新一轮城中村改造，与那一轮棚改有何不同？
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
这一轮城中村改造规模和影响将小于2014年的棚改，是一个长周期的过程，对于新房的销售提升影响较小；对于整体经济而言，可以理解为一次重要的基建投入。
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项；加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
http://file.tax100.com/o/202307/27/204_1690387829499.jpg?width=1080&size=79794
从国务院会议的发文就可以看到，城中村改造有如下特点：
1.多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用。——市场化，区别于棚改。
2.与保障性住房建设结合。——包含准公益性，区别于纯商业化片区开发。
3.高效综合利用土地资源。——涉及土地开发，区别与老旧小区改造。
要注意的是，城中村改造不同于棚改。
1、土地性质不同：
城中村的土地性质为集体用地及宅基地，而棚户区大多为国有土地性质。
2、主导者不同：
城中村改造从本质上来说，一直是属于城市更新的一项内容，是以市场为主导的综合性开发：以政府引导、市场主导，企业实施，是市场化的。城中村是当前我国城市中普遍存在的社会、经济现象，需要进行改造以促进城市的良性发展和全社会的稳定与和谐。
棚户区的改造是以政府为主导，国企实施，是政策化的。棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的规定，目前的棚户区改造主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。
3、改造范围：
此次城中村改造针对的是21个超大特大城市，是长周期的投资，主要是面向集体所有权用地的住宅、工业厂房和商业配套，进行通盘的改造，与保障房及平急两用基础设施相结合。2014年的棚改是全国性的，覆盖大量三四线城市。
4、补偿方式：
2014年的棚改是货币化安置。城中村改造主要是面向超特大城市，有可能是房票安置制度，即以地换房或以房换房。
5、资金来源：
2014年棚改资金主要源于央行及国开行的棚改专属贷款，本轮城中村改造主要将来自于民间资本、主要是市场化运作的方式。
http://file.tax100.com/o/202307/27/635_1690387829704.jpg?width=1080&size=62180
对于推进超大特大城市实施城中村改造，早在2023年4月28日高层会议上已提出，中国的超大特大城市要积极推进城中村改造。
如何评估这一轮的城中村改造呢？
这一轮的城中村改造规模和影响将小于2014年的棚改，是一个长周期的过程，安置方式有可能是房票安置，而非2014年的货币化安置，对于新房的销售提升影响较小。对于整体经济而言，可以理解为一次重要的基建投入，通过城市升级改造，拉动当地的消费需求，既有利于民生，也有利于经济增长，也是盘活城市资产。
1、涉及城市和规模：
此次城中村改造的对象是超大特大城市，根据第七次全国人口普查，我国现在有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万），此次推进城中村改造集中在这21个城市中。据统计，这21座城市每年的房地产投资完成额占据全国的30%-40%，而当初的棚改几乎是全国性的。
http://file.tax100.com/o/202307/27/913_1690387829917.jpg?width=1080&size=103928
2、安置方式可能是房票安置，而非2014年的货币化安置，对于新房的销售提升影响较小。
2014年货币化棚改，以货币补偿为主、房票为辅，主要是2014年推出了抵押补充贷款（PSL）的金融工具，拉动了2014年到2017年超过30%以上的新房销售。
对于此轮城中村改造具体的安置方式，目前指导意见无更多细节，北京、广州已经出台城中村改造的具体方案，可以作为参考。
2023年3月30日发布的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿）中规定：今后征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主。此外，广州城中村改造项目沥滘村的改造采取整体拆除重建的改造模式，居民拆迁后住回迁房。因此，此轮城中村改造的补偿安置方式可能是房票安置制度，即以地换房或以房换房，对于新房的销售提升影响较小。
3、资金来源：鼓励和支持民间资本参与
关于资金来源，目前指导意见鼓励和支持民间资本参与，目前对应棚改的抵押补充贷款（PSL）2023年来并无大幅新增，2022年9-11月有新增，央行的说法是“运用抵押补充贷款支持开发性政策性金融机构为基础设施重点领域设立金融工具和提供信贷支持”。
货币如何来，如何筹钱，在地方、城投、民营房企都普遍缺钱的情况下，目前来看仍是一个难题，在这个过程中，各方都会尽量避免自身杠杆太高，避免现金流的断裂。
4、是一个长周期的过程，“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”
城中村改造的特点，决定了它不会是棚改那种能快速起量的规模，更像是一个长周期的投资，例如上海的城市更新，虽然引进5000亿社会资金，但整个计划全面完成的过程，要持续到2032年底，缓缓推之，成熟一宗改造一宗，小规模、渐进式的，优先去解决那些矛盾最突出的地方，例如广州，优先选择海珠区康鹭片区，半年前是疫情重灾区，而不是大规模推进、大拆大建。
此外，该意见指出要把城中村改造与保障性住房建设结合好。未来要可持续运营的，城中村改造之后会增加保障性租房供给，落实租售同权，完成保障房的任务。
一线城市人多地少，深圳2020年全市的住房共有1082万套，保障房只有51万套，占比不到10%，想要学习新加坡60%以上的保障房，城中村的房子是天然的廉租房，深圳城中村一共有507万套，房屋改造升级为保障房，未来将极大提高保障性住房的供给，缓解住房压力。
城中村改造有助于解决城中村存在的问题，提升城市居民的居住环境和生活质量。此外，可以拉动房地产基建，包括建材、水泥、装修、家电等，有利于大城市升级改造。对于整体经济而言，可以理解为一次重要的基建投入，通过城市升级改造，拉动当地的消费需求，既有利于民生，也有利于经济增长，也是盘活城市资产，未来有更多的资产证券化的空间，源源不断的租金收入，可以持续获得更多的授信。
另外，城中村改造方案将加速中国房地产向超大特大城市聚集，对于三线以下城市的房价形成一定的挤压。
来源：钛媒体
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202307/27/383_1690387830058.png?width=1080&size=332599
第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼
http://file.tax100.com/o/202307/27/356_1690387830338.png?width=384&size=57067
http://file.tax100.com/o/202307/27/942_1690387830532.png?width=1080&size=234678
http://file.tax100.com/o/202307/27/846_1690387830830.png?width=1080&size=267676
http://file.tax100.com/o/202307/27/976_1690387831037.png?width=1080&size=307955
往期推荐
一文弄懂政府特许经营及项目操作流程
区县级城投公司提升融资能力的建议和途径
城投隐债的界定、风险传染与监管变迁
EOD导向的城市更新研究
国有地方平台公司城市更新项目投融资运作模式分析
片区综合开发的基础和治理架构
片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等
土地一二级开发最佳融资模式及途径
土地出让金返还的五种情形
片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
http://file.tax100.com/o/202307/27/752_1690387831289.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
页:
[1]