县级政府的工作方向及县域投融资谋划重点
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
2022年4月26日，习近平总书记主持召开中央财经委员会第十一次会议，研究全面加强基础设施建设问题，研究党的十九大以来中央财经委员会会议决策部署落实情况。
2022年5月6日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（以下简称《意见》），全面提出县城建设的总体纲领、工作要求、发展要求、政策保障以及指导实施意见，促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义。
综合《4月26日中央财经委员会第十一次会议精神》与《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》文件指导思想，国家对于中长期内县域经济发展的大方向与驱动力做出了明确的指示，即“找定位、算好账、抓产业、强监管、展基建、重民生”。
1、紧跟国家政策导向，精准定位规划先行
县级政府谋求高质量发展，必须做到定位精准、规划先行。吃透政策精神，找准上级规划与自身发展的切入点，将政策指引变成资金、转化为生产要素。一是落实国家战略规划。如《十四五规划纲要》确定的：新基建工程、交通强国建设工程、现代能源体系建设工程、国家水网骨干工程、现代农业农村建设工程、新型城镇化建设工程、环境保护和资源节约工程、教育体制扩容工程、全民健康保障工程等专项规划；国家发展规划、土地利用总体规划等重大规划。二是落实区域总体规划。如中部崛起、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区等。三是落实行业重点规划。紧密结合本地优势资源，结合优势产业，围绕国家产业结构调整目录中列出的鼓励类行业，谋划符合产业准入和政策支持的重大项目。
2、引入多元化资本，组合运用投融资工具
一是积极争取上级专项资金和中央预算内资金。地方政府要积极研究中央和省级政策资金支持领域与重大项目规划，加强与上级部门的沟通协调，抓紧政策窗口期，注重时效性，有针对性地谋划项目，促使县域内能够获得更多的资金支持。如灾后重建补助资金、重大水利项目补助资金、乡村振兴专项补助资金等。
二是积极申请专项债券资金。在隐性债务监管趋严的大背景下，地方政府其他融资渠道受限，专项债成为稳投资、促增长的重要抓手。2022年财政部合理扩大专项债券使用范围，主要包括三个方面：城市管网建设、水利等重点领域；具有公益性且有一定收益的信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施；农业农村领域，包括粮食仓储物流设施等。对于经营性强、资金缺口较小的项目应积极申请专项债券资金，对于项目自身的现金流在覆盖债务资金以外还能覆盖用作资本金部分的专项债，还应积极申请专项债用做资本金。
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图 3 专项债发行额度月度占比
三是积极对接政策性银行资金。国开行和农发行基于不同行业与领域推介出多种贷款产品，如购置提升贷、土地指标贷、农村路网建设贷款、棚户区改造贷款、产业化龙头企业贷款、退二优二贷、项目经营贷、基础设施贷、银团贷、重大项目前期贷等。政策性银行贷款有办理期限长、利率低的优势，地方政府可以积极同政策性银行对接，依据准入原则与项目实际向银行推介优质项目，申请政策性贷款，降低融资成本，平滑资金压力。此外，专项债资金适用范围与政策性银行资金投向高度重合，地方政府可在项目谋划阶段就积极主动与银行对接拟申报专项债的项目，对项目还款来源进行详细划分申请“债贷结合”，解决部分项目因专项债资金缺口大而烂尾等后续问题。
四是引入社会投资人资金。主要是引入央企资金，央企的核心实力在于其融资能力，对于片区开发、城市更新等体量大的项目可以提供担保、导入前期资金、扩大融资。还可以引入“投资人+EPC模式”、“EPC模式”，有效实现项目建设资金全覆盖，确保工程实施不增加地方政府负债及现金流压力，规避政策合规性风险。其次还可以在有财承空间的前提下采用PPP模式，对于基础设施建设类项目等经营性现金流差的项目，引进社会资本方投资、建设、运营，拉长投资周期，平滑财政资金压力。
五是提升国有平台融资杠杆。通过盘活存量资产、装入经营性资产、提高信用评级等方式提高国有平台的担保、融资能力。在与农发行、国开行合作的同时，还可以利用资产抵押、信用担保等方式加强与建设银行、中原银行等商业银行的合作。
3、加强风险防范与监控，完善监管机制
一是严防地方政府债务风险。算好财政帐、经济账，在地方财力允许的范围内优选项目，审慎推进加强监管。确保项目资金来源合法合规，还款收益可观可靠。二是加强监管预警。落实地方国资、财政、审计、法制、税务等部门的监管责任，责任落实到单位到个人，形成协作监管格局，确保项目正常运行，避免系统性、区域性金融风险。
4、推进国有平台市场化转型，做大做强地方企业
积极推进县域国有企业市场化改革，推动国有资本做强做优做大，促进国有资产保值增值。
一是统筹推进国有企业专业化重组改制。加快混合所有制改革，建立健全现代企业管理制度和完善法人治理结构，畅通管理渠道，优化资源配置，完善监管体系，提高资本效率，提升市属国有企业市场化经营水平，促进国有资本有序流动。
二是坚持市场化运作。积极布局新兴产业，有序退出不具有发展前景的传统产业、减去过剩落后产能和低效无效资产。聚焦业态创新、模式创新、消费场景创新，积极对接行业龙头企业引入高新技术，如涉农产业可引入京东农场物联网硬件配置和农业数字化服务平台系统软件，实现农业基础资料管理、监控预警、农事农资管理、加工追溯管理、无人机设备管理等功能的数字化管理。
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图 4 京东数字化农业布局图
三是依托多层次资本市场，运用多种金融工具和资本运作手段。加强风险防控加快并购重组，提高国有资产资本化和证券化水平。推动国有资本做强做优做大，确保国有资产保值增值。
来源：大岳咨询
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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