城市更新开始政府方需要关注什么问题？投产不平，如何实现一二级联动？
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
由政府主导的城市更新、TOD开发，本质上是引入资本方合作开发城市低效利用的土地，提升城市面貌和服务功能。在开发过程中需要考虑的问题包括：引入什么类型的社会资本、采用何种合作模式、需注意的事项。今天我们结合相关案例和经验，对此进行分享。
一、城市更新、TOD的资本合作方
城市更新、TOD项目开发过程中涉及的资本合作方有以下几类：财务投资人、工程承包商、金融机构、运营商。以下就上述角色在项目中的作用和利益诉求进行简要描述。
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1财务投资人
财务投资人又分为一般财务投资人和战略投资人。
一般财务投资人
1）合作方式：一般通过股权合作方式参与项目。
2）合作定位：为项目开发提供资本金，也可能同时负责项目融资，如引入金融机构为项目提供配套融资，在极少的情况下也会为项目融资提供担保或者增信。如项目存在资本金融资的，一般财务投资人可能还会负责搭建夹层架构、引入信托、资管、基金、私募等资金。
3）收益要求：一般财务投资人的收益来自股权溢价回购、资金通路回报、其他合作方反哺等方面，通常要求的自有资金投资回报率在8~15%。
4）退出机制：通常会要求在合作3~5年后，由项目其他合作方逐步收购其持有的项目公司股份实现退出。若其要求的回报是刚性的，则有可能构成明股实债，因此作为政府方，一般会要求其承担部分运营风险。
战略投资人
通常是省属国资或央企为实现政府战略目标而对项目进行投资，比如江苏省高速投资省内高速公路、上海城投参投南通机场、中国PPP基金参投台州飞龙湖片区开发，此类投资人或选择同股同权不退出，或要求退出后的自有资金投资回报率在6%~8%。
2工程承包商
1）合作方式：近些年来，工程承包商参与政府主导的城市更新和TOD项目，所承担角色已不仅仅局限于项目的设计、施工，为了获取工程，他们通常也愿意参投项目，承担部分财务投资人的职责。
2）合作定位：通常具备一定实力的工程承包商也有项目运营能力，但以设施维护运营为主，商业体招商运营能力与专业运营商相比仍有一定差距。
3）收益要求：分为工程带动比和自有资金收益率两方面。工程带动比即投入一份自有资金能够带来的工程承包合同额，一般项目的工程带动比要求达到1:8，战略性合作项目也要达到1:5以上，如南京某片区开发项目工程带动比1:7，温州某片区开发项目工程带动比1:8。此外，工程承包商通常要求自有资金的账面收益率不低于8%。考虑施工利润后的综合收益率要达到12%~15%（与工程施工下浮率挂钩）。
4）退出机制：一般会要求5~8年内政府平台公司或其他合作方逐步收购其股权，实现退出。
3金融机构
金融机构包括政策性银行和商业银行。
政策性银行
1）期限、利率：贷款利率通常在基准利率以下；偿还期限在10年以上，如金华某国开行融资项目，基准利率下浮10%，期限20年。
2）贷款要求：政策性银行用款限制较多，必须符合政策性要求、根据当期的政策红利进行包装，如以城市更新、EOD、乡村振兴、红色旅游等符合政策导向的产品进行申报。
商业银行
1）期限、利率：一般执行市场化利率，不同银行提供的利率差别不会特别大，但也有部分地方城商行提供的贷款利率相对偏高；期限一般不超过15年。
2）贷款要求：商业银行在融资过程中比较关心的问题是合规性（针对政府投资项目），涉及隐性债务一票否决，同时也会关注还款来源。此外，如果能为商业银行提供存款，通常对调动商业银行积极性有一定帮助。
4运营商
1）基础设施运营维护服务商可以由工程承包商一并承担，也可以另行委托。
2）商业综合体招商运营服务商和城市综合运营服务商对项目成败的影响较大，此类合作方通常较为关注商业和地产联动。除一线城市中心城区，国内大多数城市的商业综合体投资回收期较长，但其对周边房产市场的辐射带动效应强，商业和地产联动后，通过地产盈利反哺商业投资。
二、城市更新、TOD的合作模式
城市更新、TOD类型的片区开发合作模式包括特许经营、股权合作+EPC、ABO、PPP等。
特许经营、PPP
适用于建设内容涵盖公益性设施投资，本身财务投资可行性不足，需要政府提供补贴的项目。
ABO
适用于建设内容涵盖一定公益性设施投资，本身财务可行性略有不足，需要由政府平台公司向合作方提供补偿型回报的项目。
股权合作+EPC
更适用于不涉及或涉及少量公益性设施投资，本身财务可行性较强，不需要政府方或政府平台公司提供补贴的项目。
三、项目开发中需关注的问题
城市更新、TOD项目通常会涉及商业综合体、酒店等经营性项目的招商和运营，在策划过程中应注意以下问题：
规模
优质商业综合体的规模一般在6万平方米以上，规模太小的商业综合体不能营造良好的购物氛围和客户体验。一个6万平方米的商业综合体通常可租面积仅有不足3万平方米，至少一半区域要用于打造中庭、漫步、休闲空间。
人口
健康的商业综合体周边需要有一定的人口聚集。
如果周边没有其他商业综合体，此商业综合体周边聚集的人口要在15万人以上；
如果周边有一个较好商业综合体或两个一般的商业综合体，则此商业综合体周边聚集的人口需要在40万人以上；
