国有、集体、农用土地审批、报批流程一览
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
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01 国有建设用地报批程序
一、建设用地审查报批程序
1.建设单位向项目建设用地所在地的市、县自然资源主管部门提出用地申请，填写《建设用地申请表》，并按规定提交相关申报材料。
2.用地申请符合土地管理法律法规和政策规定、材料齐全的，市、县自然资源主管部门受理用地申请。
3.受理用地申请后，市、县自然资源主管部门报请市、县人民政府依法履行“告知、听证、确认”等征前程序。
同时，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，并组织编制其它相关用地报件材料。
4.市、县自然资源主管部门组织编制的相关报件材料，报经同级人民政府审核同意后，由市、县人民政府向上一级人民政府呈报用地请示。
同时，由市、县自然资源主管部门制作建设用地报盘，通过远程网上申报系统，将用地报件材料报送上一级自然资源主管部门审查。
5.用地报件材料按程序逐级上报审查、呈报有审批权的人民政府及自然资源主管部门审查、批准。
〔注：单独选址项目用地和城市（城镇、工业）分批次建设用地报批程序存在差异〕
二、建设用地审查报批要求
1.用地报件材料形式、内容齐全，符合用地申报规定；
2.用地符合国家产业政策、供地政策和行业用地标准；
3.用地符合土地利用总体规划，落实土地利用年度计划；
4.落实耕地占补平衡；
5.符合国家、省相关规定（单独选址和批次用地）。
三、建设用地报件材料目录
单独选址项目建设用地单位申请用地应提交的文件材料包括：
（1）用地申请表（原件）；
（2）项目可行性研究报告批复（或核准、备案文件）、初步设计批复（或有关部门审查确认意见）（原件或复印件）；
（3）建设项目用地预审意见（原件或复印件）；
（4）地质灾害危险性评估报告专家审查意见及报告扉页、报告编制单位资质证书复印件、评审专家名单（原件或复印件）；
（5）项目建设压覆矿产资源查询证明材料；涉及压覆矿产资源及矿业权的，需提交项目建设业主单位已与矿业权人就压矿补偿问题协商的说明、有关市县人民政府做好压矿补偿协调工作的承诺函（原件）；
（6）有资质的单位出具的拟征（占）用土地的勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件）；
（7）环保、建设（规划）、社保、林业（占用林地）等有关部门审核（批复）同意文件材料（原件或复印件）；
（8）占用耕地涉及补充耕地的，出具《新增耕地合格证》及附件；补充耕地为委托补充的，需提供委托补充耕地协议及耕地开垦费缴纳凭证（原件或复印件）；
（9）建设用地审查表（针对公路、铁路项目），超出用地标准的，须进行专门说明（原件）；
（10）土地复垦方案评审批复备案文件（原件或复印件）；
（11）项目选址涉及自然保护区、风景名胜区、水源地保护区以及法律法规规定不得占用的其它区域土地的，须提交有权限的主管部门的审核（批复）同意的文件材料；项目建设涉及占用文物保护单位保护范围和建设控制地带土地的，须提交有权限的文物主管部门出具的拟用地是否占压重要文物保护单位的说明及是否同意用地的意见（原件或复印件）。
02 集体建设用地 报批程序
一、办理条件
1.项目用地申请单位具有申请集体建设用地资格
2.符合土地利用总体规划和城镇规划
3.占用耕地的，已落实耕地补充措施
4.符合国家的土地供应政策
5.土地界址、地类、面积清楚，权属无争议
6.申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求
7.建设项目已经发改委等部门审核同意
8.占用林地已经林业主管部门审核同意
9.存在违法用地的，已依法查处
二、应提交的材料
1.用地申请书；
2.建设项目立项备案证明文件、可行性研究报告批复、初步设计批复、年度投资计划；
3.规划部门提供的规划设计条件及附图或建设用地规划许可证及附图；
4.土地权属来源资料；
5.地籍调查表复印件；
6.营业执照、法人资格证书、身份证复印件；
7.图件：界址点坐标成果表、勘测定界图、土地利用现状图、位置图、建设项目总平面图。
三、集体建设用地审批程序
1.项目立项。
用地单位到区、县发改部门办理建设项目立项手续，取得项目审批（核准、备案）文件。
2.规划审批。
用地单位到区、县规划建设部门办理项目规划批准文件，取得建设用地规划许可证、规划设计要点、规划部门审定的建设项目规划平面布置图。
3.签订用地协议。
用地单位与集体土地所有者和原使用者签订使用集体建设用地的协议，或取得集体土地所有者和原使用者书面同意。
4.用地申请。
用地单位携相关材料，向所在区、县的国土资源分（县）局提出用地申请。
5.勘测定界。
分（县）局开具勘测定界联系单，并根据规划批准用地范围勘测定界。
6.审核报批。分（县）局对是否符合土地利用规划和用地条件进行审核，审核同意后报所在区县人民政府审批。
7.核发证书。区县人民政府批准后，国土资源分（县）局核发用地批准通知书，用地单位凭用地批准通知书等相关资料，申请集体建设用地土地登记，办理《集体建设用地使用权证》。
8.上报备案。供地完成后，各分（县）局应上报市局备案，并在江苏省建设用地全程跟踪管理系统《集体建设土地使用》中录入有关供地情况。
03 农用地转用基本流程
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。国家严格限制农用地转为建设用地。凡是建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，都必须依法办理农用地转用审批手续。
一、预选符合规划的农用地
农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。
城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
所以要首先向自然资源局、建设部门、规划部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划。
▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
▲如该建设项目列入国家自然资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得自然资源部许可，再履行批准手续。
▲如该建设项目列入国家自然资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、编制建设项目可行性论证
确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。
▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
▲具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
三、提出用地预审申请
用地单位持该《选址意见书》向同级自然资源局提出用地预审申请，由该自然资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
（1）建设项目用地预审申请表(该表由自然资源部统一规定)；
（2）预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；
（3）需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向自然资源部提出预审申请。
▲自然资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、办理手续、缴纳审批费用
用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。
▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、提出项目用地的正式申请
用地单位再持以上审批文件，向原预审的自然资源局提出项目用地的正式申请。
六、各级政府审批
自然资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
▲按照《土地管理法》有关规定，建设占用土地，农用地转为建设用地的审批权限：省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
▲征收土地的审批权限：征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）或其他土地超过70公顷（1050亩）由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。
除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
七、办理征地手续
由自然资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。
▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。
如征用农村集体土地，征地补偿款也可由自然资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。
▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
八、领取用地批准文件
国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。
九、缴纳出让费，获得土地适用权
土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。
十、开始建设适用土地
签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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