新全生命周期统筹运作
（七）城市更新的模式升级方向
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202310/21/531_1697818226241.png?width=1080&size=332599
第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
（一）愿景选择城市更新业务赛道的原因和时机
（二）愿景城市更新综合解决方案
（三）“劲松模式”的微利可持续是如何实现的
（四）愿景城市更新迭代发展历程
（五）愿景集团重点布局赛道
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
（一）城市更新场景分类
1.业务层面：8大分类
2.改造强度层面：3大分类
3.投资强度层面：3大分类
（二）城市更新细分场景下的8个标杆案例
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城市更新项目规模从小到大的考量
1.社区级
2.街区级
3.城市级
（二）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
1.综合整治模式及代表项目案例
2.原拆重建模式及代表项目案例
3.腾退改造模式及代表项目案例
4.街区有机更新及代表项目案例
5.城市有机更新及代表项目案例
6.其他
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
1.城区更新场景下产商文旅的背景
2.城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
3.城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
1.从老旧小区改造-空间布局优化-产业商业升级的整体提升
2.如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
3.实践案例分享
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
（一）片区综合开发结构化合作运作模式
（二）城市更新盈利机制与投融资结构框架设计
（三）实践案例分享
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
8、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
9、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
10、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
11、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
12、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
13、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、答疑与交流
第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村政策解读、全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城中村与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标）
3、城中村项目立项前提、要点、策略
4、城中村改造方式、改造模式介绍
5、城中村投资模式、盈利模式、融资模式、隐形债务规避
6、城中村政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点、风险
7、城中村政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点、风险
8、城中村政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点、风险
9、城中村市场主导方式介绍、流程、优缺点、风险、技巧
10、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
11、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
12、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
13、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
14、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
15、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
16、城中村改造土地一二级联动排他设定
17、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
18、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
19、城中村改造安置房建设及回购路径设计
20、城中村政府收储模式、供地模式分析
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
1、城中村改造项目土地问题分析及解决周期
2、城中村改造项目投资协议签订及风险规避
3、城中村改造项目资金注入及回收逻辑
4、城中村改造项目资金注入方式及风险规避
5、城中村改造项目政府关系及手续办理
6、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
7、城中村改造项目规划设定及可售物业操作
8、城中村改造项目排他设定，保障拿地
9、城中村改造项目安置房回购要点
10、城中村改造项目投资、研判、分析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
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