城市更新模式梳理
8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题
01 城市更新运作模式及案例
第一部分包括万科、佳兆业、高和资本、世联行城市更新项目的运作模式及案例。
品牌房企
万科：轻重模式、基金模式综合参与
一是，万科设立专门基金“万丈资本”，主要寻求将一线城市的旧商业体改造为新型商业体。
二是，万科的地方公司自行探索，试水一线城市，寻求旧商业体或旧厂房、旧仓库等的更新改造。
http://file.tax100.com/o/202307/15/894_1689351020534.png?width=1080&size=162699图：万科城市更新参与模式
1.万丈资本——地产基金运作模式：上海企业天地3号项目
万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资。目前已收购两个上海项目，其中企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目，由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理。
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2.北京万科——“曼哈顿计划”：北京西单商场改造为写字楼
北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，目的是以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价。北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首个作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。
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3.上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：张江国创中心
在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试。设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，典型案例为采取重资产模式的张江国际中心。
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4.上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：哥伦比亚公园
上海万科通过与原业主签订20年整租协议的轻资产方式获取物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，由上海万科产城发展星商汇负责运营管理，目前仍在招租。
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旧改之王
佳兆业：以周转效率和产业运营能力打造独特模式
1.高周转模式
佳兆业成立于1999年，至今为止已成功打造20余个城市更新项目，在业内誉有“旧改之王”之称。
为专注旧改，佳兆业成立佳兆业置业发展有限公司，专门负责旧城改造项目，聚集了 200多名规划设计、商业谈判、法律政策等专业人才，团队平均旧改经验在8年以上，被称为全国范围内最大的旧改团队。
基于核心团队，佳兆业打造出“高周转模式”，即以业主回迁率高及回迁速度快形成项目快速滚动成熟，项目周期一般在3-5年，以大连佳兆业广场为例，该项目从签署合作协议到开幕，全程仅用9个月，而行业内项目平均周期约为8年，快周转带动佳兆业资金占用和财务费用大幅下降。
2.ROT模式：深圳大运中心
深圳大运中心项目采用ROT模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约定期满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。
http://file.tax100.com/o/202307/15/167_1689351021883.png?width=713&size=103419图：深圳大运中心项目结构
[*]佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT主协议，获得40年的修建和运营管理权；
[*]佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴；
[*]项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协议。
投资机构
高和资本城市更新模式
1.城市更新介入模式和项目操作流程
房地产基金作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。
http://file.tax100.com/o/202307/15/713_1689351022015.png?width=1080&size=194762图：高和城市更新主要模式流程
2.围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
http://file.tax100.com/o/202307/15/216_1689351022316.png?width=1080&size=130079图：高和资本城市更新相关投资标的
3.改造运营后出售模式——静安高和大厦
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
http://file.tax100.com/o/202307/15/283_1689351022480.png?width=1080&size=257862图：静安高和大厦案例
4.改造再运营、带资管协议出售模式——高和蓝峰大厦
高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦），2014年12月完成整体工程改造及物业运营调整。高和引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为2015年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）。
http://file.tax100.com/o/202307/15/581_1689351022821.png?width=1080&size=242214图：高和蓝峰大厦案例
顾问公司
世联行城市更新模式
世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目。资金来源包括自身资金或通过发行基金寻求外部资金方，并通过专业能力对项目进行策划、定位及装修改造，并在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物业租金增值。相关品牌包括：创业办公小样社区、商业物业世联领客和联合办公世联空间。
http://file.tax100.com/o/202307/15/157_1689351023175.png?width=529&size=41359图：世联行城市更新品牌打造及对外输出
http://file.tax100.com/o/202307/15/827_1689351023283.png?width=1080&size=148470图：世联行城市更新项目具体操作
以上海长宁、苏城项目为例：
世联行通过发行腾赋城市运营基金，引入启动资金租赁并改造了上海长宁、苏城两个项目。
其中，上海长宁通过30%的基金+70%的世联模式购买了20余栋独栋建筑的10年租期和15年经营权。改造阶段，由基金支付改造装修费用，由世联操盘进行统一策划定位、装修。运营阶段，由世联负责招租、运营并叠加多样的物业服务。租金溢价高达100%。最后通过银行贷款、资产证券化和固定收益基金的方式实现退出。
http://file.tax100.com/o/202307/15/105_1689351023576.png?width=1080&size=190697图：世联行腾赋城市运营基金存量资产改造案例
苏城项目是城市运营基金买下了10年的租期，同样通过世联的改造和运营，实现了75%的租金溢价，通过10年还本付息的方式实现退出。
02 旧城改造七种盈利模式
旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式。
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下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例。
模式一
城投自主进行一级开发
城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。
1.模式一运作过程示意图：
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2.城投自主进行一级开发模式评价
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模式二
城投寻求合作开发，并约定投资回报率
三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发。实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。
1.模式二运作过程示意图：
http://file.tax100.com/o/202307/15/485_1689351024251.png?width=994&size=60337
2.城投自主进行融资型合作开发模式评价
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模式三
城投谋求战略性合作开发，并按股分红
战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整个改造和开发过程的长期合作。
城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。
城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。
1.模式三运作过程示意图：
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2.战略性合作进行一级开发的模式分析
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总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式。
模式四
城投取地自主进行二级开发
[*]项目后期城投自有资金比较充裕
[*]积累一定开发经验后
[*]项目开发利润率高
一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。
模式三运作过程示意图：
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模式五
城投取地转让变现
[*]城投自有资金比较充裕
[*]需要在战略上控制土地开发进程
[*]土地需要一定时间来提升价值
[*]项目开发利润相对土地增值利润较低
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模式六
城投与其他公司合作取地进行二级开发
[*]项目开发利润率较高
[*]项目开发进程需要控制
[*]项目前期城投自有资金比较紧张
[*]项目前期缺乏足够开发经验
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综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获得二级开发和土地增值收益。
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模式七
BOT项目
一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获取招商佣金。
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。
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第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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