城中村改造迎来重磅利好 业内：或促进房地产市场回暖
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
城中村改造迎来中央层面出台的重磅政策。
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。
会议提及，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《意见》是对4月28日举行的中央政治局会议精神的贯彻落实。在当前迫切需要推进稳增长、扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。
“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择，另一方面是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局、新模式，也能够逐步让新市民、年轻人和外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。”
1 超大特大城市“挑大梁”
在业内看来，《意见》对于仍处于低位运行的房地产行业具有指导意义，指引了新方向。包括7个超大城市和14个特大城市未来有望“挑大梁”，而城中村改造或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海。
根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括武汉、东莞、西安等。而未来，这些城市也有望“挑起大梁”。
http://file.tax100.com/o/202307/24/832_1690161723587.jpg?width=1080&size=194163广州某城中村 图源：每日经济新闻资料图
早在2020年，住建部就曾明确表示“未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。
此后，不少城市的旧改、城中村改造速度曾一度放慢。不过，在今年4月，中央政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这也令市场目光再度聚焦于城中村改造这一领域。
今年以来，虽然地产相关政策陆续出台持续已久，部分刚性、改善购房需求缓慢恢复，但整体市场仍处在低位运行。
7月17日，国家统计局发布的2023年上半年全国房地产市场基本情况显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%，同时房地产新开工面积仍在下降。
未来一段时间，房地产投资可能还会处于低位运行，但随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资将会逐步回到合理水平。
德邦证券认为，在超大城市推进城中村改造，除了可改善居民住房品质之外，还有望协同为地产开发投资注入更多增量。在市场供需双双疲弱的情况下，大城市城中村改造既能创造有效供应，也能满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。
2 多城正逐步推进城中村改造
城中村改造是重要的民生工程，有助于解决居住、教育、医疗等民生问题。此前，部分地区已经在逐步推进城中村改造，如今中央层面出台新政，对于地方的城中村改造工作将形成有力的引领与推动。更重要的是，通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。
今年3月，深圳住房建设局印发的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》指出，2023-2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。据深圳人才安居集团此前披露，已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。
4月底印发执行的《厦门市城中村现代化治理三年行动方案（2023-2025年）》明确，按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排，自2023年启动试点，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。此外，行动方案还指出，坚持社区服务改革提升，开展“一村一策”策划、规划，制定实施方案，分批分步骤生成城中村治理项目。
7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。广州市住房和城乡建设局认为，广州的城中村数量庞大，它们的更新改造，是着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展的必由之路。
7月10日，上海举行建设交通行业新一轮民心工程推进会透露，过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，并于2022年7月提前完成中心城区成片旧改任务。2023-2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。
“城中村改造有别于老旧小区改造等，但可以认为后续会把此类工作纳入统一的范畴中。”易居研究院研究总监严跃进表示，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。
李宇嘉则表示，新市民、年轻人和外来人口主要集中在超大特大城市，特别是在城中村，而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。“城中村改造必须坚持“一村一策”，加强城市体检先行，民生诉求比较强烈的城中村优先改造，同步加强专项规划和计划的编制。”
3 城中村改造，钱从哪儿来？
本次国务院常务会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
对于引入社会资本，李宇嘉建议，城中村改造还是要坚持“谁投资谁受益”的原则，主要吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式，审批流程优化，空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。
“要鼓励多方投资主体以经营性收入，包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入，弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。”李宇嘉表示。
易居研究院研究总监严跃进也认为，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其各大房企，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。
深圳一位负责城市更新业务的房企人士对记者表示，房地产想要探索新的发展模式，需要较大资金量，需要找一个基础比较强的城市来做试点。从这方面看，唯有超大和特大城市具备条件。
国泰君安一份研报显示，高能级城市的地产更新投资将渐居主导。在该机构看来，首先，房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限，而随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。
据该机构测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少2万亿元，上限接近13万亿元，并间接带动最多7000亿元的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿元以上的投资和消费需求。
不过，上述房企人士同时也表示，鼓励和支持民间资本参与，需要具备一定条件。在他看来，项目是否符合市场运营逻辑、是否具备底层商业逻辑、是否能形成商业和资金闭环，是民间资本需要考量的重要因素。
来源：D观园
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
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