城市综合开发类项目合规与实操要点
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
积极的财政政策在不断“加力提效”，金融支持对基础设施“全面发力”，来自中央的预算内资金、专项债及政策性金融机构的财政金融支持力度越来越大，基础设施投资方面，国家发改委要求持续释放投资潜力，不断提升投资效能，加强重大项目的储备。显然，基础设施投融资领域再次迎来宽松的政策背景和快速发展的大好时机，城市综合开发类项目同样深受其益。
在此大背景下，围绕区域性综合开发、生态环境导向的开发（EOD）、城市更新以及产业园区 、特色产业小镇、产业新城、乡村振兴产城融合等项目，各方都在积极谋划并热情参与，也是各参与主体实现城市综合开发类项目高质量发展的宗旨和目标。那么如何在依法合规的前提下实现城市综合开发项目的高质量发展，就成为项目各参与方都要认真思考的问题。笔者结合自己参与的多起城市综合开发类项目实践，从整体谋划和有效实施角度谈谈自己的认识和体会。
当下城市综合开发的“财政支持”
2023年以来，我国的财政政策呈现出“加力提效”的积极态势，在经济下行压力加大、地方财政收支承压的背景下，地方政府专项债成为落实积极财政政策的重要抓手。用好用足专项债券资金，也是确保政府投资与项目工作进度匹配，推动专项债券资金由“持续扩容”向“提质增效”转变的充分体现。对此，财政部要求一是要求加快专项债券发行，确保尽快形成实物工作量，形成对有效投资的直接拉动；二是支持符合条件的专项债券项目进行市场化配套融资以带动投资；三是允许专项债用于符合条件的重大项目资本金来撬动投资。
当下城市综合开发的“金融支持”
毫无疑问，城市开发项目的推进实施离不开金融尤其是政策性金融机构的支持。延续2022年的支持态势，今年以来，政策性银行对基础设施建设继续“全面发力”，各地商业银行也在寻求积极支持基础设施项目的路径，尤其在生态环保领域、盘活存量资产领域、县域补短板领域等。这些金融支持的领域，也将是未来我们要积极参与并协助地方政府谋划项目的领域。
生态环境导向的开发（EOD）领域：自2020年生态环境部、国家发展改革委、国家开发银行联合推动开展生态环境导向的开发（EOD）模式试点工作以及环保部“金融支持项目储备库”运行以来，截止到2023年5月底，入库项目的数量及落地融资都取得了较好的效果。尤其是国开行、农发行等金融机构对入库EOD项目的授信均已超千亿，也已有近40%的项目取得了金融机构的贷款支持。
地方国企主导下的“产业”类片区综合开发模式
在提倡“产业强国，产业强市”及国内产业结构调整升级的背景下，政府要实现“投资的有效性”首要考虑的一定是能够带动产业发展的、帮助产业结构性调整的各类投资。因此，以产业为导向的片区综合开发模式应是符合时代发展和潮流的，尤其在提倡平台公司实体化转型的当下，由其作为实施主体参与并主导产业类片区或园区的综合开发，既能防范新增隐性债务风险，又能符合有效投资要求，也能借此“东风”，壮大资产并实现自身的成功转型发展。
生态环境导向的开发（EOD）模式
延续2022年的“大火”，EOD模式的片区综合开发仍是各地政府及社会投资人广泛认可的项目实施模式，能够在完成环境治理的同时发展关联生态产业，实现生态优先，绿色发展，实现政府的“零投入”或少投入，显然会成为更多地方政府热衷的项目开发模式。同时，也因其具备较强的可融资性，能够获得政策性金融机构的融资支持，而广泛受到国央企的“青睐”。可以确定的是，在2023年及未来两年，生态环境导向的EOD开发模式还将成为多数地方政府认可并积极采用的开发模式。“城市环境综合整治+环境敏感型产业”综合开发模式将成为城市区域范围内EOD项目的主要开发模式。即通过区域内生态环境的系统治理，恢复区域优质的自然环境、清洁的空气、舒适的休闲体验等，提升生态调节服务和文化服务价值，提高区域发展品质，为环境敏感型产业集聚区开发与经营创造条件。这是下一步我们要重点关注并积极拓展的领域。
基于目前我国基础设施投融资良好的政策背景，从拓宽项目投融资渠道，节约项目投资成本角度出发，城市综合开发实施范围内的子项目可以根据其项目属性采用不同的组织实施方式。目前项目的实施方式主要包括：使用中央预算内资金支持的项目、专项债项目、政策性金融工具支持的项目、特许经营项目（PPP）、可采用EOD方式的项目、政策性银行支持的水利基础设施项目、市场化运营的招商引资项目等。在具体谋划项目的实施方式时要结合国家现行政策，科学合理谋划，而不是笼统的采用同一种方式实施。
我们相信只要树立科学且正确的综合开发理念，找到合规准确的开发方式，利用好现行国家政策及金融政策给予的开发机会，2023年及今后的城市综合开发类项目都将会有更好的发展前景。
作者：朱静 来源：新基建投融圈
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202307/26/143_1690301405540.png?width=1080&size=332599
第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等
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土地出让金返还的五种情形
片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
http://file.tax100.com/o/202307/26/362_1690301406891.gif?width=400&size=94782 戳下面的 阅读原文，更有料！
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