城市更新拿地方式有哪些
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
一、 一二级联动拿地
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通常情况下：
政府须投资完成A及B。开发商通过招拍挂取得出让土地，投资开发E。
C和D作为可调整参数，其投资者选择、政府与投资者之间的合作方式、权益分配模式按市场规则协商确定。
如开发商未直接投资建设C和D，C和D的政府投资成本可通过收缴土地出让金、划拨用地成本补偿款直接回收，也可通过征收E建设、租售环节的税费间接回收，实际仍由开发商及社会公众负担。
(一) 新区开发项目的基本运作模式
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值得关注的问题：发展定位与区域规划、可以动用的政策资源、土地资源获得方式、融资模式、政府与投资者合作/经营模式、项目开发进度安排
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(二) 中新广州知识城
项目合作模式图示：
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广州中新知识城管理委员会作为广州中新知识城的管理机构，为广州市人民政府的派出机构，代表广州市人民政府对中新广州知识城实行统一领导和管理，行使市一级管理权限。广州开发区管委会设立全资子公司（广州知识城投资与发展公司，简称“中方知识城”）负责土地的一级开发及基础设施建设。
知识城采取“企业先行、政府推动、市场运作”的运作模式，中新双方已共同组建中新广州知识城投资开发有限公司（简称“中新合资公司”）。中新合资公司由广州开发区管委会直属国有企业与新加坡星桥国际公司全资子公司按照50:50的股份比例出资组建，注册资本40亿元人民币。
企业先行：中新双方按50:50的比例出资40亿元于2011年9月15日组建成立合资公司，充分发挥企业高效运作实施的优势，推进开发建设工作。
政府推动：中新双方中央政府层明确支持知识城项目；广东省、广州市均成立知识城建设领导小组，给予政策优惠、下放权限等方面的支持；在新加坡－广东合作理事会下设知识城工作委员会，协调解决知识城发展问题。
市场运作：在管理营运、招商活动、品牌打造等方面坚持市场主导，实现合作双方的互利共赢。
(三) 城市更新的一二级联动拿地
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二、 城市更新的协议出让
根据广州市城市更新相关法规规定，投资方理论上有两种路径可以通过城市更新程序按“协议出让”方式取得相应地块的土地使用权。
(一) 广州旧厂改造之“自主改造模式”项下路径（详见本文第二部分）
(二) 广州旧村改造之“合作改造模式”项下路径
1.主要流程
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2. 或有前置程序——关于村集体选择“合作意向企业”
（1）村集体在按前述公开程序选择合作企业前，可按照广州市《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字1号）的规定/程序引入合作意向企业。
（2） 合作意向企业的选择应遵循以下程序：
①村集体经济组织就是否引入合作意向企业组织成员代表大会表决通过；
②村集体经济组织在征求村民意见基础上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，报镇政府（街道办事处）审核；经审核通过后，组织成员代表大会表决，表决结果在村域范围内公示7日以上；
③经公示无异议的，村集体经济组织与合作意向企业签订合作意向协议；合作意向协议签订之日起30日内，将合作意向企业及合作意向协议按程序抄报区政府，并将合作意向企业在村域范围内公布。
（3） 按规定程序引入合作意向企业并缴纳履约保证金的旧村项目，可优先纳入城市更新年度计划。
三、 产业导向的用地预申请
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(一) 用地预申请制度的来源
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》：“为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格”。
(二) 用地预申请制度的意义
1.过往防止土地贱买或是土地流拍情况的产生
2.现在灵活用于锁定产业发展用地、实现产业导向的土地供应与土地开发。
四、 前置审批用地的公开出让
(一) 前置审批用地概念
指在“831大限”之前已经完成“前置审批”的历史遗留用地，其公开出让适用特别的政策规定，原用地申请人在完成征地结案、供地程序后可按规定获取前期投入补偿。
(二) “前置审批”的具体标准
1. 已核发用地文件，但尚未供地的经营性用地
《国家建设征用土地通知书》
《国家建设征用（划拨）土地通知书》
《建设用地通知书》
《关于办理建设用地手续的通知》
2. 未核发用地文件，但已取得建设用地规划许可，因规划实施需要完善用地手续（2018年4月12日新政限定为2007年6月30日前取得许可的工业仓储用地）
(三) 前置审批用地出让程序
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五、留用地开发利用
(一) 留用地概念
根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》的相关规定，“留用地”是指：“……国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。”
(二) 留用地开发利用的前提条件
一般而言，村集体进行留用地确权、流转/开发利用的前提条件包括：
1. 已完成了留用地指标核定（获核发“留用地指标核定书”或类似文件）；
2. 已完成了留用地选址（获核发“选址意见书”或类似文件）；
3. 已完成了留用地建设用地审批（获核发建设用地批准书或类似文件）。
(三) 留用地开发利用模式
1. 开发利用模式（1）——不涉政府收储的留用地利用/处置方式
村集体进行留用地确权后通过转让或合资合作等方式转让留用地、引入合作开发商并与合作开发商签署转让合同/合作协议，村集体按约定取得货币及/或物业补偿。
（1） 村集体招商阶段：通过公开程序并经村集体表决后方可确定合作意向商、签署合作意向协议。
（2） 村公开转让留用地阶段：
前提条件：经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
程序：参照国有土地使用权公开交易的程序进行。
开发限制：不可用作住宅开发
（参与公开程序的）常见排他条件设置：若合作意向商未能竞得地块的，村应将转让地块所得全部地价款支付予合作意向商作为补偿。
2. 开发利用模式（2）——涉政府收储的留用地利用/处置方式
村集体将留用地交由政府收储、按政府储备用地公开招拍挂，同时由村集体与土地竞得人签署合作协议并按约定取得货币及/或物业补偿。
（该等模式主要适用于广州市南沙区，主要政策法规依据为《关于印发在我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见的函》，下述流程系按该文梳理。）
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(四) 留用地开发利用案例
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六、 品牌输出+委托代建
(一) 概念及特点
“品牌输出+委托代建”指与已经或计划取得目标地块土地使用权的委托方合作，受托方根据代建协议中的委托关系负责项目全过程开发管理服务，通过品牌输出和管理输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定收取一定比例服务费的交易模式（服务费包括代建费、品牌费及管理费等）。
该种交易模式下，应委托方要求，受托方还可能为委托方提供融资（包括但不限于借款等），并收取一定的资金成本。若受托方为委托方提供融资的，则项目交易结构中的增信措施一般会成为项目交易结构的核心内容，常见的增信措施包括土地抵押、目标公司股权质押、目标公司股东连带责任保证、目标公司监管等。
该种交易模式相对于传统的房地产并购交易模式而言，其特点在于委托方并不直接通过股权转让或资产转让取得目标地块权益，而是通过品牌输出、管理输出和融资资金输出（如有）取得协议层面的项目收益权；该种交易模式一般可适用于原权属人无意愿出售目标地块权益，但自身确有品牌/管理需求或资金缺口的项目。
(二) 交易结构示例
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七、 并购方式的灵活
(一) 资产划转
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(二) 其他方式
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来源：西政资本
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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