农村土地经营权流转管理办法
9月15-17日郑州 | 县域城镇化及乡村振兴的项目+资金+土地+产业等综合化运作实操和案例专题
农村土地经营权流转管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范农村土地经营权（以下简称土地经营权）流转行为，保障流转当事人合法权益，加快农业农村现代化，维护农村社会和谐稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》等法律及有关规定，制定本办法。
第二条 土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。
第三条 土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。
第四条 土地经营权流转应当因地制宜、循序渐进，把握好流转、集中、规模经营的度，流转规模应当与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，鼓励各地建立多种形式的土地经营权流转风险防范和保障机制。
第五条 农业农村部负责全国土地经营权流转及流转合同管理的指导。
县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门依照职责，负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。
第二章 流转当事人
第六条 承包方在承包期限内有权依法自主决定土地经营权是否流转，以及流转对象、方式、期限等。
第七条 土地经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章。
没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。
第九条 土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第十条 土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利。
第十一条 受让方应当依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
第十二条 受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。
第十三条 经承包方同意，受让方依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，及农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖设施的，土地经营权流转合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地时，受让方有权获得合理补偿。具体补偿办法可在土地经营权流转合同中约定或者由双方协商确定。
第三章 流转方式
第十四条 承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。
出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。
入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。
第十五条 承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式将土地经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十六条 承包方自愿将土地经营权入股公司发展农业产业化经营的，可以采取优先股等方式降低承包方风险。公司解散时入股土地应当退回原承包方。
第四章 流转合同
第十七条 承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第十八条 承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的受托人签订。
第十九条 土地经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；
（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款或者股份分红，以及支付方式和支付时间；
（八）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（九）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；
（十）违约责任。
土地经营权流转合同示范文本由农业农村部制定。
第二十条 承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：
（一）擅自改变土地的农业用途；
（二）弃耕抛荒连续两年以上；
（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；
（四）其他严重违约行为。
有以上情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。
受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。
第五章 流转管理
第二十一条 发包方对承包方流转土地经营权、受让方再流转土地经营权以及承包方、受让方利用土地经营权融资担保的，应当办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
第二十二条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当向达成流转意向的双方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。流转合同中有违反法律法规的，应当及时予以纠正。
第二十三条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立土地经营权流转台账，及时准确记载流转情况。
第二十四条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对土地经营权流转有关文件、资料及流转合同等进行归档并妥善保管。
第二十五条 鼓励各地建立土地经营权流转市场或者农村产权交易市场。县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强业务指导，督促其建立健全运行规则，规范开展土地经营权流转政策咨询、信息发布、合同签订、交易鉴证、权益评估、融资担保、档案管理等服务。
第二十六条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当按照统一标准和技术规范建立国家、省、市、县等互联互通的农村土地承包信息应用平台，健全土地经营权流转合同网签制度，提升土地经营权流转规范化、信息化管理水平。
第二十七条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展土地经营权流转的指导和管理工作。
第二十八条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强服务，鼓励受让方发展粮食生产；鼓励和引导工商企业等社会资本（包括法人、非法人组织或者自然人等）发展适合企业化经营的现代种养业。