如果周边有一个超级商业综合体或两个较好的商业综合体，则不建议再增设新的商业综合体。
定位
部分城市更新、TOD项目中，政府还希望引入酒店，而高端酒店作为重投资项目，投资回收期长，通常由项目公司投资、委托酒店运营管理公司运营。
在引入酒店前，首先需要明确酒店的功能定位，酒店的功能除了满足一般的商务需求之外，还可能涉及外部性目标，比如提升同期开发的商业和写字楼物业的溢价、稀释同期开发房地产的销售税收、甚至可以被作为融资工具。在明确功能定位后，要根据需求确定所需引入酒店的档次、目标人群、酒店品牌，另外，运营单位、设计单位需前期介入。
城市更新项目投产不平，如何实现一二级联动？
各地纷纷开展城市更新项目。但是在开展过程中都遇到了这样或那样的问题，我们来看看卡住城市更新项目的关键问题，以及三个城市的尝试解决方法。
城市更新的根本堵点
在与负责更新工作的客户对接中，我们发现目前城市更新存在的一个根本性的堵点：
城市更新项目公共服务配套占比高，投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资。
目前城市更新项目多采用政府主导模式，政府授权国有企业，国有企业通过银行提供的城市更新贷筹集更新资金。目前授信的城市更新贷表面上项目都可以实现自求平衡，但细看融资方案的还款来源，多是通过包装安置房、停车位、物业管理等来满足银行的偿债备付率要求，但实际上还是要靠地方政府背书或国有企业担保。项目自身的收益根本不足以偿还银行贷款，这种模式不可持续。
但是根据《开展第一批城市更新试点城市工作的通知》，试点城市每季度都要向住建部报送试点工作情况，更新项目又不能不做，怎么办呢？
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从“城市建设者”到 “城市运营者”
根据住建部《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城市更新不能过度房地产化，要推动“开发方式”向“经营模式”转变。如何转变呢？要打通一二级联动，使得城市更新实施主体参与到一级开发、二级建设甚至三级运营当中去，通过二级和三级的开发收益来反哺一级开发，成为真正的“城市运营商”。但是怎么打通呢？根据《土地管理办法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，经营性用地必须通过公开招拍挂的方式出让。广州、深圳有国土资源部的背书，经营性用地直接协议出让的操作我们又学不来，怎么办呢？我们看看南京、南宁、济南的尝试。
南京、南宁和济南的案例
（一）南京市《开展居住类地段城市更新指导意见》和《居住类地段城市更新规划土地实施细则》
老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）可以划拨方式取得土地。
有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式（综合评分法）供地。
住宅、商业等经营性用地，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开土地招拍挂；
商业用地可按程序带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌给实施单位；
（二）南宁市《加快推进旧城区改造工作实施办法的通知》
政府公开招标旧城区改造项目的土地熟化投资人，由熟化人出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”，按照谁“谁出资、谁受益”的原则，规定只有熟化人才能参加改造后的土地招拍挂活动。
（三）济南市《城市更新专项规划（征求意见稿）》
允许带实施方案挂牌出让。
2021年11月17日，济南市中区上新街片区城市更新项目贷款成功发放，该项目通过“带实施方案挂牌”的方式取得后续建设土地，以未来建设及经营后产生的预期现金流作为还款来源，实现城市更新的一二级联动。
新知分享
城市更新、TOD项目开发过程中涉及的资本合作方通常分为财务投资人、工程承包商、金融机构、运营商，其要求的收益率和合作模式各不相同。合作模式包括特许经营、股权合作+EPC、ABO、PPP等，主要取决于项目涵盖的公益性投资占比，以及项目本身的财务可行性。此外，项目中通常会涉及商业综合体、酒店等经营性项目的招商和运营，在策划过程中应注意商业综合体规模、周围聚集人口数量和功能定位等问题。
城市更新、TOD项目开发过程中涉及的资本合作方通常分为财务投资人、工程承包商、金融机构、运营商，其要求的收益率和合作模式各不相同。合作模式包括特许经营、股权合作+EPC、ABO、PPP等，主要取决于项目涵盖的公益性投资占比，以及项目本身的财务可行性。此外，项目中通常会涉及商业综合体、酒店等经营性项目的招商和运营，在策划过程中应注意商业综合体规模、周围聚集人口数量和功能定位等问题。
来源：聚焦国企
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
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