延期啦！居民换购住房个人所得税退税哪些要点需注意？
http://file.tax100.com/o/202309/08/146_1694142614617.gif?width=640&size=78274一、退税时间需注意：
政策规定
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。为继续支持居民改善住房条件，现该政策延续到2025年12月31日。
注意要点：
1.出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。
2.出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
3.新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。
4.新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
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案例1：可以退
纳税人小张2022年11月出售了位于海州区的一套住房，申报缴纳了个人所得税。2023年3月在海州区重新购买一套住房，由于小张出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，且出售和新购住房时间间隔未超过1年，故符合退税政策。
案例2：不能退
纳税人小王在海州区购买一套新房，新房合同备案时间为2022年11月，但在2023年1月缴纳契税，2022年12月小王出售了其名下一套住宅，由于小王购买新房应以房屋交易合同备案时间为准，购买住房时间早于出售时间，故不予退税。
二、退税地点需注意：
政策规定
纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
注意要点：
1.纳税人出售和重新购买的住房均应在连云港市所辖行政区划范围。
2.纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
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案例3：可以退
纳税人小周2023年1月出售位于海州区的一套住房，申报缴纳了个人所得税。2023年5月在东海县重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的地点均在连云港市所辖行政区划范围，故可以申请退税。
案例4：不能退
纳税人小吴2023年2月出售连云港市的一套住宅，2023年6月在南京市重新购买一套住房，由于小吴出售和新购住房的地点不在同一城市范围内，故不可以退税。
三、退税金额需注意：
政策规定
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税。
注意要点：
1.现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
2.现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
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案例5：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的情形
纳税人小郑2023年3月出售海州区一套住房，转让金额为200万元，缴纳个人所得税2万元。2023年7月，小郑在海州区重新购买一套住房，新购住房金额为240万元。由于新购住房金额大于现住房转让金额，故纳税人小郑可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税2万元。（假设以上均为不含增值税价格）
案例6：新购住房金额小于现住房转让金额的情形
纳税人小王2023年4月出售海州区一套住房，转让金额为300万元，缴纳个人所得税3万元。2023年8月，小郑在海州区重新购买一套住房，新购住房金额为240万元。由于新购住房金额小于现住房转让金额，故纳税人小王可申请的退税金额为2.4万元（240÷300×3万元）。（假设以上均为不含增值税价格）
四、退税主体需注意：
政策规定
出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
注意要点：
1.出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，按照纳税人所占产权份额比例计算应退税额。
2.夫妻双方可以按照产权总额共同计算应退税额，也可以按照各自持有的产权份额分别计算应退税额。需要提醒的是，纳税人办理退税申请时，还应提供双方的身份证件和结婚证。
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案例7：出售多人共有住房或新购住房为多人共有的情形
2023年5月，纳税人小冯出售与其父亲共同持有的一套海州区住房，各占房屋产权的50%，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税1万元。2023年8月，小冯在海州区以180万元的价格重新购买一套住房，小冯申请退税时，新购住房金额大于其现住房转让金额100万元（200×50%=100），故纳税人小冯可申请的退税金额为1万元。（假设以上均为不含增值税价格）
案例8：双方通过交换方式实现出售住房和新购住房的情形
2023年7月7日，纳税人小徐与其父亲签订不动产互换合同，互换各自位于海州区的住房，并各自申报缴纳了个人所得税。对于互换住房的情形，由于申报完税时间为同一天，故纳税人小徐可按政策规定申请退还交换住房转让时缴纳的个人所得税。
五、退税材料需注意：
材料清单：
1.纳税人身份证件
2.结婚证或离婚证（离婚协议书）
3.《居民换购住房个人所得税退税申请表》
4.出售住房的不动产交易合同、个人所得税票
5.新购住房为二手房：不动产交易合同、不动产权证书、契税票
6.新购住房为新房：已备案（网签）的商品房买卖合同
来源：连云港市税务局第三税务分局
审稿：连云港市税务局所得税科
编发：连云港市税务局税收宣传中心
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