区县级城投公司提升融资能力的建议和途径
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
县级城投公司作为地方政府推动投资和经济发展的主要平台，融资能力对其项目落地和业务发展至关重要。然而，随着金融市场的变化和融资环境的复杂性增加，县级城投公司在融资过程中面临着许多挑战。因此，提高融资能力成为了县级城投公司亟需解决的问题。本报告旨在提供一些原创性的建议，帮助县级城投公司在提高融资能力方面取得更好的成果。
一、引言
县级城投公司作为地方政府的投资平台，承担了推动地方经济发展和民生项目建设的重要角色。然而，在实际操作中，很多县级城投公司面临融资难、融资贵等问题，制约了其项目落地和业务发展。为了解决这一问题，县级城投公司需要采取一系列措施，提高其融资能力，保障公司的可持续发展。
二、产生问题的原因分析
县级城投公司在提高融资能力时面临以下主要问题：
一是财务管理体系不完善。部分县级城投公司财务管理体系存在不足，缺乏有效的财务分析和管理，导致融资申请材料不完备，无法满足金融机构的审批要求。
二是项目管理不规范。部分县级城投公司在项目管理方面存在不足，包括项目的前期调研、规划设计、资金预算、进度管控等环节，导致项目风险增加，融资难度加大。
三是融资渠道有限。部分县级城投公司依赖传统的融资渠道，如银行贷款和发债，缺乏多样化的融资渠道，限制了融资的灵活性和可持续性。
四是公司信用状况较低。由于县级城投公司通常没有独立法人资格，其信用状况较低，难以获得优惠的融资利率和条件，增加了融资成本。
五是政府支持政策有限。虽然地方政府对县级城投公司提供了一定的支持政策，但在一些地区和行业中，政府支持力度较小，限制了公司的融资能力提升。
三、解决方案
为了提高县级城投公司的融资能力，提供以下方案。
（一）拓宽融资渠道。融资渠道的多样化是提高城投公司融资能力的关键。目前，许多县级城投公司主要依赖传统融资渠道，如银行贷款和发行债券。然而，这些融资渠道存在着融资成本高、融资周期长等问题。因此，县级城投公司应该积极拓展融资渠道，以降低融资成本、提高融资效率。
建议1：多元化融资渠道。一是多方面寻找融资机会。县级城投公司应该积极寻找不同类型的融资机会，包括银行、非银行金融机构、信托、私募股权、政府基金等多种渠道。通过建立广泛的融资合作网络，可以增加融资机会，降低融资风险。二是拓展资本市场融资。县级城投公司可以考虑通过股权融资、债券发行等方式拓展资本市场融资渠道。上市融资、定向增发、企业债券发行等方式可以提高融资效率，降低融资成本，并增加公司的知名度和声誉。三是积极参与PPP项目。县级城投公司可以积极参与政府与社会资本合作（PPP）项目，借助PPP模式实现融资能力的提升。通过与民间资本合作，实现项目融资，降低公司融资压力，并提高资金利用效率。四是拓展跨境融资渠道。城投公司可以考虑拓展跨境融资渠道，包括境外债务融资、海外资本市场融资等。通过与国际金融机构合作，可以获得更为多样化和灵活的融资方式，提高融资能力。
建议2：发挥政府支持作用。县级城投公司可以积极争取政府的政策支持和财政资金补贴，以降低融资成本。一是申请政府扶持资金。县级城投公司可以积极申请政府的扶持资金，包括地方政府的专项资金、产业扶持资金、发展引导基金等。这些资金通常具有较低的利率或贴息优惠，可以有效降低融资成本，提高融资的可获得性。二是争取政府贴息贷款。县级城投公司可以通过与政府金融机构合作，申请贴息贷款。政府贴息贷款通常利率较低，贷款期限较长，还款方式较为灵活，可以帮助公司降低融资成本，减轻还款压力。三是利用政府担保机制。县级城投公司可以利用政府的担保机制，提高融资的可获得性。政府可以为公司提供信用担保或风险共担，降低金融机构的融资风险，从而降低融资成本。 四是深入了解政府政策和资金项目。县级城投公司应密切关注政府发布的融资政策和资金项目，及时申请并合理利用各类政府支持政策和项目。例如，可以积极申请政府推出的产业扶持、能源环保、基础设施建设等相关资金项目，以获取财政资金的支持。五是加强与政府的合作与沟通。县级城投公司应积极与政府建立良好的合作关系，加强沟通与协调。可以通过与政府相关部门定期对接，了解最新的融资政策和支持措施，争取政府的支持和协助。
（二）降低融资成本。融资成本的降低是提高县级城投公司融资能力的重要途径。高成本的融资会加重企业负担，影响项目的盈利能力和运营效果。因此，降低融资成本是县级城投公司提高融资能力的一项重要任务。
建议3：优化债务结构。债务结构的优化可以帮助县级城投公司降低融资成本。公司可以根据自身的财务状况和项目需求，合理安排债务的期限、利率和还款方式，减少债务成本的负担。例如，可以选择长期债务融资方式，延长债务期限，降低每期还款金额，减轻还款压力。
建议4：提高信用评级。信用评级对于融资成本具有直接影响。县级城投公司应该积极维护自身的信用记录，合规经营，保持稳健的财务管理，提高信用评级水平。高信用评级将有助于降低债务融资的利率，从而减少融资成本。
（三）优化融资方式。融资方式的优化可以帮助县级城投公司更好地满足自身融资需求，降低融资成本，提高融资能力。
建议5：发行公司债券。债券作为一种融资工具，具有期限长、利率低、灵活性高等优点。县级城投公司可以考虑通过发行公司债券来筹集资金，满足项目融资需求，并且可以通过债券市场拓宽融资渠道，降低融资成本。
建议6：开展股权融资。股权融资是一种通过发行股权或引入股东来融资的方式。县级城投公司可以考虑引入战略投资者或合作伙伴，共同参与项目投资和运营，通过股权融资实现融资需求，提高公司的资本实力和融资能力。
四、结论
县级城投公司作为地方经济发展的重要力量，需要具备较强的融资能力以满足项目投资和运营的需求。本报告从拓宽融资渠道、降低融资成本、优化融资方式三个方面，提出了一些建议，包括多元化融资渠道、发挥政府支持作用、优化债务结构、提高信用评级、发行公司债券和开展股权融资等。通过这些途径，县级城投公司可以提高融资能力，降低融资成本，更好地满足项目融资需求，推动公司可持续发展。
然而，需要注意的是，提高融资能力并不是一蹴而就的过程，需要公司全面考虑自身财务状况、市场环境、政策法规等多方面因素，并在实施过程中严格遵循相关法律法规，合规经营，风险可控。同时，公司应充分与金融机构合作，建立良好的合作关系，积极与投资者沟通，增强投资者信心，提升公司的知名度和声誉。
总之，县级城投公司要通过多方面的努力，不断提升融资能力，降低融资成本，为项目投资和运营提供充足的资金支持，推动地方经济的健康发展。希望本报告提出的建议能够对县级城投公司提高融资能力有所启示，并在实际操作中取得积极的效果。
来源：网络综合
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【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202307/19/372_1689696618217.png?width=1080&size=332599
第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等
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土地出让金返还的五种情形
片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？
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