县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当根据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素，引导受让方发展适度规模经营，防止垒大户。
第二十九条 县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权，依法建立分级资格审查和项目审核制度。审查审核的一般程序如下：
（一）受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。
（二）受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门或者县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。
（三）县级以上地方人民政府或者乡（镇）人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。
（四）审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。
第三十条 县级以上地方人民政府依法建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的风险防范制度，加强事中事后监管，及时查处纠正违法违规行为。
鼓励承包方和受让方在土地经营权流转市场或者农村产权交易市场公开交易。
对整村（组）土地经营权流转面积较大、涉及农户较多、经营风险较高的项目，流转双方可以协商设立风险保障金。
鼓励保险机构为土地经营权流转提供流转履约保证保险等多种形式保险服务。
第三十一条 农村集体经济组织为工商企业等社会资本流转土地经营权提供服务的，可以收取适量管理费用。收取管理费用的金额和方式应当由农村集体经济组织、承包方和工商企业等社会资本三方协商确定。管理费用应当纳入农村集体经济组织会计核算和财务管理，主要用于农田基本建设或者其他公益性支出。
第三十二条 县级以上地方人民政府可以根据本办法，结合本行政区域实际，制定工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范实施细则。
第三十三条 土地经营权流转发生争议或者纠纷的，当事人可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等进行调解。
当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第三十四条 本办法所称农村土地，是指除林地、草地以外的，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地和其他用于农业的土地。
本办法所称农村土地经营权流转，是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。
第三十五条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以流转土地经营权，其流转管理参照本办法执行。
第三十六条 本办法自2021年3月1日起施行。农业部2005年1月19日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）同时废止。
来源：农业农村部网站
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产融公会 & 启金智库 将于 2023年9月15-17日 在 郑州 举办城镇化投融资专题（第20期）《县域城镇化及乡村振兴的项目谋划+资金投融+土地利用+项目申报+产业招商+产业基金+国企发展等综合化运作实操和案例专题高级研修班》。特邀7位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、县域城镇化项目谋划+资金投融+土地综合开发实操及典型案例
（时间：9月15日上午9:00-12:000）
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部和发改委双库专家，中至远集团总裁。
一、县域城镇化高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
5、区分委托代建和授权开发
6、授权开发+做大做强平台公司
7、合规合理安排政府资金的使用方式
8、不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资
9、大基建时代融资和收益自平衡
二、县域新型城镇化项目策划与投融资实务要点分析及案例分享
1、县域新型城镇化的内涵
2、政府对于投资项目的分类管理及5号文后政府如何合规安排资金用于项目
3、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同
4、政府如何合规把钱支付平台及社会资本？
5、政府采购、委托代建、EPC是否具有融资的机会，如何融资？
6、财政补贴可否作为融资的还款来源？如何以来自政府的补贴收入合规增强城投的还款能力？
7、为什么非经营性项目必须使用财政资金
8、无经营收入的基建项目如何策划包装
9、如何识别包装企业投资项目？
10、如何定义垫资及垫资与投资的区别
11、施工企业为平台公司垫资合规吗？什么是”硬垫资”?什么是”软垫资”，该如何操作
12、如何甄别项目是否构成隐性债务，银监15号文对于隐债的认定？
13、如何策划自求平衡、资源补偿项目市场化融资及案例分享
13、策划特许经营+路衍经济模式的要点及案例分享
14、2023专项债项目申报要点及案例分享
15、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
三、平台公司授权经营模式转型及与社会资本合作要点分析
1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别
2、政府授权（ABO）模式合规性分析
3、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
4、政府授权（ABO）模式市场化融资运用要点及案例
5、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排
6、社会资本参与“政府授权+投资合作+EPC”模式的合规要点及分险防范
7、“政府授权+投资合作+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付
8、“政府授权+投资合作+EPC”模式资本金及债务融资案例分享
四、企业市场化投资新型城镇化项目模式与实务案例
1、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
2、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
3、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例解析
4、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例解析
5、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点及案例解析
6、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
7、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
8、央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的两类四种合规模式分析（投建分离、股权型、延付型、债权型）
