国务院：稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设，注重统筹新建增量与盘活存量，盘活城市低效和闲置资源。
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
最新部署！国常会：在超大特大城市推进“平急两用”设施建设
据新闻联播，7月14日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取迎峰度夏能源电力安全保供工作情况汇报，审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，研究部署中央预算执行和其他财政收支审计查出问题整改工作。
会议指出，保障能源电力安全稳定供应，是事关国计民生的大事。当前我国正处于经济恢复和产业升级的关键期，各有关方面要落实责任、形成合力，以“时时放心不下”的责任感做好能源电力保供工作。
会议指出，在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、推动城市高质量发展的重要举措。
会议指出，审计整改是发挥审计监督作用的重要一环，事关政府公信力和执行力。对审计查出问题，要逐项分解到有关地区、部门和单位，严肃认真抓好整改工作。
01 全力抓好能源增产增供
会议指出，保障能源电力安全稳定供应，是事关国计民生的大事。当前我国正处于经济恢复和产业升级的关键期，各有关方面要落实责任、形成合力，以“时时放心不下”的责任感做好能源电力保供工作。
我国已进入夏季用电高峰期，电力保供话题再度受到关注。据国家能源局和中国电力企业联合会预计，2023年正常气候情况下，夏季全国最高用电负荷约为13.7亿千瓦左右，比2022年增加8000万千瓦。
会议指出，要加强高峰时段重点地区电力保供，加强保供形势预判，全力抓好能源增产增供。要强化煤电保供稳价，落实好电价、财税、金融等煤电企业纾困支持政策，加强电煤中长期合同履约监管。要压实全链条保供责任，煤电油气运保障工作部际协调机制要加大分类指导和政策协同力度，各地区要严格落实属地管理责任，能源企业要积极履行保供主体责任，全力保障民生和经济社会发展用能用电需求。
会议强调，各方面在能源保供工作中要切实加强安全生产风险隐患排查整治，坚决防范遏制重特大事故发生。
国家发展改革委新闻发言人孟玮在发改委6月新闻发布会上表示，从目前情况看，全国发电装机持续稳定增长，统调电厂存煤达到1.87亿吨的历史新高，做好今年迎峰度夏电力保供有坚实的基础。
02 在超大特大城市推进“平急两用”设施建设
会议指出，在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、推动城市高质量发展的重要举措。
所谓“平急两用”公共基础设施，是指该设施平时可用作旅游、康养等，重大公共事件突发时可立即转换为隔离收治设施。
会议指出，实施中要注重统筹新建增量与盘活存量，积极盘活城市低效和闲置资源，依法依规、因地制宜、按需新建相关设施。要充分发挥市场机制作用，加强标准引导和政策支持，充分调动民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与“平急两用”设施的建设改造和运营维护。
浙商证券首席经济学家李超认为，推进“平急两用”公共基础设施建设，一方面体现统筹发展与安全的政策思路，有效促进超大特大城市“安全供给”发展，提升避灾防御能力、补齐公共卫生救治短板，从而更好应对突发紧急事件。另一方面体现城市更新更具体化的落地，不仅是提升人居环境、解决城市发展问题，更重要的是做好应对各种突发情况的全面民生保障。
多位专家也指出，此举也有助于提振地产投资及相关居住、安防等领域的需求。信达证券首席宏观分析师解运亮就指出，“平急两用”设施建设，涉及建设改造一批“平急两用”的民宿和酒店、储备一批单体大型方舱医院、升级一批应急医疗服务点等。21个超大特大城市的城中村改造和“平急两用”设施建设，不仅对房地产投资，乃至对整体固定资产投资，都有望带来新的增长点。
03 认真抓好审计整改工作
会议指出，审计整改是发挥审计监督作用的重要一环，事关政府公信力和执行力。对审计查出问题，要逐项分解到有关地区、部门和单位，严肃认真抓好整改工作。被审计地区和单位要严格落实整改主体责任，认真制定整改方案和清单，针对重点问题举一反三开展专项整治，确保整改实效。
6月26日，审计署发布《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》（下称《报告》）并指出，2022年预算收入、分配和投资计划执行情况与经济发展状况基本匹配、总体较好，但审计也发现一些问题，包括减税降费政策未能全部落实，人为调节收入规模，地方财政管理不够严格等。
在地方财政管理不够严格方面，《报告》重点审计了18省本级及36个市县共54个地区的财政收支管理情况，并就共性问题延伸了其他地区。主要发现4方面问题:一是违规组织和返还财政收入；二是违规新增隐性债务；三是专项债券管理存在一些问题；四是财政待付款亟待清理。
“地方财政问题是掣肘年初稳增长的重要因素之一。”国金证券首席经济学家赵伟表示，当前为缓解稳增长掣肘，项目端已在加力，后续或需重点关注资金端增量政策。
来源：证券时报 作者：贺觉渊
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
http://file.tax100.com/o/202307/18/303_1689610242027.png?width=1080&size=332599
第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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