9、“投资人+EPC”模式与“特许经营+股权合作”的区别及案例解析
五、县域新型城镇化片区开发项目投融资模式解析及案例分享
1、委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
2、做地模式：操作要点及广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
3、专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享
4、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
5、股权（基金）合作+施工模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
6、二级赎买一级与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
7、反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例分享
8、包装借款模式：如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
9、平台摘地+融资合作建设运营模式：三种模式介绍及应用
六、县域新型城镇化综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？有哪些支持政策？如何融资
七、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
6、“配建模式”的应用及其案例分享
八、答疑与交流
第二讲、县域城镇化背景下的地方政府融资平台转型发展与投融资模式创新
（时间：9月15日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，国家发展改革委PPP专家库专家，中国REITs50人论坛专家委员，中铁资本、洛阳国晟等公司外部董事。
一、城镇化投融资的背景与逻辑
（一）“人产城”融合发展的特征
（二）浙江的未来社区实践
（三）城市是有机生命体
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、地方政府融资平台转型发展
（一）转型发展方向与多层次任务
（二）推进投融资机制改革
（三）推进组织结构调整优化
（四）培育主营业务板块
（五）培育核心能力
（六）聚集高水平人才团队
（七）多元化低成本融资
（八）融资平台牵头PPP模式
（九）转型为产业组织商
（十）有为政府的全力支持
三、投融资模式创新
（一）多元化方式盘活存量资产
（二）全生命周期的融资工具组合
（三）利用公募REITs盘活不动产资产
（四）构建多元化的投融资模式
（五）地方政府投融资创新建议
四、答疑与交流
第三讲、文商旅融合打造城市发展新名片
（时间：9月15日下午16:30-17:30）
·主讲嘉宾：闵闵，金榜（河南）文化旅游产业发展有限公司董事长。
一、文旅产业的时代背景及发展机遇
（一）文旅困局与城市困境
（二）文旅项目发展新趋势与规律阐述
二、以文化城，文旅兴城——以项目案例阐述文旅融合实践
（一）文态—— 属地文化的挖掘与活化路径
（二）形态——沉浸式场景的营造要点和方法
（三）业态——产品体系的完善逻辑
三、城市文旅在城市更新中的新机遇——城市文化为起点的全产业链结合
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：9月15日下午17:30-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第四讲、乡村振兴项目申报、资金来源、产业招商及典型案例
（时间：9月16日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：陈青松，中国管理科学研究院全球智库战略研究所副所长，北京青松智联咨询有限公司董事长。
一、2023 年乡村振兴 8 大支持项目及申报
（一）补贴类
（二）补助类
（三）贷款类
（四）园区示范类
（五）数字乡村类
（六）挂牌认定类
（七）奖励类
（八）其他类
二、乡村振兴项目 12 大资金来源
（一）中央预算内投资
（二）财政预算内专项
（三）涉农资金
（四）政策性银行资金
（五）乡村振兴债券
（六）政府引导基金
（七）商业银行资金
（八）保险资金
（九）担保资金
（十）社会资金
（十一）机构投资金
（十二）资本市场资金
三、 乡村振兴产业招商
（一）招商渠道
（二）招商模式
（三）招商技巧
四、 实操案例：国家现代农业产业园项目落地
五、 实操案例：优势特色产业集群项目落地
六、乡村振兴背景下社会资本和金融机构的重要机遇
七、答疑与交流
第五讲、运用产业基金助力县域经济和乡村振兴资本招商和产业投资实务和案例
（时间：9月16日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：朱宏飞，方正多策投资管理公司合伙人、董事总经理 10余年产业投资经验，多年农业及大消费产业投融资工作经验。
一、县域经济和乡村振兴的产业发力点
（一）产业基础调研
（二）产业特色挖掘
（三）产业及产业链打造
（四）产业基金如何影响区域经济
二、乡村振兴产业基金的实务要点
（一）什么是乡村振兴产业基金？
（二）如何组建乡村振兴产业基金？
（三）为什么要把涉农补贴资金升级为乡村振兴产业基金？
（四）如何玩转资金与产业？
（五）乡村振兴产业基金，项目在哪里？
（六）政府资金出资乡村振兴产业基金的比例能否低一点？有什么风险？
（七）政府没什么钱，但是要项目怎么办？
（八）乡村振兴基金怎么投资企业？标准是什么？怎么收益？
（九）涉农企业投资风险是什么？怎么把控？怎么规避？
三、乡村振兴的产业招商实务
（一）乡村产业发展现状与特征
（二）乡村产业发展基本模式与特征
（三）乡村产业招商引资面临的机遇与挑战
（四）现代乡村产业发展的基本思路与路径
四、答疑与交流
第六讲、县域和乡村振兴的土地整治开发利用实务及案例
（时间：9月17日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、全域土地综合整治投资类型、投资模式、盈利模式、融资模式与隐形负债规避
二、乡村振兴之集体土地入市操作前提、流程、产业导入与风险规避
三、案例剖析
四、答疑与交流
第七讲、有效利用土地/土地指标/河砂/矿产/碳权/林权/旅游等公共资源谋划项目及投融资实务要点和典型案例
（时间：9月17日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委PPP入库专家、国家财政部PPP入库专家、金融工程硕士、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
（一）项目策划谋划习惯单打、单刀、单线
（二）项目策划谋划需要群策、群力、群智
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
（一）利用公共资源策划谋划项目的必要性
（二）利用公共资源策划谋划项目的可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
（二）土地指标资源
（三）河砂资源
（四）矿产资源
（五）碳权资源
（六）林权资源
（七）旅游资源
（八）政策资源
（九）其他各类资源结合项目开发要点与案例
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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